Стр. 2
| Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 | Стр.5 | Стр.6 | Стр.7 | Стр.8 | Стр.9 | Стр.10 |
кадастровой стоимости выбранными методами производятся отдельно по
каждому виду использования земель. Для кадастровой оценки земель
одного населенного пункта допускается использование различных
методов оценки для каждого вида использования земель.
ГЛАВА 7
ОЦЕНОЧНОЕ ЗОНИРОВАНИЕ
28. В процессе кадастровой оценки проводится оценочное
зонирование земель населенного пункта, предусматривающее разделение
земель населенного пункта на оценочные зоны. Оценочное зонирование
производится на картографической основе с использованием
географических информационных технологий. Границами оценочных зон
могут приниматься:
границы земельных участков;
границы квартальной застройки;
линейные объекты (улицы, дороги, реки, водотоки, путепроводы,
железные дороги).
29. Оценочное зонирование зависит от выбранных методов оценки
и методов расчета кадастровой стоимости. При использовании рыночного
метода оценки оценочное зонирование производится на основании
рыночных цен недвижимости. При использовании метода кадастровой
оценки или комбинированного метода оценочное зонирование
производится на основании влияния факторов оценки.
30. Количество оценочных зон определяется индивидуальными
особенностями населенных пунктов.
31. Оценочное зонирование в сельских населенных пунктах с
неразвитым рынком недвижимости может проводиться в упрощенном виде.
При этом земли одного сельского населенного пункта составляют одну
оценочную зону.
ГЛАВА 8
РАСЧЕТ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННОГО ПУНКТА
32. Расчет кадастровой стоимости рыночным методом производится
в следующей последовательности:
расчет кадастровых стоимостей земель оценочных зон;
расчет кадастровых стоимостей земельных участков.
32.1. при применении рыночного метода кадастровая стоимость
земель оценочных зон определяется на основании одного или нескольких
следующих методов расчета стоимости: сравнительного анализа продаж,
выделения, распределения, остатка для земли, прямой капитализации
дохода, предполагаемого использования. Порядок проведения расчетов
регламентируется государственным стандартом СТБ 52.2.01-2007 «Оценка
стоимости объектов гражданских прав. Оценка земельных участков»,
факторы оценки при этом определяются на основании анализа рынка
недвижимости;
32.2. кадастровые стоимости земельных участков рассчитываются
путем умножения кадастровой стоимости 1 м2 земель оценочной зоны на
площади этих участков.
33. Расчет кадастровой стоимости методом кадастровой оценки
производится в следующей последовательности:
расчет базовой стоимости земель населенного пункта по виду их
использования;
расчет кадастровых стоимостей земель оценочных зон;
расчет кадастровых стоимостей земельных участков.
33.1. расчет базовой стоимости земель населенного пункта по
виду их использования производится на основании базовых стоимостей
земель опорных населенных пунктов путем построения модели оценки с
использованием математической статистики (корреляционно-
регрессионный анализ) или экспертных методов анализа информации
(метод ранга, метод анализа иерархий, метод скаляризации векторных
оценок).
При этом базовая стоимость земель определяется путем
интерполяции (экстраполяции) базовых стоимостей земель опорных
населенных пунктов. Интерполяция (экстраполяция) осуществляется по
факторам, оказывающим влияние на формирование базовых стоимостей
земель на региональном уровне.
Факторами, оказывающими влияние на формирование базовых
стоимостей земель на региональном уровне, являются:
экономические:
уровень доходов населения;
объем инвестиций в основной капитал;
объемы строительства, в том числе жилых домов;
показатели рынка недвижимости (количество сделок, средняя
рыночная цена недвижимости и другие);
другие;
социальные:
численность населения, его возрастная и социальная структура,
образовательный уровень, структура занятости, сальдо миграции;
уровень безработицы, преступности;
количество учреждений образования, здравоохранения и культуры;
объектов социально-бытового обслуживания;
другие;
юридические и административные:
административный статус населенного пункта;
классификация населенного пункта по значению историко-
культурного наследия;
другие;
физические, окружающая среда и характеристики местоположения:
площадь населенного пункта;
плотность населения;
транспортное сообщение (положение в системе сети
автомобильных, железных дорог международного и республиканского
значения, речными и воздушными путями);
экологические факторы (радиоактивное загрязнение, степень
загрязнения атмосферного воздуха, почвы и другие);
другие.
Базовые стоимости земель населенных пунктов по видам их
использования сводятся в таблицу по форме К1 согласно приложению 1 к
настоящей Инструкции, готовится пояснительная записка с
соответствующим обоснованием;
33.2. расчет кадастровых стоимостей земель оценочных зон
производится путем умножения базовой стоимости земель населенного
пункта на сводный коэффициент влияния факторов оценки по формуле
КС = БС x К ,
ЗОНЫ НП СВ
где КС - кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду
ЗОНЫ
использования земель, руб. (у.е.)/м2;
БС - базовая стоимость земель населенных пунктов по видам
НП
использования земель, руб. (у.е.)/м2;
К - сводный коэффициент влияния факторов оценки.
СВ
Сводный коэффициент влияния факторов оценки определяется с
учетом площади их влияния по формуле
n m
К = П S (Кij x Площадьij/Площадь),
СВ i=1 j=1
где К - сводный коэффициент влияния факторов оценки;
СВ
Кij - j-е значение коэффициента i-го фактора оценки;
Площадьj - площадь оценочной зоны, на которую оказывает
влияние j-е значение i-го фактора оценки;
Площадь - площадь оценочной зоны;
n - количество факторов оценки;
m - количество значений факторов оценки.
Факторы оценки и значения коэффициентов по видам использования
земель представлены в приложениях к настоящей Инструкции:
жилая многоквартирная зона, жилая усадебная зона (приложение
2);
производственная зона (приложение 3);
общественно-деловая зона (приложение 4);
рекреационная зона (приложение 5);
33.3. кадастровые стоимости земельных участков рассчитываются
путем умножения кадастровой стоимости 1 м2 земель оценочной зоны на
площади этих участков;
33.4. кадастровая оценка земель сельских населенных пунктов
производится по перечню факторов оценки, представленных в приложении
6 к настоящей Инструкции;
33.5. влияние иных факторов оценки, не оговоренных в
приложениях к настоящей Инструкции, может быть учтено исполнителем
оценки экспертным путем с применением коэффициентов, согласованных с
Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь.
34. Расчет кадастровой стоимости комбинированным методом
производится в следующей последовательности:
расчет базовой стоимости земель населенного пункта по виду их
использования;
расчет кадастровых стоимостей земель оценочных зон;
расчет кадастровых стоимостей земельных участков.
34.1. расчет базовой стоимости земель населенного пункта по
виду их использования производится рыночным методом. Для этого
проводится индивидуальная оценка с целью определения рыночной
стоимости типичных земельных участков, расположенных в различных
частях населенного пункта, на основании одного или нескольких
следующих методов расчета стоимости: сравнительного анализа продаж,
выделения, распределения, остатка для земли, прямой капитализации
дохода, предполагаемого вида использования земель и оформляются
отчеты об оценке. Порядок проведения расчетов и требования к
содержанию отчетов определены государственным стандартом СТБ.52.2.01-
2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка земельных
участков».
Базовая стоимость земель населенного пункта по виду их
использования определяется как средняя величина по формуле
m
? РС
j=1 ЗУ
------
К
СВ
БС = --------------------
НП m
где БС - базовая стоимость земель населенных пунктов по виду их
НП
использования, руб. (у.е.)/м2;
РС - рыночная стоимость типичного земельного участка, руб.
ЗУ
(у.е.)/м2;
К - сводный коэффициент влияния факторов оценки с учетом
СВ
площади их влияния на кадастровую стоимость земель оценочной зоны;
m - количество индивидуальных оценок земельных участков,
проведенных по виду использования земель.
Количество индивидуальных оценок зависит от достаточности
рыночной информации для проведения таких оценок, но не менее пяти
таких оценок по каждому виду использования земель в населенном
пункте. При расчете значения базовой стоимости земель коэффициент
вариации, который рассчитывается путем деления стандартного
(среднеквадратичного) отклонения рассчитанных значений базовой
стоимости на ее среднеарифметическое значение, не должен превышать
0,3.
В случае если для отдельного вида использования земель
недостаточно рыночной информации для определения базовой стоимости
земель населенного пункта по виду их использования, то она
определяется путем применения коэффициентов по видам использования
земель согласно приложению 7 к настоящей Инструкции;
34.2. расчет кадастровых стоимостей земель оценочных зон и
земельных участков производится в соответствии с пунктом 33
настоящей Инструкции.
ГЛАВА 9
СОСТАВЛЕНИЕ И ОФОРМЛЕНИЕ ОТЧЕТА И ЗАКЛЮЧЕНИЯ О КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ.
УТВЕРЖДЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
35. Результат кадастровой оценки земель населенного пункта
представляется в форме заключения о кадастровой оценке. К заключению
прилагается отчет о кадастровой оценке.
36. Заключение о кадастровой оценке земель населенного пункта
должно содержать:
полное наименование исполнителя оценки;
фамилию, имя, отчество оценщика (оценщиков), ответственного за
проведение оценки, номер и срок действия свидетельства об аттестации
оценщика (оценщиков) по оценке земельных участков;
номер и дату заключения договора на оценку;
описание земельных участков;
цель оценки;
дату оценки;
название используемых методов оценки;
сведения о кадастровых стоимостях земель населенного пункта в
виде диапазона денежных сумм;
другую информацию по соглашению сторон, а также по усмотрению
исполнителя оценки.
37. Отчет о кадастровой оценке должен включать:
перечень данных, использованных для оценки, с указанием их
источника;
анализ данных, использованных для оценки;
анализ рынка недвижимости;
обоснование применения использованных методов оценки;
описание процедуры расчета стоимости земельных участков;
карту (схему) оценочного зонирования;
таблицы кадастровых стоимостей земель оценочных зон земельных
участков, зарегистрированных в едином государственном регистре
| Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 | Стр.5 | Стр.6 | Стр.7 | Стр.8 | Стр.9 | Стр.10 |
|
