Леваневский Валерий Законодательство Беларуси 2011 год
Загрузить Adobe Flash Player

  Главная

  Законодательство РБ

  Кодексы Беларуси

  Законодательные и нормативные акты по дате принятия

  Законодательные и нормативные акты принятые различными органами власти

  Законодательные и нормативные акты по темам

  Законодательные и нормативные акты по виду документы

  Международное право в Беларуси

  Законодательство СССР

  Законы других стран

  Кодексы

  Законодательство РФ

  Право Украины

  Полезные ресурсы

  Контакты

  Новости сайта

  Поиск документа


Полезные ресурсы

- Таможенный кодекс таможенного союза

- Каталог предприятий и организаций СНГ

- Законодательство Республики Беларусь по темам

- Законодательство Республики Беларусь по дате принятия

- Законодательство Республики Беларусь по органу принятия

- Законы Республики Беларусь

- Новости законодательства Беларуси

- Тюрьмы Беларуси

- Законодательство России

- Деловая Украина

- Автомобильный портал

- The legislation of the Great Britain


Правовые новости





Постановление Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 05.05.2010 N 19 "Об утверждении, введении в действие, изменении и отмене технических нормативных правовых актов в области технического нормирования и стандартизации"

Архив ноябрь 2011 года

<< Назад | <<< Главная страница

Стр. 1

| Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 |


В соответствии со статьями 9 и 18 Закона Республики Беларусь от 5 января 2004 года "О техническом нормировании и стандартизации" и подпунктом 6.3 пункта 6 Положения о Государственном комитете по стандартизации Республики Беларусь, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 июля 2006 г. N 981, Государственный комитет по стандартизации Республики Беларусь ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Утвердить и ввести в действие:

1.1. с 1 сентября 2010 г. государственные стандарты Республики Беларусь согласно приложению 1;

1.2. с 1 января 2011 г. государственные стандарты Республики Беларусь согласно приложению 2.

1.3. с 1 января 2011 г. по 1 января 2013 г. предварительные государственные стандарты Республики Беларусь согласно приложению 3.

2. Внести:

2.1. с 1 августа 2010 г. изменения в государственные стандарты Республики Беларусь согласно приложению 4;

2.2. с 1 января 2011 г. изменение N 3 в государственный стандарт Республики Беларусь СТБ 1666-2006 "Мука пшеничная. Технические условия".

3. Отменить:

3.1. с 1 сентября 2010 г. государственные стандарты Республики Беларусь согласно приложению 5;

3.2. с 1 января 2011 г. государственный стандарт Республики Беларусь СТБ ЕН 759-2002 "Материалы присадочные металлические. Общие требования".


Председатель В.Н.Корешков


Приложение 1
к постановлению
Государственного комитета
по стандартизации
Республики Беларусь
05.05.2010 N 19


УТВЕРЖДЕННЫЕ И ВВОДИМЫЕ В ДЕЙСТВИЕ С 1 СЕНТЯБРЯ 2010 Г. ГОСУДАРСТВЕННЫЕ СТАНДАРТЫ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ


СТБ 2057-2010 "Изделия железобетонные пассажирских платформ. Технические условия";

СТБ 2058-2010 "Благоустройство территорий. Озеленение. Номенклатура контролируемых показателей качества. Контроль качества работ";

СТБ 2060-2010 "Доломит тонкодисперсионный для бетонов и строительных растворов. Технические условия";

СТБ 2061-2010 "Изделия железобетонные для водопропускных труб под насыпи автомобильных и железных дорог. Общие технические условия".


Приложение 2
к постановлению
Государственного комитета
по стандартизации
Республики Беларусь
05.05.2010 N 19


УТВЕРЖДЕННЫЕ И ВВОДИМЫЕ В ДЕЙСТВИЕ С 1 ЯНВАРЯ 2011 Г. ГОСУДАРСТВЕННЫЕ СТАНДАРТЫ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ


СТБ ISO 544-2010 "Материалы сварочные присадочные. Технические условия поставки сварочных присадочных материалов. Вид присадочного материала, размеры и предельные отклонения, маркировка";

СТБ 2056-2010 "Конструкции стальные мостовые. Общие технические условия";

СТБ 2062-2010 "Торф топливный фрезерный. Технические условия";

СТБ EN 13836-2010 "Котлы отопительные газовые для центрального отопления. Котлы типа В с номинальной тепловой мощностью свыше 300 кВт, но не более 1000 кВт".


Приложение 3
к постановлению
Государственного комитета
по стандартизации
Республики Беларусь
05.05.2010 N 19


УТВЕРЖДЕННЫЕ И ВВОДИМЫЕ В ДЕЙСТВИЕ С 1 ЯНВАРЯ 2011 Г. ПО 1 ЯНВАРЯ 2013 Г. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ ГОСУДАРСТВЕННЫЕ СТАНДАРТЫ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ


СТБ П 2059-2010 "Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения";

СТБ П IEC 62305-1-2006/2010 "Защита от атмосферного электричества. Часть 1. Общие принципы";

СТБ П IEC 62305-2-2006/2010 "Защита от атмосферного электричества. Часть 2. Управление риском";

СТБ П IEC 62305-3-2006/2010 "Защита от атмосферного электричества. Часть 3. Физические повреждения зданий, сооружений и опасность для жизни";

СТБ П IEC 62305-4-2006/2010 "Защита от атмосферного электричества. Часть 4. Электрические и электронные системы внутри зданий и сооружений".


Приложение 4
к постановлению
Государственного комитета
по стандартизации
Республики Беларусь
05.05.2010 N 19


ГОСУДАРСТВЕННЫЕ СТАНДАРТЫ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ, В КОТОРЫЕ С 1 АВГУСТА 2010 Г. ВНОСЯТСЯ ИЗМЕНЕНИЯ


СТБ 52.2.01-2007 "Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка земельных участков". Изменение N 1;

СТБ 52.4.01-2007 "Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка машин, оборудования, инвентаря, материалов". Изменение N 1.

СТБ 1138-98 "Двери и ворота для зданий и сооружений. Общие технические условия". Изменение N 8;

СТБ 1160-99 "Кирпич и камни керамические. Технические условия". Изменение N 2;

СТБ 1383-2003 "Плиты покрытий и перекрытий железобетонные для зданий и сооружений. Технические условия". Изменение N 2;

ГОСТ 5533-86 "Стекло листовое узорчатое. Технические условия". Изменение N 1 BY.


МКС 03.080.01


ИЗМЕНЕНИЕ N 1 СТБ 52.2.01-2007
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
АЦЭНКА ВАРТАСЦI АБ'ЕКТАЎ ГРАМАДЗЯНСКIХ ПРАЎ АЦЭНКА ЗЯМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАЎ


Введено в действие постановлением Госстандарта Республики Беларусь от 5 мая 2010 г. N 19.


Дата введения 2010-08-01


Раздел 2 дополнить ссылкой "СТБ 52.0.02-2009 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Термины и определения".

Разделы 3 - 9 изложить в новой редакции:


"3. ТЕРМИНЫ И ИХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ


В настоящем стандарте применяются термины, установленные в СТБ 52.0.01, СТБ 52.0.02, СТБ 52.3.01, а также следующие термины с соответствующими определениями:

3.1. Недвижимое имущество (недвижимость): земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что связано прочно с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

3.2. Единый объект недвижимого имущества: совокупность земельного участка и его недвижимых улучшений с учетом имущественных прав и ограничений (обременений) в отношении их.

3.2.1. Земельный участок: часть земной поверхности, имеющая границу и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями).

Примечание. Для целей настоящего стандарта под земельными участками понимаются в том числе земельные участки, которые могут быть сформированы в соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь.


3.2.2. Недвижимые улучшения: все объекты, являющиеся результатом деятельности человека и прочно связанные с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, здания, сооружения.

3.3. Индивидуальная оценка земельного участка: определение стоимости (за исключением кадастровой стоимости) конкретного земельного участка на определенную дату с учетом его характеристик и факторов оценки.

3.4. Кадастровая оценка земель, земельных участков: определение кадастровой стоимости земель, земельных участков на определенную дату для целей, предусмотренных законодательством.

3.5. Коэффициент капитализации для земли: норма дохода, измеряющая годовой денежный поток, приходящийся на земельный участок.

Примечание. Коэффициент капитализации для земли отражает отношение годового денежного потока, приходящегося на земельный участок, к стоимости земельного участка.


3.6. Коэффициент капитализации для недвижимых улучшений: норма дохода, измеряющая годовой денежный поток, приходящийся на недвижимые улучшения.

Примечание. Коэффициент капитализации для недвижимых улучшений отражает отношение годового денежного потока, приходящегося на недвижимые улучшения, к стоимости недвижимых улучшений.


3.7. Метод кадастровой оценки: метод расчета кадастровой стоимости земель, земельных участков с использованием сведений, содержащихся в государственных земельном и градостроительном кадастрах.

3.8. Модель оценки: математическое уравнение, отражающее взаимосвязь цены (стоимости) земельного участка и факторов оценки на определенную дату.

3.9. Наиболее эффективное использование земельного участка: наиболее вероятное использование земельного участка (застроенного или незастроенного), которое не противоречит законодательству, физически осуществимо, финансово целесообразно и при котором стоимость земельного участка наибольшая.

3.10. Возврат инвестиций: возмещение первоначальных инвестиций через доход и (или) реверсию.

3.11. Норма возврата инвестиций: годовая норма, по которой происходит процесс возврата инвестиций.

3.12. Объект-аналог: земельный участок, сходный с подлежащим оценке земельным участком по основным экономическим, физическим и другим характеристикам.

3.13. Рыночная арендная плата за земельный участок: арендная плата, за которую наиболее вероятна передача земельного участка в аренду по договору аренды.

Примечание. При этом учитываются следующие условия: стороны сделки обладают достаточной осведомленностью о земельном участке и рынке объектов-аналогов; действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно; имеют достаточное время для выбора варианта совершения сделки; земельный участок представлен в форме публичного предложения на рынке; на арендодателя не налагаются дополнительные обязательства, кроме передачи земельного участка, а на арендатора не налагаются дополнительные обязательства, кроме принятия земельного участка и уплаты за него определенной арендной платы.


3.14. Рыночная информация: сведения о ценах продажи и (или) предложения недвижимости, арендной плате, сроках экспозиции недвижимости на рынке, нормах отдачи, доходности и другие сведения, полученные в результате исследования рынка недвижимости или финансового рынка.

3.15. Факторы оценки: экономические, физические и другие факторы, существенно влияющие на стоимость (цену) земельного участка.


4. ВИДЫ СТОИМОСТЕЙ


4.1. В отношении земельных участков могут быть определены следующие виды стоимостей:

4.1.1. Рыночная стоимость земельного участка представляет собой расчетную денежную сумму, по которой наиболее вероятно, что продавец земельного участка согласен его продать, а покупатель земельного участка согласен его приобрести. При этом учитываются следующие условия:

стороны сделки обладают достаточной осведомленностью о земельном участке и рынке объектов-аналогов;

стороны сделки действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно;

земельный участок представлен продавцом в форме публичного предложения на рынке;

продавец и покупатель имеют достаточно времени для выбора варианта совершения сделки;

на продавца не налагаются дополнительные обязательства, кроме обязательства передать земельный участок, а на покупателя не налагаются дополнительные обязательства, кроме обязательства принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму.

4.1.2. Рыночная стоимость земельного участка в текущем использовании представляет собой рыночную стоимость земельного участка, учитывающую сложившиеся условия его использования, т.е. определяется без учета наиболее эффективного использования.

4.1.3. Кадастровая стоимость земельного участка представляет собой расчетную денежную сумму, отражающую ценность (полезность) земельного участка при использовании его по существующему целевому назначению на дату оценки и включенную в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра.

4.1.4. Кадастровая стоимость земель представляет собой расчетный показатель стоимости единицы площади земель в оценочной зоне, выделенной на землях, равноценных по стоимости, включенный в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра.

Примечание. Кадастровая стоимость земельного участка может рассчитываться путем умножения кадастровой стоимости 1 кв.м земель оценочной зоны на площадь этого участка, если сведения о кадастровой стоимости земельного участка отсутствуют в регистре стоимости земельных участков государственного земельного кадастра. При расчете учитываются установленное целевое назначение земельного участка и соответствующее функциональное использование земель оценочной зоны.


4.1.5. Инвестиционная стоимость земельного участка представляет собой стоимость земельного участка для конкретного инвестора или группы инвесторов, учитывающую индивидуальные требования к инвестициям и целесообразность инвестирования при установленных инвестиционных целях.

4.1.6. Специальная стоимость земельного участка представляет собой стоимость земельного участка, превышающую рыночную стоимость, которую заплатил бы покупатель, имеющий интерес в активе, связанном с оцениваемым земельным участком экономически, юридически или географически. Приращение стоимости отражает особые преимущества от сочетания интересов для данного покупателя, которые недоступны другим покупателям на рынке.


5. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ


5.1. Рыночная стоимость земельного участка является наиболее объективным видом стоимости, так как она отражает коллективное восприятие и действия участников рынка, и является основной для оценки большинства активов в экономике рыночного типа. Оценка рыночной стоимости земельного участка возможна только при условии наличия рынка, на котором совершаются сделки с земельными участками или другими объектами недвижимости.

5.2. Рыночная стоимость земельного участка отражает стоимость земельного участка в обмене, т.е. стоимость, признанную рынком, а не стоимость в использовании, определяемую для конкретного пользователя.

5.3. При определении рыночной стоимости земельного участка необходимо исходить из принципа его наиболее эффективного использования.

5.4. Рыночная (рыночная в текущем использовании) стоимость земельного участка определяется теми экономическими выгодами, которые собственник (пользователь, арендатор, владелец) получит при реализации имущественных прав на земельный участок или единый объект недвижимого имущества, включающий земельный участок, на рынке.

5.5. К имущественным правам в отношении земельных участков относятся следующие права: собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование, временное пользование, аренда (субаренда).

5.6. Стоимость прав аренды земельного участка учитывает условия договора аренды и может рассчитываться как для арендатора, так и для арендодателя. При этом необходимо принимать во внимание, что для арендатора договорная арендная плата является расходами, а для арендодателя - доходами.

5.7. Оценка земельных участков подразделяется на индивидуальную и кадастровую.

5.7.1. При индивидуальной оценке земельного участка определяются виды стоимости земельного участка, указанные в разделе 4 настоящего стандарта, за исключением кадастровой стоимости.

5.7.2. Кадастровая оценка предполагает определение кадастровой стоимости земель, земельных участков с использованием моделей оценки, которые воспроизводят действия рынка земельных участков на обширной территории.

5.7.3. Индивидуальная и кадастровая оценки предполагают сбор, анализ и обработку информации для получения обоснованных результатов. Отличия индивидуальной и кадастровой оценок заключаются в масштабах проведения работ и точности полученных результатов. Индивидуальная оценка земельного участка дает более точные результаты, которые могут не всегда совпадать с результатами кадастровой оценки, поскольку при индивидуальной оценке выявляются и учитываются индивидуальные особенности конкретного земельного участка, оказывающие влияние на его стоимость на рынке. При кадастровой оценке земельные участки оцениваются единообразно по модели оценки, учитывающей влияние ограниченного количества факторов.

5.7.4. Кадастровая стоимость земельного участка близка к рыночной стоимости на дату оценки при выполнении следующих условий:

наличие достаточного количества рыночной информации;

текущее использование земельного участка совпадает с вариантом его наиболее эффективного использования.

5.8. Кадастровая оценка земель, земельных участков выполняется в соответствии с нормативными правовыми актами в области кадастровой оценки земель.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в предположении права собственности на него без учета имущественных прав и ограничений (обременений) на земельный участок, зарегистрированных в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

5.9. Кадастровая оценка земель, земельных участков проводится по состоянию на 1 января года ее проведения.

Последующая кадастровая оценка земель, земельных участков проводится не позднее чем через пять лет, если иное не установлено законодательством.

В периоды между оценками может проводиться дооценка (дополнительная оценка) земель, земельных участков, которые по состоянию на дату проведения кадастровой оценки не подлежали кадастровой оценке. При этом датой дооценки будет являться дата ранее проведенной и утвержденной кадастровой оценки. Дооценка выполняется в соответствии с нормативными правовыми актами Республики Беларусь, действующими на дату ранее проведенной кадастровой оценки земель, земельных участков. В рамках проведения дооценки земель, земельных участков факторы оценки собираются по состоянию на дату проведения дооценки.

Примечание. Дооценке подлежат земли, земельные участки, включенные в границу населенного пункта после даты утвержденной кадастровой оценки, а также земли, которые ранее не подлежали кадастровой оценке.


5.10. Итоговая величина стоимости земельного участка определяется без учета налога на добавленную стоимость и должна быть выражена денежной суммой или в виде диапазона денежных сумм.


6. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ И МЕТОДЫ РАСЧЕТА СТОИМОСТИ


6.1. Индивидуальная оценка земельных участков проводится с применением одного или нескольких методов: доходного, затратного, сравнительного в рамках рыночного метода оценки.

6.2. Кадастровая оценка земельных участков проводится с применением одного или нескольких методов: доходного, затратного, сравнительного, метода кадастровой оценки.

6.3. В рамках сравнительного, доходного и затратного методов основными методами расчета стоимости земельных участков являются методы выделения, распределения, остатка для земли, прямой капитализации дохода, капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков), предполагаемого использования и иные.

6.4. Сравнительный метод.

6.4.1. Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

6.4.2. Расчет стоимости сравнительным методом производится в следующей последовательности:

исследование рынка недвижимости;

анализ исходной информации и выбор объектов-аналогов;

выбор единиц сравнения;

выбор элементов сравнения;

выбор методов расчета стоимости;

определение стоимости оцениваемого земельного участка.

6.4.3. Исследование рынка недвижимости.

На данном этапе осуществляется сбор рыночной и другой информации с целью получения сведений о сделках (предложениях) на рынке недвижимости с земельными участками, сходными по экономическим, физическим и другим характеристикам.

6.4.4. Анализ исходной информации и выбор объектов-аналогов.

На данном этапе проводится анализ информации, собранной на предыдущем этапе, с точки зрения ее применимости и выбор предполагаемых объектов-аналогов. Оценщик вправе отказаться от использования в качестве объекта-аналога земельного участка, у которого цена сделки существенно отличается от цен предложения сходных земельных участков на рынке недвижимости.

6.4.5. Выбор единиц сравнения.

На данном этапе выбираются единицы сравнения, по которым будут сравниваться объекты-аналоги и определяться стоимость оцениваемого земельного участка. Единицами сравнения могут быть цена единицы площади (квадратного метра, сотки, гектара и др.), цена земельного участка и др.

6.4.6. Выбор элементов сравнения.

При проведении оценки земельных участков могут быть выделены следующие основные элементы сравнения:

имущественные права;

условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств и др.);

состояние рынка недвижимости (время продажи);

условия продажи (продажа в условиях банкротства; недостаточный срок экспозиции на открытом рынке; финансовые, деловые или семейные связи между сторонами, вовлеченными в сделку, и др.);

местоположение;

физические характеристики (рельеф, площадь, инженерная и транспортная инфраструктура и др.);

экономические характеристики (арендная плата и др.);

целевое назначение;

ограничения (обременения) в отношении земельных участков;

наличие движимого имущества, включенного в цену сделки (цену предложения);

расходы, производимые покупателем непосредственно после сделки, зная о которых осведомленный покупатель может договариваться об изменении цены;

другие элементы сравнения.

6.4.7. Выбор методов расчета стоимости.

При реализации сравнительного метода применяются методы расчета стоимости, которые можно объединить в две группы:

методы количественного анализа;

методы качественного анализа.

Методы количественного анализа представляют собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на сопоставлении количественных характеристик оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов.

Методы качественного анализа представляют собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на сопоставлении качественных характеристик оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов. Стоимость оцениваемого земельного участка определяется как среднее значение цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения. Методы качественного анализа применяются в случае, если невозможно произвести количественное сравнение оцениваемого земельного участка с объектами-аналогами, и предполагают их качественное (описательное) сопоставление.

К группе методов количественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости:

метод статистического анализа (в том числе графический анализ, анализ тенденций, расчет средних величин и другие методы);

метод последовательного внесения корректировок;

другие методы.

К группе методов качественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости:

метод относительного сравнительного анализа;

метод ранжирования;

другие методы.

6.4.7.1. Метод статистического анализа.

Метод статистического анализа реализуется путем выявления зависимости цены объектов-аналогов от элементов сравнения с использованием корреляционно-регрессионного анализа, расчета средних величин. Результаты статистического метода могут быть представлены в графической форме (графический анализ). В случае отсутствия близких по элементам сравнения объектов-аналогов метод реализуется на основе статистической обработки большого количества рыночной информации (анализ тенденций).

Расчет стоимости оцениваемого земельного участка производится с использованием полученных математических зависимостей.

6.4.7.2. Метод последовательного внесения корректировок.

Метод последовательного внесения корректировок реализуется путем последовательного внесения корректировок в цены объектов-аналогов по элементам сравнения. Корректировки выполняются в следующей последовательности:

корректировка на торг, если в качестве исходной информации использовались цены предложения;

корректировки, выполняемые в строгой последовательности друг за другом: корректировка на имущественные права, условия финансирования сделок, состояние рынка недвижимости и условия продажи;

остальные корректировки, которые производятся в любой последовательности.

Корректировка цен объектов-аналогов по элементам сравнения проводится исходя из следующих правил:

корректировка цен объектов-аналогов по элементам сравнения выполняется относительно объекта оценки;

если оцениваемый земельный участок по элементу сравнения имеет лучшие показатели по сравнению с объектом-аналогом, то цена объекта-аналога увеличивается на величину корректировки;

если оцениваемый земельный участок по элементу сравнения имеет худшие показатели по сравнению с объектом-аналогом, то цена объекта-аналога уменьшается на величину корректировки.

Расчет корректировок по элементам сравнения производится следующими методами:

метод анализа парного набора данных;

метод статистического анализа (в том числе графический анализ и анализ тенденций);

метод анализа затрат;

метод анализа доходов;

экспертный метод;

другие методы.

Метод анализа парного набора данных предполагает расчет корректировок путем сопоставления двух объектов-аналогов, различающихся между собой одним элементом сравнения.

Метод статистического анализа (в том числе графический анализ и анализ тенденций) для расчета корректировок по отдельным элементам сравнения выявляет зависимость цен объектов-аналогов от конкретного элемента сравнения.

Метод анализа затрат предполагает расчет корректировок на основе затрат на устранение отличий в элементах сравнения между оцениваемым земельным участком и объектами-аналогами.

Метод анализа доходов предполагает расчет корректировок путем капитализации разницы доходов от оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов.

Экспертный метод предполагает определение корректировок путем учета мнений профессиональных участников рынка недвижимости, в том числе путем индивидуальных опросов.

Методы расчета корректировок могут использоваться в комбинации.

В результате внесения корректировок цены объектов-аналогов, как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных расхождений скорректированных цен объектов-аналогов целесообразно уточнить элементы сравнения, значения корректировок или выбрать другие объекты-аналоги.

При принятии решения о стоимости оцениваемого земельного участка следует учитывать общую сумму проведенных корректировок по каждому объекту-аналогу в абсолютной величине и процентах от исходной цены объекта-аналога.

6.4.7.3. Метод относительного сравнительного анализа реализуется путем сопоставления объектов-аналогов с оцениваемым земельным участком по элементам сравнения, используя качественное описание (хуже, лучше, аналогичный). Метод относительного сравнительного анализа похож на метод анализа парного набора данных, но не предполагает внесения количественных корректировок.

6.4.7.4. Метод ранжирования является частным случаем метода относительного сравнительного анализа, при котором объекты-аналоги и оцениваемый земельный участок с точки зрения предпочтения ранжируются в порядке убывания или возрастания, чтобы определить относительную позицию оцениваемого земельного участка по сравнению с объектами-аналогами.

При принятии решения о стоимости оцениваемого земельного участка учитывается его сходство с объектами-аналогами, и на основании этого выносится суждение о стоимости земельного участка.

6.4.8. В сравнительном методе могут использоваться различные комбинации методов расчета стоимости как в пределах одной группы (количественного или качественного анализа), так и в пределах двух различных групп.

6.4.9. Определение стоимости оцениваемого земельного участка.

В зависимости от выбранного метода расчета стоимости определение стоимости оцениваемого земельного участка производится по следующим правилам:

если определение стоимости проводилось методом статистического анализа, то стоимость оцениваемого земельного участка определяется с использованием полученных математических зависимостей;

если определение стоимости проводилось методом последовательного внесения корректировок, то стоимость оцениваемого земельного участка определяется после проведения всех корректировок по элементам сравнения и расчета скорректированных цен по каждому объекту-аналогу с последующим приведением скорректированных цен объектов-аналогов к одной итоговой величине стоимости или диапазону стоимостей оцениваемого земельного участка;

если определение стоимости проводилось методом относительного сравнительного анализа или методом ранжирования, то стоимость оцениваемого земельного участка определяется как среднее значение цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения.

6.5. Метод выделения.

6.5.1. Данный метод расчета стоимости основывается на сравнительном, доходном и затратном методах и применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

6.5.2. Расчет стоимости методом выделения производится в следующей последовательности:

определение стоимости единого объекта недвижимого имущества;

определение стоимости восстановления (замещения) недвижимых улучшений;

определение величины накопленного износа;

определение косвенных затрат;

определение прибыли предпринимателя;

определение стоимости оцениваемого земельного участка.

Расчет стоимости методом выделения может производиться в такой же последовательности по объектам-аналогам.

6.5.3. Определение единого объекта недвижимого имущества.

На данном этапе производится определение стоимости единого объекта недвижимого имущества, в состав которого входит оцениваемый земельный участок, по технологии, приведенной в СТБ 52.3.01.

6.5.4. Определение стоимости восстановления (замещения) недвижимых улучшений.

На данном этапе производится расчет стоимости восстановления (замещения) недвижимых улучшений оцениваемого земельного участка по технологии, приведенной в СТБ 52.3.01.

6.5.5. Определение величины накопленного износа.

Накопленный износ состоит из физического, функционального и внешнего износов. Величина накопленного износа, приходящегося на недвижимые улучшения, определяется методами нормативного износа, средневзвешенного износа, экономической жизни, разбивки или рыночной выборки по технологии, приведенной в СТБ 52.3.01.

6.5.6. Определение косвенных затрат.

Косвенные затраты определяются как дополнительные затраты, не включенные в стоимость строительства и необходимые для нормального функционирования недвижимости, в период размещения ее на рынке до продажи или сдачи в аренду.

К косвенным затратам можно отнести:

расходы на маркетинговые услуги по продаже недвижимости, в том числе затраты на рекламу;

затраты на установление границ земельного участка на местности;

затраты на проведение технической инвентаризации;

затраты на регистрацию создания объекта недвижимости и прав на него;

затраты на содержание недвижимости за период ее размещения на рынке до ее продажи или сдачи в аренду;

дополнительные затраты, накладываемые на инвестора в соответствии с инвестиционным договором, решениями местных исполнительных и распорядительных органов;

другие затраты.

6.5.7. Определение прибыли предпринимателя.

Прибыль предпринимателя (инвестора) определяется как величина вознаграждения, которую инвестор ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Если инвестиционные затраты на создание единого объекта недвижимого имущества равны его рыночной стоимости (премия предпринимателя (инвестора) отсутствует) или превысили величину рыночной стоимости единого объекта недвижимого имущества, то рассчитывается убыток предпринимателя (инвестора), величина которого вычитается из стоимости объекта недвижимости.

Прибыль предпринимателя может рассчитываться на основании анализа рыночной информации путем сравнения альтернативных инвестиций или путем индивидуальных опросов профессиональных участников рынка недвижимости о наиболее вероятной прибыльности аналогичных инвестиций, а также другими методами.

6.5.8. Определение стоимости оцениваемого земельного участка.

Расчет стоимости оцениваемого земельного участка производится путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимого имущества стоимости восстановления (замещения) недвижимых улучшений с учетом накопленного износа, косвенных затрат и прибыли предпринимателя.

6.6. Метод распределения.

6.6.1. Данный метод расчета стоимости основывается на сравнительном, доходном и затратном методах и применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

6.6.2. Расчет стоимости методом распределения производится в следующей последовательности:

определение стоимости единого объекта недвижимого имущества;

определение доли стоимости земельного участка;

определение стоимости оцениваемого земельного участка.

Расчет стоимости методом распределения может производиться в такой же последовательности по объектам-аналогам.

6.6.3. Определение стоимости единого объекта недвижимого имущества.

На данном этапе производится определение стоимости единого объекта недвижимого имущества, в состав которого входит оцениваемый земельный участок, по технологии, приведенной в СТБ 52.3.01.

6.6.4. Определение доли стоимости земельного участка.

Наиболее вероятная доля стоимости оцениваемого земельного участка в стоимости единого объекта недвижимого имущества определяется путем анализа рыночной информации о доле стоимости (цены) аналогичных земельных участков в стоимости (цене) аналогичных единых объектов недвижимого имущества.

Доля стоимости аналогичных земельных участков определяется путем деления стоимости (цены) аналогичных земельных участков на стоимость (цену) аналогичных единых объектов недвижимого имущества.

6.6.5. Определение стоимости оцениваемого земельного участка.

Расчет стоимости оцениваемого земельного участка производится путем умножения стоимости единого объекта недвижимого имущества, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимого имущества.

6.7. Метод остатка для земли.

6.7.1. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на доходном и затратном методах и применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

6.7.2. Расчет стоимости методом остатка для земли производится в следующей последовательности:

исследование рынка недвижимости;

определение годового чистого операционного дохода от единого объекта недвижимого имущества;

определение остаточной стоимости недвижимых улучшений;

определение коэффициента капитализации для недвижимых улучшений;

определение годового чистого операционного дохода, приходящегося на недвижимые улучшения;

определение годового чистого операционного дохода, приходящегося на оцениваемый земельный участок;

определение коэффициента капитализации для земли;

определение стоимости оцениваемого земельного участка.

Расчет стоимости методом остатка для земли может производиться в такой же последовательности по объектам-аналогам.

6.7.3. Исследование рынка недвижимости.

На данном этапе осуществляется сбор информации о рыночных ставках арендной платы за единые объекты недвижимости, а также о ставках арендной платы, установленных законодательством, условиях аренды, составе и величине операционных расходов и других данных.

6.7.4. Определение годового чистого операционного дохода от единого объекта недвижимого имущества.

Определение годового чистого операционного дохода от единого объекта недвижимого имущества, в состав которого входит оцениваемый земельный участок, производится в виде реконструированного отчета о доходах в следующей последовательности:

определяется годовой потенциальный валовой доход;

определяются потери арендной платы;

рассчитывается годовой действительный валовой доход;

определяются годовые операционные расходы;

определяется годовой чистый операционный доход.

6.7.5. Определение остаточной стоимости недвижимых улучшений.

На данном этапе производится определение остаточной стоимости недвижимых улучшений оцениваемого земельного участка.

Остаточная стоимость недвижимых улучшений оцениваемого земельного участка определяется как разница между стоимостью восстановления (замещения) и накопленным износом.

Стоимость восстановления (замещения) недвижимых улучшений оцениваемого земельного участка определяется по технологии, приведенной в СТБ 52.3.01.

Накопленный износ состоит из физического, функционального и внешнего износов. Величина накопленного износа, приходящегося на недвижимые улучшения, определяется методами нормативного износа, средневзвешенного износа, экономической жизни, разбивки или рыночной выборки по технологии, приведенной в СТБ 52.3.01.

6.7.6. Определение коэффициента капитализации для недвижимых улучшений.

Коэффициент капитализации для недвижимых улучшений включает норму отдачи на инвестиции в недвижимые улучшения и норму возврата инвестиций, вложенных в недвижимые улучшения. Норма возврата инвестиций зависит от срока предполагаемого возврата инвестиций, нормы отдачи, ожидаемой стабильности периодического дохода и ожидаемого изменения стоимости недвижимых улучшений.

Норма отдачи определяется в соответствии с СТБ 52.3.01 методами кумулятивного построения, сравнения альтернативных инвестиций, выделения, мониторинга или др.

Норма возврата инвестиций рассчитывается следующими методами:

метод Ринга;

метод Инвуда;

метод Хоскольда.

Метод Ринга (прямолинейного возврата инвестиций) предполагает, что возмещение стоимости недвижимых улучшений происходит в виде убывающего денежного потока. Годовая норма возврата инвестиций рассчитывается как величина, обратная сроку службы недвижимых улучшений или сроку предполагаемого возврата инвестиций.

Метод Инвуда (возврат инвестиций по фонду возмещения и норме отдачи на недвижимые улучшения) предполагает, что возмещение стоимости недвижимых улучшений происходит равномерно в течение срока их службы или срока предполагаемого возврата инвестиций. В этом случае норма возврата инвестиций равна коэффициенту фонда возмещения при норме процента, равной норме отдачи от недвижимых улучшений.

Метод Хоскольда (возврат инвестиций по фонду возмещения и безрисковой норме процента) предполагает, что возмещение стоимости недвижимых улучшений происходит равномерно в течение срока их службы или срока предполагаемого возврата инвестиций. В этом случае норма возврата инвестиций равна коэффициенту фонда возмещения при норме процента, равной безрисковой норме отдачи.

Коэффициент капитализации для недвижимых улучшений может определяться на основе метода инвестиционной группы, описанного в СТБ 52.3.01 с учетом соотношения имущественных интересов (земельный участок и недвижимые улучшения) в стоимости единого объекта недвижимого имущества.

6.7.7. Определение годового чистого операционного дохода, приходящегося на недвижимые улучшения.

Расчет годового чистого операционного дохода, приходящегося на недвижимые улучшения, выполняется путем умножения остаточной стоимости недвижимых улучшений на соответствующий коэффициент капитализации для недвижимых улучшений.

6.7.8. Определение годового чистого операционного дохода, приходящегося на оцениваемый земельный участок.

Расчет величины годового чистого операционного дохода, приходящегося на оцениваемый земельный участок, производится вычитанием годового чистого операционного дохода, приходящегося на недвижимые улучшения, из годового чистого операционного дохода от единого объекта недвижимого имущества.

6.7.9. Определение коэффициента капитализации для земли.

Коэффициент капитализации для земли рассчитывается на основании анализа рыночной информации путем деления чистого операционного дохода по объектам-аналогам на их стоимость или цену.

При отсутствии рыночной информации коэффициент капитализации для земли может приниматься на уровне нормы отдачи и рассчитываться в соответствии с СТБ 52.3.01 методами кумулятивного построения, сравнения альтернативных инвестиций, выделения, мониторинга или др.

6.7.10. Определение стоимости оцениваемого земельного участка.

Расчет стоимости земельного участка выполняется путем деления годового чистого операционного дохода, приходящегося на оцениваемый земельный участок, на коэффициент капитализации для земли.

6.8. Метод прямой капитализации дохода.

6.8.1. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на доходном методе и применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

6.8.2. Расчет стоимости методом прямой капитализации дохода производится в следующей последовательности:

исследование рынка недвижимости;

определение годового чистого операционного дохода от земельного участка;

определение коэффициента капитализации для земли;

определение стоимости оцениваемого земельного участка.

6.8.3. Исследование рынка недвижимости.

На данном этапе осуществляется сбор информации о рыночных ставках арендной платы за земельные участки, а также о ставках арендной платы, установленных законодательством, условиях аренды, составе и величине операционных расходов и других данных.

6.8.4. Определение годового чистого операционного дохода от земельного участка.

Доход от земельного участка формируют доходы от сдачи земельного участка в аренду и прочие доходы.

Годовой чистый операционный доход от земельного участка определяется на основе рыночной или договорной арендной платы за минусом операционных расходов.

Рыночная арендная плата за оцениваемый земельный участок определяется на основе анализа рыночной информации. Договорная арендная плата определяется по договорам аренды.

Для арендатора договорная арендная плата является расходами, а для арендодателя - доходами.

Необходимо принимать во внимание, что договоры аренды могут содержать нерыночные условия и арендная плата, указанная в них, может быть существенно выше или ниже рыночной арендной платы. В этом случае итоговая расчетная величина стоимости не будет отражать рыночную стоимость земельного участка.

6.8.5. Определение коэффициента капитализации для земли.

Определение коэффициента капитализации для земли производится в соответствии с подпунктом 6.7.9.

6.8.6. Определение стоимости оцениваемого земельного участка.

Расчет стоимости оцениваемого земельного участка выполняется путем деления годового чистого операционного дохода от земельного участка на коэффициент капитализации для земли.

6.9. Метод капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков).

6.9.1. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на доходном методе и применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Данный метод представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода, и стоимости земельного участка с учетом имущественных прав и ограничений (обременений) в отношении его в течение срока прогноза. Метод капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков) пересчитывает будущие доходы в стоимость земельного участка путем дисконтирования каждого будущего дохода соответствующей нормой дисконтирования либо путем капитализации с применением расчетных моделей.

6.9.2. Расчет стоимости методом капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков) производится в следующей последовательности:

сбор и анализ информации;

расчет годового чистого операционного дохода;

прогнозирование будущего годового чистого операционного дохода и реверсии;

определение нормы дисконтирования;

определение стоимости оцениваемого земельного участка.

6.9.3. Сбор и анализ информации.

Сбор и анализ информации включает поиск, анализ рыночных, договорных арендных ставок, а также ставок аренды, установленных законодательством; изучение условий аренды, состава и величины операционных расходов и других данных.

6.9.4. Расчет годового чистого операционного дохода.

Расчет годового чистого операционного дохода производится в следующей последовательности:

определение годового потенциального валового дохода;

определение потерь арендной платы;

определение годового действительного валового дохода;

определение годовых операционных расходов;

определение годового чистого операционного дохода.

6.9.5. Прогнозирование будущего годового чистого операционного дохода и реверсии.

Прогнозирование будущего годового чистого операционного дохода может выполняться путем составления реконструированного отчета о доходах по всем периодам срока прогноза или путем прогнозирования изменения операционных расходов или чистого операционного дохода.

При составлении прогноза необходимо учитывать изменения дохода и стоимости оцениваемого земельного участка за срок прогноза, включая возврат капитала от продажи земельного участка с учетом имущественных прав и ограничений (обременений) в отношении его в конце срока прогноза (реверсия).

Прогноз может составляться по трем вариантам: оптимистическому, пессимистическому и наиболее вероятному.

6.9.6. Определение нормы дисконтирования.

Норма дисконтирования определяется методами: кумулятивного построения, сравнения альтернативных инвестиций, выделения, мониторинга и другими в соответствии с СТБ 52.3.01.

6.9.7. Определение стоимости оцениваемого земельного участка.

Определение стоимости оцениваемого земельного участка методом капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков) производится по формуле


                             NOI          REV
                    n; n-1      t            n
                V =  SUM   --------- + ---------,
                    t=1; 0         t           n
                           (1 + r )    (1 + r )
                                 t           n

где  V - стоимость оцениваемого земельного участка;
     NOI  - годовой чистый операционный доход за период t;
        t

r - норма дисконтирования в период t; t
r - норма дисконтирования в период n; n
REV - реверсия в период n; n
t - расчетный период (год, квартал, месяц и др.); n - срок прогноза.

6.10. Метод предполагаемого использования.

6.10.1. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на доходном методе и применяется для оценки незастроенных или частично застроенных земельных участков.

6.10.2. Расчет стоимости методом предполагаемого использования производится в следующей последовательности:

определение величины инвестиций для предполагаемого использования земельного участка;

определение срока прогноза;

определение денежных потоков в течение срока прогноза;

определение нормы дисконтирования;

определение стоимости оцениваемого земельного участка.

6.10.3. Определение величины инвестиций для предполагаемого использования земельного участка.

На данном этапе рассматриваются варианты предполагаемого использования земельного участка (например, создание недвижимых улучшений на земельном участке или разделение земельного участка на отдельные части) с точки зрения их:

вероятности;

законодательной разрешенности;

физической осуществимости.

Определяется размер необходимых инвестиций для реализации каждого варианта, который удовлетворяет заданным выше условиям.

6.10.4. Определение срока прогноза.

При определении срока прогноза необходимо принимать во внимание срок предполагаемого возврата инвестиций.

6.10.5. Определение денежных потоков в течение срока прогноза.

Источником доходов от земельного участка может быть сдача в аренду либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимого имущества. Расчет доходов в варианте сдачи единого объекта недвижимого имущества в аренду должен предусматривать учет дохода от предполагаемой продажи недвижимого имущества в конце срока прогноза.

На данном этапе также производится определение потока операционных расходов для обеспечения нормального функционирования единого объекта недвижимого имущества.

6.10.6. Определение нормы дисконтирования.

Норма дисконтирования определяется методами: кумулятивного построения, сравнения альтернативных инвестиций, выделения, мониторинга и другими в соответствии с СТБ 52.3.01.

6.10.7. Определение стоимости земельного участка.

Расчет стоимости земельного участка производится путем дисконтирования величины инвестиций и денежного потока, связанных с использованием земельного участка по предполагаемым вариантам использования.

6.11. Метод кадастровой оценки.

6.11.1. Метод кадастровой оценки применяется для расчета кадастровой стоимости земель, земельных участков в условиях отсутствия или недостаточности рыночной информации.

6.11.2. Метод кадастровой оценки предполагает расчет кадастровой стоимости земель, земельных участков с использованием модели оценки, в которой перечень факторов оценки и их влияние, выраженное с помощью коэффициентов, устанавливает действующее законодательство в области кадастровой оценки.


7. ТРЕБОВАНИЯ К ИСХОДНОЙ ИНФОРМАЦИИ


7.1. Выбор состава применяемой при оценке информации, ее объема, источников должен осуществляться исходя из условия обеспечения обоснованности получаемого результата независимой оценки.

7.2. Источниками рыночной информации являются:

реестр цен на земельные участки государственного земельного кадастра;

договоры купли-продажи недвижимости;

базы данных с ценами предложений объектов недвижимости;

средства массовой информации;

интернет-сайты;

иные источники.

7.3. Источниками другой информации являются:

государственный земельный кадастр;

государственный градостроительный кадастр;

сборники статистической информации;

проектно-сметная документация;

справочная и нормативная литература;

литература по оценке;

иные источники.

7.4. Ссылки на источники информации, используемые при проведении анализа и расчетов, должны быть отражены в отчете об оценке.

7.5. Для оценки по требованию оценщика заказчик представляет следующие документы:

копию свидетельства о государственной регистрации в отношении недвижимого имущества, а в случае его отсутствия - выписку из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на объекты недвижимости (ее копию) и (или) другой документ, подтверждающий права на недвижимое имущество;

копию технического паспорта или документ, подтверждающий объемно-планировочные показатели и конструктивные характеристики недвижимых улучшений;

копию договора (договоров) аренды со всеми прилагаемыми к нему документами;

документ, подтверждающий сведения о расходах на содержание и эксплуатацию объектов недвижимости, в том числе на коммунальные услуги;

документ, подтверждающий сведения о реконструкции, капитальном и текущем ремонтах недвижимых улучшений;

сведения о земельном налоге;

сведения о налоге на недвижимость;

другие документы.

7.6. Копии документов, предоставленные заказчиком оценки, должны быть заверены в установленном законодательством порядке. Документы (сведения, справки, расчеты, таблицы и др.) должны быть подписаны заказчиком оценки и скреплены его печатью.

Ответственность за предоставленные документы несет заказчик оценки.

7.7. Оценщик не несет ответственности за информацию, предоставленную заказчиком в установленном порядке.

7.8. Заказчик индивидуальной оценки земельного участка должен обеспечить осмотр оцениваемого земельного участка и его недвижимых улучшений.


8. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ


8.1. Порядок проведения индивидуальной оценки.

Порядок проведения индивидуальной оценки земельных участков можно разделить на следующие этапы:

составление задания и заключение договора на оценку;

сбор и анализ информации;

осмотр оцениваемого земельного участка;

определение предпосылок и ограничений;

анализ рынка недвижимости;

описание оцениваемого земельного участка и недвижимых улучшений;

анализ наиболее эффективного использования (выполняется только при определении рыночной стоимости земельного участка);

выбор методов оценки и методов расчета стоимости;

расчет стоимости выбранными методами;

обоснование (согласование) результата независимой оценки (итоговой величины стоимости) оцениваемого земельного участка;

составление и оформление отчета и заключения об оценке.

8.1.1. Составление задания и заключение договора на оценку.

Перед заключением договора оценщик или исполнитель оценки совместно с заказчиком составляет задание на оценку, которое является неотъемлемым приложением к договору на оценку и копия которого прикладывается к отчету об оценке. Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме в соответствии с СТБ 52.0.01 (раздел 12).

8.1.2. Сбор и анализ информации.

Сбор информации о земельном участке и недвижимых улучшениях включает поиск и получение рыночной и другой информации, необходимой для проведения оценки. Сбор исходной информации выполняется оценщиком в соответствии с требованиями раздела 7 и СТБ 52.0.01. Полученная исходная информация анализируется на ее применимость при расчетах стоимости.

8.1.3. Осмотр оцениваемого земельного участка.

При осмотре оцениваемого земельного участка устанавливаются фактические данные об использовании земельного участка и его недвижимых улучшений.

Если у оценщика возникают сомнения в достоверности предоставленных заказчиком оценки сведений, он имеет право уточнить исходные данные и применять их в дальнейших расчетах либо использовать для оценки другую подтвержденную информацию.

При наличии технического паспорта на оцениваемые недвижимые улучшения оценщик не обязан проводить их измерения.

При индивидуальной оценке земельных участков заказчик оценки должен обеспечить осмотр оцениваемого земельного участка и его недвижимых улучшений.

8.1.4. Определение предпосылок и ограничений.

Предпосылки и ограничения, от которых зависит определяемая стоимость, формулируются в зависимости от условий договора на оценку, исходной информации о недвижимости, данных рынка недвижимости, экономической ситуации, выбранных методов расчета стоимости и других факторов. Принятые предпосылки и ограничения должны быть отражены в отчете об оценке.

8.1.5. Анализ рынка недвижимости.

При анализе рынка недвижимости исследуются цены продаж (цены предложений) объектов-аналогов, тенденции изменения цен, спроса и предложения на недвижимое имущество, условия продажи, условия финансирования, время, в течение которого они находились в форме публичного предложения на рынке до их продажи, рыночные арендные ставки, условия заключения договоров аренды и другие показатели.

Объем исследований определяется оценщиком в зависимости от особенностей оцениваемого земельного участка и используемых методов расчета стоимости.

8.1.6. Описание оцениваемого земельного участка и недвижимых улучшений.

При описании оцениваемого земельного участка отражаются основные характеристики земельного участка и его недвижимых улучшений.

Описание земельного участка должно включать анализ местоположения, имущественные права и ограничения (обременения) прав на земельный участок, физические характеристики, а также другие особенности земельного участка по усмотрению оценщика.

Описание недвижимых улучшений должно включать год приемки в эксплуатацию (год начала строительства для объектов незавершенного строительства), объемно-планировочные показатели, описание характеристик конструктивных элементов, а также другие данные по усмотрению оценщика.

8.1.7. Анализ наиболее эффективного использования.

При расчете рыночной стоимости земельного участка проводится анализ его наиболее эффективного использования.

При анализе наиболее эффективного использования оценщик рассматривает возможные варианты использования земельного участка и должен последовательно для каждого варианта дать обоснованные ответы на вопросы, является ли предполагаемое использование:

вероятным;

законодательно разрешенным или существует разумная вероятность получения в установленном порядке разрешения на такое использование;

физически осуществимым;

финансово целесообразным.

Для тех вариантов использования, которые удовлетворяют этим четырем условиям, необходимо выбрать наиболее эффективное использование, при котором рыночная стоимость земельного участка наибольшая из рассматриваемых вариантов.

8.1.8. Выбор методов оценки и методов расчета стоимости.

Выбор применяемого метода (методов) оценки и методов расчета стоимости зависит от условий договора, вида определяемой стоимости, наличия рыночной информации и использования земельного участка (жилое, коммерческое, производственное или др.). При определении рыночной стоимости земельных участков любой из выбранных методов расчета стоимости должен основываться на рыночной информации.

8.1.9. Расчет стоимости выбранными методами.

Расчет стоимости оцениваемого земельного участка производится выбранными методами оценки и методами расчета стоимости в соответствии с требованиями настоящего стандарта, а также СТБ 52.0.01.

8.1.10. Обоснование (согласование) результата независимой оценки (итоговой величины стоимости) оцениваемого земельного участка.

Обоснование (согласование) результата независимой оценки (итоговой величины стоимости) оцениваемого земельного участка выполняется на основании проведенных расчетов. В случае применения нескольких методов расчета стоимости итоговая величина стоимости земельного участка определяется путем присвоения каждому методу весового коэффициента. Сумма весовых коэффициентов должна быть равна единице. Итоговая величина стоимости выражается одной денежной суммой или в виде диапазона денежных сумм.

8.1.11. Составление и оформление отчета и заключения об оценке.

Составление и оформление отчета и заключения об оценке производится в соответствии с 9.1 и требованиями СТБ 52.0.01.

8.2. Порядок проведения кадастровой оценки.

Порядок проведения кадастровой оценки земель, земельных участков можно разделить на следующие этапы:

составление задания и заключение договора на оценку;

сбор и анализ информации;

определение предпосылок и ограничений (см. 8.1.4);

анализ рынка недвижимости (см. 8.1.5);

выбор методов оценки и методов расчета стоимости;

оценочное зонирование;

расчет стоимости земель, земельных участков выбранными методами;

составление и оформление отчета и заключения о кадастровой оценке.

При кадастровой оценке земель, земельных участков осмотр оцениваемых земель, земельных участков не производится, в том числе при проведении в рамках кадастровой оценки индивидуальной оценки типичных земельных участков (т.е. участков, обладающих характерными параметрами оценочной зоны: вид использования, характер и плотность застройки, обеспеченность инженерными коммуникациями и др.).

Дооценка земель, земельных участков производится в аналогичном порядке.

8.2.1. Составление задания и заключение договора на оценку.

Перед заключением договора оценщик совместно с заказчиком составляет задание на оценку, которое является неотъемлемым приложением к договору на оценку и отчету об оценке. Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме в соответствии с СТБ 52.0.01 (раздел 12).

Заказчиками кадастровой оценки земель, земельных участков могут выступать местные исполнительные комитеты, республиканские органы государственного управления.

8.2.2. Сбор и анализ информации.

При проведении кадастровой оценки осуществляется сбор рыночной и другой информации, необходимой для проведения оценки. Основным источником информации об оцениваемых землях, земельных участках являются сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. При необходимости дополнительная информация собирается в государственном градостроительном кадастре или из градостроительной документации и других источников.

Сбор исходной информации выполняется оценщиком в соответствии с требованиями раздела 8, СТБ 52.0.01 и действующих нормативных правовых актов в области кадастровой оценки. Полученная исходная информация анализируется на ее применимость при расчетах стоимости.

8.2.3. Выбор методов оценки и методов расчета стоимости.

Выбор применяемого метода (методов) оценки и методов расчета стоимости зависит от наличия рыночной информации.

В случае наличия достаточного количества рыночной информации, позволяющей определить кадастровую стоимость земель, земельных участков, применяется один или несколько методов оценки: затратный, доходный, сравнительный.

В случае недостаточного количества рыночной информации может применяться метод кадастровой оценки совместно с одним или несколькими методами оценки: затратным, доходным, сравнительным.

В случае отсутствия рыночной информации применяется только метод кадастровой оценки.

8.2.4. Оценочное зонирование.

В процессе кадастровой оценки проводится оценочное зонирование земель, которое предусматривает разделение земель на оценочные зоны. Порядок проведения оценочного зонирования устанавливается действующими нормативными правовыми актами в области кадастровой оценки.

8.2.5. Расчет стоимости земель, земельных участков выбранными методами.

Расчет стоимости производится по модели оценки выбранными методами оценки и методами расчета стоимости в соответствии с требованиями настоящего стандарта, действующими нормативными правовыми актами в области кадастровой оценки, а также СТБ 52.0.01.

8.2.6. Составление и оформление отчета и заключения о кадастровой оценке.

Составление и оформление отчета и заключения о кадастровой оценке производится в соответствии с 9.2 и требованиями СТБ 52.0.01.


9. ТРЕБОВАНИЯ К РЕЗУЛЬТАТУ ОЦЕНКИ И СОДЕРЖАНИЮ ДОКУМЕНТОВ, ОТРАЖАЮЩИХ РЕЗУЛЬТАТ ОЦЕНКИ


9.1. Требования к результату индивидуальной оценки.

Результат индивидуальной оценки земельных участков представляется заказчику в форме заключения об оценке, к которому прилагается отчет об оценке. Отчет составляется в полной форме (стандартный отчет) или в краткой форме (краткий отчет).

9.1.1. Заключение об оценке должно содержать:

полное наименование исполнителя оценки;

фамилию, имя, отчество оценщика(ов), ответственного(ых) за проведение оценки, номер и срок действия свидетельства об аттестации оценщика по оценке земельных участков;

номер и дату заключения договора на проведение оценки либо указание на судебное постановление;

описание оцениваемого земельного участка (включая перечень ограничений (обременений) прав на земельный участок при их наличии);

цель оценки;

дату оценки;

валюту оценки;

вид определяемой стоимости;

названия используемых методов оценки и методов расчета стоимости;

итоговую величину стоимости земельного участка;

иную информацию по соглашению сторон, а также по усмотрению исполнителя оценки.

9.1.2. Отчет об оценке должен включать:

титульный лист;

краткое содержание основных фактов и выводов, в том числе краткие индивидуальные характеристики земельного участка, дату оценки, валюту оценки, цель оценки, дату осмотра земельного участка, вид определяемой стоимости; методы оценки, методы расчета, результат независимой оценки (итоговую величину стоимости земельного участка);

основные предпосылки и ограничения;

анализ данных, использованных для оценки;

анализ рынка недвижимости;

описание земельного участка (включая перечень ограничений (обременений) прав на земельный участок при их наличии);

обоснование применения использованных методов оценки и методов расчета стоимости;

описание процедуры расчета (определения) стоимости оцениваемого земельного участка;

обоснование (согласование) результата независимой оценки (итоговой величины стоимости земельного участка) в случае, если применялись несколько методов расчета стоимости;

перечень данных, использованных для оценки, с указанием их источника;

ссылки на используемые ТНПА и нормативные правовые акты по оценочной деятельности;

список используемой литературы, ТНПА, нормативных правовых актов по оценочной деятельности;

сведения о заказчике оценки;

сведения об исполнителе оценки и оценщиках;

дату подписания руководителем юридического лица, если исполнителем оценки является юридическое лицо, или индивидуальным предпринимателем, если он является исполнителем оценки;

приложения, в том числе расчеты и копии основных документов, использованных при проведении оценки;

иную информацию по усмотрению оценщика.

9.2. Требования к результату кадастровой оценки.

Результат кадастровой оценки земель, земельных участков представляется заказчику в форме заключения о кадастровой оценке. К заключению прилагается отчет о кадастровой оценке. Результат дооценки земель, земельных участков представляется заказчику в аналогичной форме.

9.2.1. Заключение о кадастровой оценке земель, земельных участков должно содержать:

полное наименование исполнителя оценки;

фамилию, имя, отчество оценщика (оценщиков), ответственного(ых) за проведение оценки, номер и срок действия свидетельства об аттестации оценщика по оценке земельных участков;

номер и дату заключения договора на проведение кадастровой оценки;

описание земель, земельных участков;

цель оценки;

дату оценки;

название используемых методов оценки;

итоговую величину кадастровой стоимости земель в виде диапазона денежных сумм;

иную информацию по соглашению сторон, а также по усмотрению исполнителя оценки.

9.2.2. Отчет о кадастровой оценке должен включать:

перечень данных, использованных для оценки, с указанием их источника;

анализ данных, использованных для оценки;

основные предпосылки и ограничения;

анализ рынка недвижимости;

обоснование применения использованных методов оценки;

описание процедуры расчета (определения) стоимости земель, земельных участков;

карту (схему) оценочного зонирования;

таблицы кадастровых стоимостей земель в оценочных зонах и земельных участков;

иную информацию по усмотрению оценщика.

9.2.3. Результаты кадастровой оценки (дооценки) утверждаются местными исполнительными комитетами.

9.2.4. После утверждения результатов кадастровой стоимости земель, земельных участков местным исполнительным комитетом исполнитель кадастровой оценки направляет заключение и отчет о кадастровой оценке с копией решения о ее утверждении в организацию, уполномоченную Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь на ведение государственного земельного кадастра.

9.2.5. Организация, уполномоченная Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь на ведение государственного земельного кадастра, в установленном порядке вносит кадастровую стоимость земель, земельных участков в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра.

9.2.6. Дополнительные требования к результату кадастровой оценки регулируются действующими нормативными правовыми актами в области кадастровой оценки.

| Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 |

карта новых документов

Разное

При полном или частичном использовании материалов сайта ссылка на pravo.levonevsky.org обязательна

© 2006-2017г. www.levonevsky.org

TopList

Законодательство Беларуси и других стран

Законодательство России кодексы, законы, указы (изьранное), постановления, архив


Законодательство Республики Беларусь по дате принятия:

2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 до 2000 года

Защита прав потребителя
ЗОНА - специальный проект

Бюллетень "ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ" - о предпринимателях.



Новые документы




NewsBY.org. News of Belarus

UK Laws - Legal Portal

Legal portal of Belarus

Russian Business

The real estate of Russia

Valery Levaneuski. Personal website of the Belarus politician, the former political prisoner