Стр. 5
| Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 | Стр.5 | Стр.6 | Стр.7 | Стр.8 | Стр.9 | Стр.10 | Стр.11 | Стр.12 | Стр.13 | Стр.14 | Стр.15 | Стр.16 |
случае, если факторы оценки кадастровой оценки земель оценочной зоны
не совпадают с факторами оценки оцениваемого земельного участка.
Коэффициент (kц), учитывающий изменение цен на рынке земельных
участков, определяется при выявленных изменениях цен на рынке
земельных участков после даты кадастровой оценки.
30.2. Факторы оценки и значения корректирующих коэффициентов
определяются в соответствии с нормативными правовыми актами,
действующими на дату кадастровой оценки.
31. Рыночная стоимость права аренды (временного пользования)
земельного участка рассчитывается методами, установленными в
соответствии с СТБ 52.2.01, а также методом капитализации по норме
отдачи и иными.
Рыночная стоимость права аренды (временного пользования)
земельного участка методом капитализации по норме отдачи может быть
определена по формуле
n(n-1) NOIL1
VL = S ---------- ,
t
t=1(0) (1 + rt)
где NOIL1 - годовой чистый операционный доход, приходящийся на
земельный участок в году t, д.е.;
n - количество лет с даты оценки до окончания срока аренды
(временного пользования);
rt - норма дисконтирования в году t.
Норма дисконтирования может рассчитываться методами
кумулятивного построения, сравнения альтернативных инвестиций,
выделения, мониторинга и др.
Норма дисконтирования в году t может приниматься равной
средней процентной ставке, установленной Национальным банком
Республики Беларусь, по вновь привлеченным депозитам в свободно
конвертируемой валюте на срок свыше одного года.
32. Если на одном земельном участке расположено несколько
основных улучшений, то площадь условного земельного участка,
приходящаяся на одно основное улучшение, может определяться с учетом
коэффициента использования территории или коэффициента плотности
застройки.
32.1. Если коэффициент использования территории меньше или
равен единице, то площадь условного земельного участка, приходящаяся
на i-е основное улучшение, входящее в состав объекта недвижимости,
определяется по формуле
SBi
SLi = ------ ,
kum
где SLi - площадь условного земельного участка, приходящаяся на i-е
основное улучшение, кв. м;
SBi - общая площадь i-го основного улучшения, входящего в
состав объекта недвижимости, кв. м (определяется в соответствии с
Инструкцией о порядке проведения технической инвентаризации);
kum - коэффициент использования территории.
32.2. Если коэффициент использования территории больше
единицы, то площадь условного земельного участка, приходящаяся на i-
е основное улучшение, входящее в состав объекта недвижимости,
определяется по формуле
SBi - SЗi
SLi = SЗi + ( -----------),
k’um
где SЗi - площадь застройки i-го основного улучшения, входящего в
состав объекта недвижимости, кв. м;
k’um - дополнительный коэффициент использования территории.
32.3. Коэффициент использования территории рассчитывается по
формуле
SB
kum = ---- ,
SL
где SB - общая площадь основных улучшений, расположенных на
земельном участке, кв. м;
SL - площадь земельного участка, кв. м.
32.4. Дополнительный коэффициент использования территории
определяется по формуле
n (SBi - SЗi)
k’um = S ------------- ,
t=1 SL - SЗ
где SЗ - площадь застройки всех основных улучшений на земельном
участке, кв. м;
n - количество основных улучшений на земельном участке.
32.5. Площадь условного земельного участка, приходящаяся на i-
е основное улучшение, с использованием коэффициента плотности
застройки определяется по формуле
Sзi
SLi = ------- ,
kпл
где kпл - коэффициент плотности застройки.
32.6. Площадь условного земельного участка может определяться
в соответствии с функциональным назначением объекта оценки или
коэффициентом плотности застройки по ТНПА.
33. При оценке изолированного помещения, входящего в состав
объекта недвижимости, учитывается соответствующая доля в праве на
земельный участок.
34. Первоначальная стоимость объекта оценки или первоначальная
стоимость объекта-аналога определяется на основании исходной
информации и расчета стоимости по объектам-аналогам.
Выбор способа определения первоначальной стоимости объекта
оценки или первоначальной стоимости объекта-аналога зависит от
исходной информации и документов, представленных заказчиком. Решение
о способе определения первоначальной стоимости улучшений принимает
оценщик.
34.1. Первоначальная стоимость объекта недвижимости может
определяться по рыночной стоимости новых улучшений с учетом
стоимости местоположения объекта оценки или объекта-аналога по
ценам, сформированным рынком на дату оценки. В этом случае
первоначальная стоимость объекта недвижимости является стоимостью
восстановления (замещения) объекта оценки.
Основой расчета первоначальной стоимости объекта недвижимости
может являться информация о цене приобретения (стоимости нового
строительства) объекта оценки, подтвержденная документально (договор
купли-продажи, договор долевого строительства и др.), ценах одного
квадратного метра нового строительства объектов-аналогов и другая
информация.
34.2. Если объектом оценки является улучшение, то исходной
информацией для определения первоначальной стоимости объекта оценки
может являться инвентарная карточка учета объекта основных средств
(далее - инвентарная карточка), другие типовые унифицированные формы
первичной учетной документации по учету основных средств, проектно-
сметная документация объекта оценки, акт приемки в эксплуатацию
объекта оценки и др.
34.3. При определении первоначальной стоимости объекта оценки
оценщик должен проанализировать следующую информацию:
дату ввода объекта в эксплуатацию;
соответствие конструктивных и объемно-планировочных
показателей, отраженных в техническом паспорте, данным осмотра
объекта и документам, подтверждающим стоимость;
уровень стоимости, отраженный в представленных документах;
другую информацию, имеющую отношение к определению
первоначальной стоимости объекта оценки.
При выявлении в процессе анализа несоответствия исходных
данных в представленных документах оценщик вправе потребовать от
заказчика оформления документов в установленном порядке или принять
для расчетов данные, наиболее достоверные по его мнению.
В случае отражения в инвентарной карточке объекта оценки как
единого комплекса, состоящего из нескольких улучшений (зданий,
сооружений и др.), необходимо определять первоначальную стоимость
каждого улучшения (здания, сооружения и др.), входящего в единый
комплекс, путем выделения их стоимости из единого комплекса или
расчета стоимости каждого улучшения отдельно.
34.4. Первоначальная (восстановительная) стоимость помещений,
выделяемых из общего объема здания (в том числе нежилых встроенно-
пристроенных помещений в жилых домах, если не ведется их раздельный
учет), может определяться по проектно-сметной документации или
пропорционально строительному объему (при разной высоте этажей), или
общей площади (при одинаковой высоте этажей) и указывается отдельной
суммой.
Определение общей площади и объема производится в соответствии
с ТНПА по объемно-планировочным показателям.
34.4.1. Первоначальная (восстановительная) стоимость жилых
помещений в жилых домах, выделяемых из состава жилищного фонда,
определяется на дату вывода из состава жилищного фонда.
34.4.2. Первоначальная (восстановительная) стоимость нежилых
помещений в жилых домах, если не ведется их раздельный учет,
определяется на дату ввода здания в эксплуатацию.
Если на дату оценки изменено функциональное назначение
помещения, выполнены отделочные работы и другое, определение
первоначальной стоимости помещения (изолированного помещения)
производится с учетом его нового функционального назначения,
выполненных отделочных работ и других особенностей на дату оценки.
34.5. Первоначальная стоимость объекта оценки может
определяться по проектно-сметной документации объекта оценки на
основании сводного сметного расчета стоимости строительства объекта
в целом (далее - ССР), по объектным и локальным сметам, входящим в
его состав. Детализация расчетов зависит от объекта оценки и условий
договора.
При необходимости определения стоимости ремонтных работ
оценщик может составить укрупненный сметный расчет, ССР или
воспользоваться услугами специализированных организаций.
34.5.1. Определение первоначальной стоимости объекта оценки по
проектно-сметной документации объекта оценки производится с учетом
следующих затрат:
по строительно-монтажным работам - стоимости прямых затрат по
общестроительным работам подземной и надземной частей зданий, по
устройству внутренних санитарно-технических, электротехнических
работ, работ по устройству слаботочных сетей в пределах габаритов
зданий, по монтажу оборудования внутренних инженерных систем и
подъемно-транспортного оборудования; накладных расходов и плановых
накоплений по всем видам строительных, специальных строительных и
монтажных работ в зависимости от места строительства (городское или
сельское строительство);
по оборудованию внутренних инженерных систем и подъемно-
транспортному оборудованию - стоимости приобретения;
лимитированных и прочих затрат (в том числе проектных и
изыскательских работ, пусконаладочных работ), относящихся
соответственно к строительно-монтажным работам и оборудованию
внутренних инженерных систем и подъемно-транспортному оборудованию;
по отводу и освоению территории строительства, прокладке
наружных инженерных сетей в границах микрорайонной (квартальной)
застройки, благоустройству и озеленению территории застройки - в
случае наличия данных затрат и в соответствии с условиями договора;
на инженерную и транспортную инфраструктуру населенного пункта
в соответствии с законодательством - в случае подтверждения наличия
данных затрат;
других не входящих в сметную стоимость строительства объекта,
но относимых на стоимость строительства в установленном порядке.
34.5.2. Расчет стоимости затрат, указанных в подпункте 34.5.1
пункта 34 настоящей Инструкции, может проводиться путем применения
соответствующих коэффициентов либо соответствующими расчетами в
порядке, установленном ТНПА.
34.5.3. Первоначальная стоимость объекта оценки принимается по
итогу ССР, если он составлен на одно основное улучшение и
вспомогательные улучшения к нему.
34.5.4. Если ССР составлен на комплекс основных улучшений и
вспомогательных улучшений к ним, а объектом оценки является один или
несколько объектов, затраты, отраженные в ССР по главам 8-12,
учитываются в объемах, необходимых для функционирования каждого из
объектов оценки, а первоначальная стоимость объекта оценки может
рассчитываться по формуле:
Сn = Ссмр x Кл + Соб x Кл1,
где Сn - первоначальная стоимость объекта оценки, д.е.;
Ссмр - стоимость строительно-монтажных работ по объекту
оценки, д.е.;
Соб - стоимость затрат на оборудование внутренних инженерных
систем и подъемно-транспортное оборудование, относящихся к объекту
оценки, д.е.;
Кл - коэффициент, учитывающий лимитированные и прочие затраты,
относящиеся к строительным и монтажным работам;
Кл1 - коэффициент, учитывающий лимитированные и прочие
затраты, относящиеся к оборудованию.
Необходимость учета затрат, отраженных по главам 1, 4-7 ССР, а
также учета стоимости оборудования определяется заданием на оценку и
(или) договором.
При наличии информации по объекту оценки или по объектам-
аналогам затраты по главам 1, 4-7 ССР могут приниматься по
укрупненным показателям стоимости 1 квадратного метра отведенной
территории, 1 погонного метра инженерных сетей и систем и др. При
| Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 | Стр.5 | Стр.6 | Стр.7 | Стр.8 | Стр.9 | Стр.10 | Стр.11 | Стр.12 | Стр.13 | Стр.14 | Стр.15 | Стр.16 |
|
