Стр. 8
| Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 | Стр.5 | Стр.6 | Стр.7 | Стр.8 | Стр.9 | Стр.10 |
комитета по
имуществу
Республики
Беларусь
31.05.2007 № 31
(в редакции
постановления
Государственного
комитета по
имуществу
Республики
Беларусь
20.11.2007 № 60)
ИНСТРУКЦИЯ
по кадастровой оценке земель, расположенных за пределами населенных
пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства
ГЛАВА 1
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1. Инструкция по кадастровой оценке земель, расположенных за
пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачного
строительства (далее - Инструкция), разработана на основании
Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике
Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13
октября 2006 г. № 615 «Об оценочной деятельности в Республике
Беларусь» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь,
2006 г., № 168, 1/7999), и применяется для выполнения работ по
кадастровой оценке земель, расположенных за пределами населенных
пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства.
2. Настоящая Инструкция устанавливает требования к проведению
кадастровой оценки земель, расположенных за пределами населенных
пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства.
Объектами оценки являются земли, относящиеся к категории земель
промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного
назначения, расположенные за пределами населенных пунктов,
садоводческих товариществ и дачного строительства. Результатом
кадастровой оценки являются кадастровые стоимости земель.
3. Для целей настоящей Инструкции применяются термины,
установленные СТБ 52.0.01-2007 «Оценка стоимости объектов
гражданских прав. Общие положения», СТБ 52.2.01-2007 «Оценка
стоимости объектов гражданских прав. Оценка земельных участков», а
также следующие термины и их определения:
кадастровая стоимость земель - стоимость единицы площади
земель в виде расчетной денежной суммы, отражающей ценность
(полезность) земель при использовании по существующему целевому
назначению. При кадастровой оценке земель земли оцениваются
единообразно по модели оценки, учитывающей влияние ограниченного
количества факторов. Кадастровая стоимость земель близка к рыночной
стоимости на дату оценки при выполнении следующих условий - наличие
достаточного количества рыночной информации и текущее использование
земель совпадает с вариантом его наиболее эффективного
использования;
метод кадастровой оценки - метод оценки земель, земельных
участков, который применяется в условиях недостаточности или
отсутствия рыночной информации, предполагает использование сведений,
содержащихся в государственных земельном и градостроительном
кадастрах, и использование модели оценки;
модель кадастровой оценки - оценочная цифровая поверхность,
отражающая взаимосвязь кадастровой стоимости земель и факторов
оценки;
факторы оценки - экономические, физические и другие факторы,
существенно влияющие на стоимость земель.
4. Исполнителями работ по кадастровой оценке земель могут быть
государственные организации, организации, доля государственной
собственности в уставным фонде которых составляет более 50
процентов, и иные лица в соответствии с законодательными актами,
осуществляющие оценочную деятельность (далее - исполнитель оценки).
Исполнители оценки должны иметь в штате оценщиков, аттестованных в
порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.
5. Заказчиками кадастровой оценки земель являются областные и
районные исполнительные комитеты, Государственный комитет по
имуществу Республики Беларусь, а также юридические и физические лица
(далее - заказчик оценки).
6. Кадастровая стоимость земель определяется в белорусских
рублях на дату оценки. По желанию заказчика оценки кадастровая
стоимость земель может определяться в иностранной валюте с
пересчетом в белорусские рубли по курсу Национального банка
Республики Беларусь на дату оценки.
7. Кадастровая оценка земель производится по состоянию на 1
января года ее проведения. Последующая кадастровая оценка проводится
не позднее чем через пять лет, если иное не установлено
законодательством.
8. Земли оцениваются отдельно по каждому из перечисленных
видов их функционального использования (далее - виды использования
земель):
общественно-деловой (административно-деловая, культурно-
просветительская, научно-образовательная, торгово-обслуживающая,
лечебно-оздоровительная, спортивно-рекреационная застройка);
жилая многоквартирная застройка;
жилая усадебная застройка;
производственный (промышленная, коммунально-обслуживающая,
коммунально-складская застройка);
рекреационный.
9. Кадастровая стоимость земель определяется без учета налога
на добавленную стоимость.
10. В период между оценками по ходатайству заказчика оценки
кадастровая стоимость земель может уточняться исполнителем оценки с
использованием поправочных коэффициентов, которые учитывают
изменение цен на рынке недвижимого имущества. Поправочные
коэффициенты к кадастровой стоимости земель согласовываются с
Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь.
ГЛАВА 2
ПОРЯДОК ОЦЕНКИ
11. Кадастровая оценка земель осуществляется в следующем
порядке:
составление задания и заключение договора на проведение
кадастровой оценки;
сбор и анализ информации;
определение предпосылок и ограничений;
анализ рынка недвижимости;
выбор методов расчета кадастровой стоимости;
оценочное зонирование земель;
расчет кадастровой стоимости земель;
составление и оформление заключения и отчета о кадастровой
оценке.
12. Кадастровая оценка земель производится по административным
районам (далее - район).
13. Результаты кадастровой оценки земель утверждаются
районными исполнительными комитетами.
ГЛАВА 3
СОСТАВЛЕНИЕ ЗАДАНИЯ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА
14. Перед заключением договора на проведение кадастровой
оценки земель (далее - договор на оценку) оценщик совместно с
заказчиком оценки составляет задание на оценку, которое является
неотъемлемым приложением к договору на оценку и отчету о кадастровой
оценке.
15. В задании на оценку должны быть указаны цель оценки, вид
определяемой стоимости, дата оценки, состав объектов оценки и другие
сведения по усмотрению заказчика оценки и оценщика.
16. Договор на оценку составляется в простой письменной форме
в соответствии с требованиями СТБ 52.0.01-2007 «Оценка стоимости
объектов гражданских прав. Общие положения».
ГЛАВА 4
СБОР И АНАЛИЗ ИНФОРМАЦИИ. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРЕДПОСЫЛОК И ОГРАНИЧЕНИЙ
17. При проведении кадастровой оценки земель осуществляется
сбор рыночной и другой информации, необходимой для ее проведения, в
следующем порядке:
осуществляется сбор и анализ информации о рыночных ценах на
объекты недвижимости, расположенные на землях района вне населенных
пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства;
осуществляется сбор и анализ информации о кадастровых
стоимостях земель, расположенных в населенных пунктах района.
18. Сбор и анализ информации о кадастровых стоимостях земель,
расположенных в населенных пунктах, производится в районах по видам
использования земель с использованием сведений регистра стоимости
земельных участков государственного земельного кадастра.
19. Полученная информация анализируется на ее применимость для
построения модели кадастровой оценки.
20. Предпосылки и ограничения, влияющие на определяемую
кадастровую стоимость, формулируются оценщиком в зависимости от
условий договора на оценку, исходной информации о недвижимости,
данных рынка недвижимости, экономической ситуации, выбранных методов
расчета стоимости и других факторов оценки. Принятые предпосылки и
ограничения должны быть отражены в отчете о кадастровой оценке
земель.
ГЛАВА 5
АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
21. При анализе рынка недвижимости исследуются цены продаж
(цены предложений) объектов недвижимости, тенденции изменения цен,
спроса и предложений на недвижимое имущество, условия продажи,
условия финансирования, время, в течение которого они находились в
форме публичного предложения на рынке до их продажи, рыночные
арендные ставки, условия заключения договоров аренды и другие
показатели.
22. Объем исследований определяется оценщиком в зависимости от
уровня развития рынка недвижимости и особенностей использования
земель на территории района.
23. Анализ рынка недвижимости выполняется с даты проведения
предыдущей кадастровой оценки, но не менее чем за три года до
текущей оценки
ГЛАВА 6
ВЫБОР МЕТОДОВ РАСЧЕТА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ. ОЦЕНОЧНОЕ ЗОНИРОВАНИЕ
ЗЕМЕЛЬ. РАСЧЕТ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ
24. Для определения кадастровой стоимости земель применяется
метод кадастровой оценки.
25. Расчет кадастровой стоимости земель методом кадастровой
оценки производится путем построения модели кадастровой оценки в
следующем порядке:
актуализация сведений о кадастровых стоимостях земель по
аналогичному виду использования в населенных пунктах, расположенных
в пределах моделирования;
построение нерегулярной сети точек, характеризующих
местоположение населенных пунктов с известными значениями
кадастровой стоимости земель;
построение модели кадастровой оценки;
проверка модели кадастровой оценки;
оценочное зонирование земель;
определение кадастровых стоимостей земель в оценочных зонах.
26. Актуализация сведений о кадастровых стоимостях земель
аналогичного использования в населенных пунктах района заключается в
приведении этих стоимостей на дату текущей кадастровой оценки и
выполняется с использованием результатов анализа рынка недвижимости.
Актуализированные кадастровые стоимости не учитывают наличие
централизованных инженерных коммуникаций и асфальтированного
подъезда.
27. Построение нерегулярной сети точек, характеризующих
местоположение населенных пунктов с известными значениями
кадастровой стоимости земель, выполняется путем наложения на
картографическую основу района географических кодов и (или) границ
населенных пунктов (далее - характерные точки), для которых известна
и актуализирована их кадастровая стоимость.
28. Построение модели кадастровой оценки производится путем
построения регулярной сети, элементы которой ограничивают фрагменты
в пределах границ моделирования с установленными для них значениями
кадастровой стоимости. Размер фрагмента (ячейки регулярной сети) и
метод определения кадастровой стоимости в границах фрагментов по ее
значениям в узлах нерегулярной сети определяется оценщиком с учетом
возможностей используемого программного обеспечения и особенностей
области моделирования.
29. Проверка модели кадастровой оценки выполняется на
основании результатов анализа рынка недвижимости.
30. Оценочное зонирование земель производится по результатам
анализа рынка недвижимости. В случае отсутствия или недостаточности
рыночной информации оценочное зонирование выполняется, как правило,
по административным границам сельсоветов, сведения о которых
содержатся в едином реестре административно-территориальных и
территориальных единиц Республики Беларусь.
31. Кадастровая стоимость земельного участка, входящего в
состав оценочной зоны, рассчитывается с использованием таблицы по
форме согласно приложению 1 к настоящей Инструкции путем умножения
кадастровой стоимости 1 м2 земель по виду функционального
использования земель на площадь земельного участка и на
коэффициенты, учитывающие обеспеченность земельного участка
централизованными инженерными коммуникациями, наличие
асфальтированного, железнодорожного подъездов и доступность
автодорог международного и республиканского значения согласно
приложению 2 к настоящей Инструкции.
| Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 | Стр.5 | Стр.6 | Стр.7 | Стр.8 | Стр.9 | Стр.10 |
|
