Стр. 12
| Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 | Стр.5 | Стр.6 | Стр.7 | Стр.8 | Стр.9 | Стр.10 | Стр.11 | Стр.12 | Стр.13 | Стр.14 | Стр.15 | Стр.16 |
заемного капитала.
71.1. Метод остатка для земли применяется, если известна
стоимость улучшений и необходимо определить стоимость местоположения
объекта недвижимости или стоимость объекта недвижимости в целом.
71.2. Метод остатка для улучшений применяется, если известны
стоимость местоположения объекта недвижимости, годовой чистый
операционный доход, коэффициенты капитализации для земли и для
здания и необходимо определить стоимость улучшений или стоимость
объекта недвижимости в целом.
71.3. Метод остатка для собственного капитала применяется,
если известны сумма кредита, срок кредита, норма процента по
кредиту, коэффициент капитализации для собственного капитала и
необходимо определить стоимость собственного капитала или объекта
недвижимости в целом.
71.4. Метод остатка для заемного капитала применяется, если
известны стоимость собственного капитала, предполагаемая норма
отдачи на собственный капитал, годовой чистый операционный доход от
объекта недвижимости, норма процента по кредиту, срок кредита и
необходимо определить стоимость заемного капитала или стоимость
объекта недвижимости в целом.
71.5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом остатка
осуществляется в следующей последовательности:
определяется стоимость элемента объекта недвижимости,
приходящаяся на известный интерес;
рассчитывается годовой чистый операционный доход от объекта
недвижимости;
рассчитывается коэффициент капитализации для известного
интереса;
определяется часть годового чистого операционного дохода,
приходящаяся на интерес элемента объекта недвижимости с известной
стоимостью, по формуле
NOIj = Vj x Rj,
где Vj - стоимость элемента объекта недвижимости, приходящаяся на
известный интерес;
Rj - коэффициент капитализации, приходящийся на элемент
объекта недвижимости с известным интересом;
определяется коэффициент капитализации, приходящийся на
элемент объекта недвижимости с неизвестным интересом;
рассчитывается годовой чистый операционный доход, приходящийся
на элемент объекта недвижимости с неизвестным интересом, по формуле
NOIi = NOI - NOIj,
где NOI - годовой чистый операционный доход от объекта
недвижимости;
NOIj - годовой чистый операционный доход, приходящийся на
элемент объекта недвижимости с известным интересом;
определяется стоимость элемента объекта недвижимости,
приходящаяся на неизвестный интерес, по формуле
NOIi
Vi = ------- ,
Ri
где NOIi - годовой чистый операционный доход, приходящийся на
элемент объекта недвижимости с неизвестным интересом;
Ri - коэффициент капитализации, приходящийся на элемент
объекта недвижимости с неизвестным интересом;
определяется стоимость объекта недвижимости как сумма
стоимости элементов объекта недвижимости с известным интересом и
неизвестным интересом.
ГЛАВА 8
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ. КОРРЕКТИРОВКИ И МЕТОДЫ ИХ ПРОВЕДЕНИЯ
72. Сравнительный метод (метод сравнительного анализа продаж)
представляет собой совокупность методов расчета стоимости объекта
недвижимости, основанных на информации о рыночных ценах объектов-
аналогов с последующей корректировкой их стоимости по элементам
сравнения.
Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок,
цены предложения или спроса по объектам недвижимости в зависимости
от имеющейся информации.
73. Расчет стоимости методом сравнительного анализа продаж
производится в следующей последовательности:
исследование рынка;
анализ и отбор информации по объектам-аналогам;
определение единиц сравнения;
сравнение объекта оценки с объектами-аналогами;
выбор элементов сравнения;
расчет корректировок по элементам сравнения;
корректировка цен объектов-аналогов;
приведение стоимости объектов-аналогов к одной стоимости или к
диапазону стоимости объекта оценки.
74. При исследовании рынка осуществляется поиск исходных
данных на рынке недвижимости с целью получения информации о сделках
с объектами сходного функционального назначения (спросе на них и
предложении).
75. Анализ и отбор информации по объектам-аналогам
производятся на основании информации об объектах сходного
функционального назначения и выбора из их числа предполагаемых
объектов-аналогов.
76. Определяются единицы сравнения, по которым будут
сравниваться объекты-аналоги и определяться стоимость объекта
оценки. Единицами сравнения могут быть цена одного квадратного
метра, цена одного кубического метра, цена одного места, цена одного
объекта недвижимости, цена одного земельного участка и др.
77. При сравнении объекта оценки с объектами-аналогами
анализируются конструктивные и объемно-планировочные решения,
состояние объекта оценки и объектов-аналогов, условия проведения
сделок и др. В результате проведенного анализа предполагаемые
объекты-аналоги включаются или исключаются из списка объектов-
аналогов.
78. Выбор элементов сравнения производится путем сопоставления
объекта оценки и объектов-аналогов по единице сравнения.
При проведении оценки объектов недвижимости выделяются
следующие элементы сравнения:
имущественные права;
условия финансирования;
состояние рынка (время продажи);
условия продажи;
местоположение;
физические характеристики;
экономические характеристики;
условия использования;
иные элементы сравнения.
79. Расчет корректировок производится по результатам выбора
элементов сравнения.
Корректировки по элементам сравнения подразделяются на:
корректировки первой группы, выполняемые в строгой
последовательности друг за другом: на имущественные права, условия
финансирования, состояние рынка (время продажи) и условия продажи;
корректировки, которые выполняются после корректировок первой
группы в любой последовательности. К ним относятся все остальные
корректировки по элементам сравнения.
Корректировка по элементу сравнения проводится только в том
случае, если объект оценки и объект-аналог отличаются этим элементом
сравнения.
79.1. Корректировка на имущественные права выполняется в
случае, если имущественные права на объект-аналог отличаются от
имущественных прав на объект оценки.
Корректировка на имущественные права может определяться
методом прямой капитализации или методом капитализации по норме
отдачи.
Корректировка на право собственности выполняется, если
стоимость объекта оценки определяется при условии перехода права
собственности, а объект-аналог приобретен на праве аренды.
Корректировка на право аренды выполняется, если стоимость
объекта оценки определяется при условии перехода права аренды, а
объект-аналог приобретен на праве собственности.
Корректировка на право собственности может рассчитываться как
настоящая стоимость прироста годового чистого операционного дохода
на дату оценки.
Прирост годового чистого операционного дохода определяется как
разница между годовой рыночной или расчетной рыночной и договорной
арендной платой за минусом потерь арендной платы и операционных
расходов.
79.2. Корректировка на условия финансирования выполняется,
если условия расчета по объекту-аналогу и объекту оценки отличаются
следующим образом:
расчет по объекту-аналогу или объекту оценки осуществляется
полностью или частично неденежным эквивалентом, в том числе ценными
бумагами, материальными ресурсами, другими объектами недвижимости и
пр. В этом случае осуществляется оценка рыночной стоимости
указанного платежного средства;
условия кредитования полностью или частично отличаются от
рыночных (например, льготное кредитование). В этом случае необходимо
учитывать схему кредитования объекта оценки и объекта-аналога
(самоамортизирующийся кредит, кредит с изменяющимися платежами и
др.) и условия кредитования (срок кредита, изменение нормы процента
и др.).
Корректировка на условия финансирования для
самоамортизирующегося кредита может определяться с использованием
функций сложного процента (взноса на амортизацию единицы, настоящей
стоимости аннуитета, будущей стоимости аннуитета), в том числе по
формуле
p
DVф = Dpmt x A n,
где D Vф - корректировка на условия финансирования, д.е.;
Dpmt - приращение платежа по кредиту, д.е.;
p
A n - настоящая стоимость аннуитета по рыночной норме
opnvemr`.
Приращение платежа по кредиту определяется по формуле
D pmt = pmtр - pmtл,
где pmtр - платеж по кредиту по рыночной норме процента при
соответствующей периодичности начисления сложных процентов в течение
года, д.е.;
pmtл - платеж по кредиту по льготной норме процента при
соответствующей периодичности начисления сложных процентов в течение
года, д.е.
Платеж по кредиту по рыночной (льготной) норме процента при
соответствующей периодичности начисления сложных процентов в течение
года определяется по формуле
1
pmt = VM x ------- ,
An
где VM - сумма кредита, д.е.;
1 - взнос на амортизацию единицы по рыночной (льготной)
---- норме процента.
An
Если кредит выплачивается изменяющимися платежами,
корректировка может определяться методом капитализации по норме
отдачи, в том числе при годовых платежах по кредиту и годовом
начислении процентов по формуле
n Dpmtt
DVф = S ------- ,
t=1 t
(1 + rt)
где Dpmtt - приращение платежа по кредиту в году t, д.е.;
rt - норма дисконтирования в году t при рыночных условиях
кредитования;
n - срок кредита, лет.
79.3. Корректировка на состояние рынка (время продажи)
выполняется в случае, если со времени продажи объекта-аналога прошло
более одного месяца при условии изменения цен на рынке недвижимости.
Изменение цены (стоимости) объекта недвижимости может
определяться с применением индексов (коэффициентов) СМР, КИС ОС,
индексов изменения цен объектов-аналогов на рынке недвижимости и
строительства новых капитальных строений (зданий, сооружений),
других данных рынка недвижимости, в том числе по формуле
a a
(V 1 - V 2)
DVc = -------------- x 100 %,
a
V 2
где DVc - относительная корректировка на состояние рынка (время
продажи), %;
a
V 1 - среднерыночная цена объектов-аналогов на дату оценки,
д.е./кв. м;
a
V 2 - цена объекта-аналога на дату продажи, д.е./кв. м.
При наличии статистической информации по объектам-аналогам
корректировка на состояние рынка (время продажи) может быть
выполнена с использованием метода параметрических зависимостей.
79.4. Корректировка на условия продажи проводится в случае
| Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 | Стр.5 | Стр.6 | Стр.7 | Стр.8 | Стр.9 | Стр.10 | Стр.11 | Стр.12 | Стр.13 | Стр.14 | Стр.15 | Стр.16 |
|
