Стр. 9
| Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 | Стр.5 | Стр.6 | Стр.7 | Стр.8 | Стр.9 | Стр.10 | Стр.11 | Стр.12 | Стр.13 | Стр.14 | Стр.15 | Стр.16 |
другие.
51.2. Содержание реконструированного отчета о доходах
определяется составом доходов и затрат, включаемых в арендную плату,
имущественными правами, финансовыми интересами в объекте
недвижимости.
По составу затрат различают следующие виды аренды: полная,
чистая, распределенная.
51.3. Реконструированный отчет о доходах может составляться в
соответствии с настоящей Инструкцией:
при полной аренде согласно приложению 7;
при чистой аренде согласно приложению 8;
при распределенной аренде согласно приложению 9;
при привлечении заемного капитала согласно приложению 10.
В отдельных случаях реконструированный отчет о доходах может
составляться по доходам от основной деятельности (автозаправочные
станции, гостиницы и др.).
51.4. Расчет годового чистого операционного дохода
производится в следующей последовательности:
определяется годовой потенциальный валовой доход;
определяются годовые потери арендной платы;
определяется годовой действительный валовой доход;
определяются годовые операционные расходы;
определяется годовой чистый операционный доход;
определяется коэффициент (мультипликатор) операционных
расходов и коэффициент (мультипликатор) чистого операционного
дохода.
52. Годовой потенциальный валовой доход определяется на
основании информации по объекту оценки о фактических
(предполагаемых) доходах объекта недвижимости за год.
Если в качестве показателей базового года принимаются
показатели года, предшествующего дате оценки, ретроспективные
показатели или показатели текущего года с учетом их прогнозирования
за календарный год, потенциальный валовой доход по сданным в
установленном порядке в аренду площадям рассчитывается по договорной
арендной плате. По остальным площадям в объекте оценки в расчет
принимается рыночная арендная плата. Кроме того, учитываются
скользящий доход и прочие доходы, получаемые от объекта
недвижимости.
Если в качестве показателей базового года оценщиком
принимаются рыночная, расчетная рыночная или прогнозируемая арендная
плата по объектам-аналогам, то арендную плату и другие доходы
оценщик обосновывает в отчете об оценке.
53. Потери арендной платы определяются как сумма потерь за
счет неполной сдачи в аренду площадей в объекте недвижимости и
неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами в базовом
году.
Потери арендной платы могут быть определены расчетным путем
или экспертно по результатам анализа отчетов об оценке, баз данных
исполнителей оценки, других организаций, ведущих такие базы, и
другой информации.
54. Годовой действительный (эффективный) валовой доход
рассчитывается по формуле
EGI = PGI - V&L,
где EGI - годовой действительный (эффективный) валовой доход,
д.е.;
PGI - потенциальный валовой доход по объекту оценки, д.е.;
V&L - сумма потерь за счет неполной сдачи в аренду площадей в
объекте недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными
арендаторами в течение базового года, д.е.
55. Годовые операционные расходы рассчитываются как сумма
постоянных, переменных расходов и расходов на замещение.
Если информация об операционных расходах по объекту оценки
отсутствует, операционные расходы могут определяться по коэффициенту
(мультипликатору) операционных расходов или коэффициенту
(мультипликатору) чистого операционного дохода объектов-аналогов.
55.1. К постоянным расходам относятся расходы по объекту
недвижимости, которые не зависят от количества сданных в аренду
площадей и объема предоставляемых услуг в объекте недвижимости
(налог на недвижимость, земельный налог, расходы на страхование
объекта оценки и прочие).
Налог на недвижимость, земельный налог определяются в
соответствии с законодательством.
55.2. К переменным расходам относятся расходы по объекту
недвижимости, которые зависят от количества сданных в аренду
площадей и объема предоставляемых услуг, НДС, сбор в республиканский
фонд поддержки производителей сельскохозяйственной продукции,
продовольствия и аграрной науки, налог с пользователей автомобильных
дорог (далее - сбор в республиканский фонд), расходы на управление,
расходы на коммунальные услуги, расходы на маркетинг и работу с
арендаторами и др.
55.2.1. НДС, сбор в республиканский фонд определяются в
соответствии с законодательством.
55.2.2. Расходы на управление включают затраты на содержание
управляющих объекта недвижимости, в том числе фонд заработной платы
и фонд социальной защиты населения, и другие затраты.
Расходы на управление могут определяться по данным
бухгалтерского учета и их прогнозируемого изменения или выделяться
из фактической себестоимости услуг в процентах от действительного
валового дохода.
55.2.3. Расходы на коммунальные услуги включают затраты на
электроэнергию, отопление, воду и другие платежи, необходимые для
функционирования объекта недвижимости.
Расходы на коммунальные услуги могут определяться из объемов
их потребления за базовый год с учетом их прогнозируемого изменения
или исходя из нормативов потребления ресурсов, определенных в
соответствии с законодательством для конкретного функционального
использования объекта недвижимости.
55.2.4. Расходы на маркетинг и работу с арендаторами включают
затраты на маркетинг, рекламу, ведение договоров аренды и др.
55.2.5. Расходы на уборку, обеспечение безопасности,
техническое обслуживание могут относиться к постоянным расходам или
переменным расходам.
Расходы на уборку включают фонд заработной платы работников и
фонд социальной защиты населения, расходные материалы, затраты на
эксплуатацию машин и оборудования, связанных с уборкой объекта
недвижимости.
Расходы на обеспечение безопасности включают затраты по охране
объекта недвижимости, в том числе расходы на организацию пропускного
режима, эксплуатацию охранных систем и оборудования и др.
Расходы на техническое обслуживание включают затраты на
техническое обслуживание объектов оценки.
55.3. К расходам на замещение относятся расходы, которые
предусматривают периодическую замену краткоживущих конструктивных
элементов улучшений.
Расходы на замещение зависят от принятого оценщиком метода
амортизации краткоживущих элементов и объекта оценки в целом.
Расходы на замещение определяются линейным методом или с
использованием коэффициента фонда возмещения.
55.3.1. Расходы на замещение линейным методом определяются по
формуле
1
n -
Pзам = S Cвi x Тнi ,
i=1
где Pзам - расходы на замещение по объекту недвижимости, д.е./год;
Cвi - стоимость восстановления i-го краткоживущего
конструктивного элемента улучшения, д.е.;
Тнi - нормативный срок службы i-го краткоживущего
конструктивного элемента улучшения, лет;
n - количество краткоживущих конструктивных элементов
улучшения.
55.3.2. Расходы на замещение с использованием коэффициента
фонда возмещения определяются по формуле
n
Pзам = S Cвi x SFFi ,
i=1
где SFFi - коэффициент фонда возмещения для i-ого краткоживущего
конструктивного элемента улучшения, который может рассчитываться
методом Хоскольда или Инвуда.
56. Годовой чистый операционный доход определяется как разница
между годовым действительным валовым доходом и годовыми
операционными расходами по объекту недвижимости или произведением
действительного валового дохода и коэффициента чистого операционного
дохода объекта-аналога.
57. Итогом составления реконструированного отчета о доходах
является расчет коэффициента (мультипликатора) операционных расходов
и коэффициента (мультипликатора) чистого операционного дохода.
57.1. Коэффициент (мультипликатор) операционных расходов
отражает долю годовых операционных расходов в годовом действительном
валовом доходе и рассчитывается по формуле
OE
MOE = ------- ,
EGI
где MOE - коэффициент (мультипликатор) операционных расходов;
OE - годовые операционные расходы, д.е.
57.2. Коэффициент (мультипликатор) чистого операционного
дохода отражает долю годового чистого операционного дохода в годовом
действительном валовом доходе и определяется по формуле
NOI
MNOI = -------,
EGI
где MNOI - коэффициент (мультипликатор) чистого операционного
дохода;
NOI - годовой чистый операционный доход по объекту
недвижимости, д.е.
58. Прогнозирование будущего годового чистого операционного
дохода может проводиться путем составления реконструированного
отчета о доходах по всем годам срока прогноза или путем
прогнозирования изменения операционных расходов или годового чистого
операционного дохода.
При составлении прогноза необходимо учитывать изменение дохода
и стоимости объекта недвижимости за срок прогноза, включая возврат
капитала от продажи объекта недвижимости.
Прогнозирование осуществляется методом сценариев по трем
альтернативным вариантам расчета (оптимистическому,
пессимистическому и наиболее вероятному) или более.
Срок прогноза принимается оценщиком. При этом учитывается срок
окупаемости инвестиций в объект недвижимости. В среднем срок
прогноза может приниматься оценщиком равным 5 годам.
59. Определение общего коэффициента капитализации или нормы
дисконтирования или мультипликатора валового дохода зависит от
выбранного метода расчета стоимости объекта недвижимости в доходном
методе оценки.
60. Если стоимость объекта недвижимости рассчитывается методом
прямой капитализации, определение общего коэффициента капитализации
может производиться методами:
сравнительного анализа продаж;
мультипликатора валового дохода;
инвестиционной группы;
коэффициента покрытия долга.
60.1. Метод сравнительного анализа продаж основан на данных о
чистом операционном доходе и ценах продаж по объектам-аналогам.
Общий коэффициент капитализации по объекту оценки
рассчитывается методом сравнительного анализа продаж по формуле
a
n NOI i
Ro = S ------- / n,
i=1 a
V i
где Ro - общий коэффициент капитализации по объекту оценки;
a
NOI i - годовой чистый операционный доход i-го объекта-
аналога, д.е.;
a
V i - цена i-го объекта-аналога, д.е.;
n - количество объектов-аналогов.
60.2. Общий коэффициент капитализации по объекту оценки
методом мультипликатора валового дохода рассчитывается по формуле
a
n M NOIi
Ro = S ------- / n,
i=1 a
M EGIi
a
где M NOIi - мультипликатор (коэффициент) чистого операционного
дохода i-го объекта-аналога;
a
M EGIi - мультипликатор действительного валового дохода i-го
объекта-аналога.
60.3. Общий коэффициент капитализации по объекту оценки
методом инвестиционной группы рассчитывается как средневзвешенная
величина, учитывающая соотношение финансовых или имущественных
интересов в общей стоимости объекта недвижимости, по формуле
| Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 | Стр.5 | Стр.6 | Стр.7 | Стр.8 | Стр.9 | Стр.10 | Стр.11 | Стр.12 | Стр.13 | Стр.14 | Стр.15 | Стр.16 |
|
