Стр. 5
| Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 | Стр.5 | Стр.6 | Стр.7 | Стр.8 | Стр.9 | Стр.10 |
УТВЕРЖДЕНО
Постановление
Государственного
комитета по имуществу
Республики Беларусь
31.05.2007 № 31
ИНСТРУКЦИЯ
по кадастровой оценке земель садоводческих товариществ и дачного
строительства Республики Беларусь
ГЛАВА 1
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1. Инструкция по кадастровой оценке земель садоводческих
товариществ и дачного строительства Республики Беларусь (далее -
Инструкция) разработана на основании Положения об оценке стоимости
объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного
Указом Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615
(Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г.,
№ 168, 1/7999), и применяется для выполнения работ по кадастровой
оценке земель садоводческих товариществ и дачного строительства,
расположенных за пределами населенных пунктов.
2. Настоящая Инструкция устанавливает требования к проведению
кадастровой оценки земель садоводческих товариществ и дачного
строительства. Объектами оценки являются земли садоводческих
товариществ и дачного строительства. Результатом кадастровой оценки
являются кадастровые стоимости объектов оценки.
3. Для целей настоящей Инструкции применяются термины,
установленные в государственных стандартах СТБ 52.0.01-2007 «Оценка
стоимости объектов гражданских прав. Общие положения», СТБ 52.2.01-
2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка земельных
участков», а также следующие термины и их определения:
кадастровая стоимость земель - стоимость единицы площади
земель садоводческих товариществ и дачного строительства в виде
расчетной денежной суммы, отражающая ценность (полезность) земельных
участков при использовании их для ведения коллективного садоводства
или дачного строительства;
факторы оценки - экономические, физические и другие
характеристики земель садоводческих товариществ и дачного
строительства, существенно влияющие на их кадастровую стоимость;
типичный земельный участок - земельный участок, обладающий
средними или наиболее часто встречающимися характеристиками по
отношению к земельным участкам, входящим в состав земель
садоводческого товарищества или дачного строительства;
аддитивная модель оценки - модель, в которой кадастровая
стоимость земель вычисляется как сумма некоторой константы и
произведений значений факторов оценки на соответствующие
коэффициенты;
мультипликативная модель оценки - модель, в которой
коэффициенты факторов оценки служат показателями степени, в которую
возводятся значения этих факторов, или в которой сами факторы оценки
являются показателями степени; результаты затем перемножаются, что
дает значение кадастровой стоимости земель;
гибридная модель оценки - модель, которая объединяет в себе
как аддитивные, так и мультипликативные компоненты.
4. Исполнителями работ по кадастровой оценке земель
садоводческих товариществ и дачного строительства могут быть
государственные организации, подчиненные Государственному комитету
по имуществу Республики Беларусь, организации, доля государственной
собственности в уставном фонде которых составляет более 50
процентов, осуществляющие оценочную деятельность, и иные лица в
соответствии с законодательными актами (далее - исполнитель оценки).
Исполнители оценки должны иметь в штате оценщиков, аттестованных в
порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.
5. Заказчиками кадастровой оценки земель садоводческих
товариществ и дачного строительства являются местные исполнительные
комитеты, Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь,
а также физические лица (далее - заказчик оценки).
6. Кадастровая стоимость земель определяется в белорусских
рублях на дату оценки. По желанию заказчика оценки кадастровая
стоимость земель может определяться в иностранной валюте с
пересчетом в белорусские рубли по курсу Национального банка
Республики Беларусь на дату оценки.
7. Кадастровая оценка земель садоводческих товариществ и
дачного строительства производится по состоянию на 1 января года ее
проведения. Последующая кадастровая оценка проводится не позднее чем
через пять лет, если иное не установлено законодательством.
8. В период между оценками по ходатайству заказчика оценки
кадастровая стоимость земель может уточняться исполнителем оценки с
использованием поправочных коэффициентов, которые учитывают
изменение цен на рынке недвижимого имущества. Поправочные
коэффициенты к кадастровой стоимости земель согласовываются с
Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь.
9. Кадастровая стоимость земельного участка, входящего в
состав земель садоводческого товарищества или дачного поселка,
рассчитывается с использованием утвержденных кадастровых стоимостей
земель садоводческих товариществ и дачного строительства.
10. Коэффициенты, а также перечень типовых факторов оценки,
представленные в приложениях к настоящей Инструкции, уточняются по
результатам мониторинга цен на земельном рынке и согласовываются
Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь.
ГЛАВА 2
ПОРЯДОК ОЦЕНКИ
11. Кадастровая оценка земель садоводческих товариществ и
дачного строительства осуществляется в следующем порядке:
составление задания и заключение договора на проведение
кадастровой оценки (далее - договор на оценку);
сбор и анализ информации;
определение предпосылок и ограничений;
анализ рынка недвижимости;
выбор методов оценки и методов расчета кадастровой стоимости;
оценочное зонирование;
расчет кадастровой стоимости земель садоводческих товариществ
и дачного строительства выбранными методами;
составление и оформление отчета и заключения о кадастровой
оценке.
12. Кадастровая оценка земель садоводческих товариществ и
дачного строительства производится по административно-
территориальным единицам, как правило, по районам.
13. Результаты кадастровой оценки земель садоводческих
товариществ и дачного строительства утверждаются местными
исполнительными комитетами.
ГЛАВА 3
СОСТАВЛЕНИЕ ЗАДАНИЯ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА НА ОЦЕНКУ
14. Перед заключением договора на оценку оценщик совместно с
заказчиком оценки составляет задание на оценку, которое является
неотъемлемым приложением к договору на оценку и отчету о кадастровой
оценке.
15. В задании на оценку должны быть указаны цель оценки, вид
определяемой стоимости, дата оценки, состав объектов оценки и другие
сведения по усмотрению заказчика оценки и оценщика.
16. Договор на оценку составляется в простой письменной форме
в соответствии с требованиями государственного стандарта СТБ 52.0.01-
2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения».
ГЛАВА 4
СБОР И АНАЛИЗ ИНФОРМАЦИИ. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРЕДПОСЫЛОК И ОГРАНИЧЕНИЙ
17. При проведении кадастровой оценки земель садоводческих
товариществ и дачного строительства осуществляется сбор рыночной и
другой необходимой для проведения оценки информации в следующем
порядке:
составляется перечень садоводческих товариществ и дачных
поселков;
осуществляются сбор и анализ информации о рыночных ценах на
земельные участки в садоводческих товариществах и дачных поселках.
18. Составление перечня садоводческих товариществ и дачных
поселков выполняется по районам с их разделением на садоводческие
товарищества и дачные поселки.
19. Сбор и анализ информации о рыночных ценах на земельные
участки в садоводческих товариществах или дачных поселках
производится по районам.
Информация считается достаточной, если количество земельных
участков в садоводческих товариществах или дачных поселках в
пределах района, для которых известны их рыночные цены, превышает
количество типовых факторов оценки земель садоводческих товариществ
или дачного строительства согласно приложениям 1 и 2 к настоящей
Инструкции.
Информация считается недостаточной, если количество земельных
участков в садоводческих товариществах или дачных поселках в
пределах района, для которых известны их рыночные цены, не превышает
количество типовых факторов оценки земель садоводческих товариществ
или дачного строительства.
20. Производится сбор информации о рыночных ценах на
незастроенные земельные участки. Если полученная информация о
рыночных ценах на незастроенные земельные участки не является
достаточной, выполняется сбор дополнительной информации о рыночных
ценах на застроенные земельные участки.
21. Предпосылки и ограничения, от которых зависит определяемая
кадастровая стоимость, формулируются оценщиком в зависимости от
условий договора на оценку, исходной информации о недвижимости,
данных рынка недвижимости, экономической ситуации, методов расчета
стоимости и других факторов. Принятые предпосылки и ограничения
должны быть отражены в отчете о кадастровой оценке.
ГЛАВА 5
АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
22. При анализе рынка недвижимости исследуются цены продаж
(цены предложений) объектов недвижимости, тенденции изменения цен,
спроса и предложения на недвижимое имущество, условия продажи,
условия финансирования, время, в течение которого они находились в
форме публичного предложения на рынке до их продажи, рыночные
арендные ставки, условия заключения договоров аренды и другие
показатели.
23. Объем исследований определяется оценщиком в зависимости от
особенностей земельных участков в составе земель садоводческих
товариществ и дачного строительства и используемых методов расчета
стоимости.
24. Анализ рынка недвижимости выполняется за период с даты
проведения последней кадастровой оценки отдельно по садоводческим
товариществам и дачным поселкам.
Анализируются как застроенные, так и незастроенные земельные
участки в садоводческих товариществах и дачных поселках.
ГЛАВА 6
ВЫБОР МЕТОДОВ ОЦЕНКИ И МЕТОДОВ РАСЧЕТА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ.
ОЦЕНОЧНОЕ ЗОНИРОВАНИЕ
25. Выбор метода (методов) оценки и методов расчета
кадастровой стоимости зависит от наличия рыночной информации.
26. В случае наличия достаточного количества рыночной
информации, позволяющей определить кадастровую стоимость земель
садоводческих товариществ и дачного строительства, применяется один
или несколько методов оценки: затратный, доходный, сравнительный
(далее - рыночный метод).
27. В случае недостаточного количества рыночной информации
может применяться метод кадастровой оценки совместно с одним или
несколькими методами оценки: затратным, доходным, сравнительным
(далее - комбинированный метод).
28. В случае отсутствия рыночной информации применяется только
метод кадастровой оценки.
29. Выбор методов оценки, оценочное зонирование и расчет
кадастровой стоимости выбранными методами производятся отдельно по
садоводческим товариществам и дачным поселкам. Допускается
использование различных методов оценки для земель садоводческих
товариществ и земель дачного строительства.
30. Оценочное зонирование земель садоводческих товариществ и
дачного строительства производится в упрощенном виде. При этом земли
одного садоводческого товарищества или дачного поселка составляют
одну оценочную зону.
ГЛАВА 7
РАСЧЕТ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ САДОВОДЧЕСКИХ ТОВАРИЩЕСТВ И
ДАЧНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ВЫБРАННЫМИ МЕТОДАМИ ОЦЕНКИ
31. Расчет кадастровой стоимости рыночным методом производится
в следующем порядке:
построение модели оценки с использованием математической
статистики (корреляционно-регрессионный анализ);
определение кадастровой стоимости 1 м2 земель садоводческих
товариществ и дачного строительства путем подстановки в модель
оценки значений факторов оценки для земельных участков в
садоводческих товариществах или дачных поселках.
31.1. построение модели оценки предполагает следующую
последовательность действий:
проведение статистического анализа для определения связи между
рыночной ценой или рыночной стоимостью незастроенных земельных
участков и факторами оценки. При этом факторы оценки определяются на
основании анализа рынка недвижимости;
проверка тесноты связи между рыночной ценой или рыночной
| Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 | Стр.5 | Стр.6 | Стр.7 | Стр.8 | Стр.9 | Стр.10 |
|
