Леваневский Валерий Законодательство Беларуси 2011 год
Загрузить Adobe Flash Player

  Главная

  Законодательство РБ

  Кодексы Беларуси

  Законодательные и нормативные акты по дате принятия

  Законодательные и нормативные акты принятые различными органами власти

  Законодательные и нормативные акты по темам

  Законодательные и нормативные акты по виду документы

  Международное право в Беларуси

  Законодательство СССР

  Законы других стран

  Кодексы

  Законодательство РФ

  Право Украины

  Полезные ресурсы

  Контакты

  Новости сайта

  Поиск документа


Полезные ресурсы

- Таможенный кодекс таможенного союза

- Каталог предприятий и организаций СНГ

- Законодательство Республики Беларусь по темам

- Законодательство Республики Беларусь по дате принятия

- Законодательство Республики Беларусь по органу принятия

- Законы Республики Беларусь

- Новости законодательства Беларуси

- Тюрьмы Беларуси

- Законодательство России

- Деловая Украина

- Автомобильный портал

- The legislation of the Great Britain


Правовые новости





Постановление Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 05.05.2010 N 19 "Об утверждении, введении в действие, изменении и отмене технических нормативных правовых актов в области технического нормирования и стандартизации"

Архив ноябрь 2011 года

<< Назад | <<< Главная страница

Стр. 2

| Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 |

9.3. Замена документов оценки, выдача дубликатов и копий документов оценки выполняется в соответствии с требованиями, изложенными в СТБ 52.0.01 (подразделы 10.7, 10.8).".


(ИУ ТНПА N 5-2010)


МКС 03.080.01


ИЗМЕНЕНИЕ N 1 СТБ 52.4.01-2007
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ ОЦЕНКА МАШИН, ОБОРУДОВАНИЯ, ИНВЕНТАРЯ, МАТЕРИАЛОВ
АЦЭНКА ВАРТАСЦI АБ'ЕКТАЎ ГРАМАДЗЯНСКIХ ПРАЎ АЦЭНКА МАШЫН, АБСТАЛЯВАННЯ, IНВЕНТАРУ, МАТЭРЫЯЛАЎ


Введено в действие постановлением Госстандарта Республики Беларусь от 28 апреля 2010 г. N 19.


Дата введения 2010-08-01


Раздел 1 изложить в новой редакции:


"1. ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ


Настоящий стандарт устанавливает классификацию объектов оценки, виды стоимости, методы оценки и методы расчета стоимости, требования к исходной информации и ее источникам, проведению расчетов, определению результата независимой оценки и документам оценки.".

Раздел 2 дополнить ссылкой:

"СТБ 52.0.02-2009 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Термины и определения".

Раздел 3 изложить в новой редакции:


"3. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ


В настоящем стандарте используют термины и определения, приведенные в СТБ 52.0.01, СТБ 52.0.02, а также применяют следующие термины с соответствующими определениями:

3.1. Объекты оценки: движимое имущество, принадлежащее юридическим и физическим лицам (в том числе индивидуальным предпринимателям), либо его часть (за исключением денег, ценных бумаг, драгоценных металлов и камней и изделий из них, транспортных средств) и имущественные права на него.

3.1.1. Движимое имущество: имущество, не относящееся к недвижимому имуществу, включая деньги и ценные бумаги (СТБ 52.0.02).

Примечание. К движимому имуществу относятся: объекты основных средств, оборудование к установке (в монтаже), материалы, готовая продукция, товары, незавершенное производство, иное имущество.


3.1.2. Объекты основных средств: активы, имеющие материально-вещественную форму, используемые в течение срока службы продолжительностью более года, стоимость единицы которых при этом превышает величину, определяемую в соответствии с законодательством (за исключением объектов, относящихся в соответствии с законодательством к основным средствам вне зависимости от их стоимости) (СТБ 52.0.02).

Примечание. К основным средствам относится оборудование, введенное в эксплуатацию (энергетическое оборудование (силовые машины и оборудование), технологическое оборудование (рабочие машины и оборудование), информационное оборудование, прочее оборудование и др.).


3.1.3. Оборудование: совокупность механизмов, машин, устройств, приборов, необходимых для работы, производства.

Примечание. Как объект оценки, оборудование может подразделяться на: серийное, стандартное, нестандартное, специальное, уникальное, к установке, в монтаже. Объектом оценки могут быть дополнительное оборудование и конструктивные элементы оборудования.


3.1.3.1. Серийное оборудование: оборудование, выпускаемое крупными сериями или партиями, имеющее широкое хождение и применение в производстве, часто встречающееся в хозяйственной деятельности.

3.1.3.2. Стандартное оборудование: оборудование серийного производства, производимое по утвержденной проектно-конструкторской документации в соответствии с утвержденными техническими нормативными правовыми актами (стандартами, техническими условиями и др.).

3.1.3.3. Нестандартное оборудование: оборудование, которое изготавливается предприятием для собственных нужд по собственным чертежам или проектам или по разовым (единичным) заказам на других предприятиях по заказным спецификациям и чертежам проектно-конструкторских организаций.

3.1.3.4. Специальное оборудование: оборудование, многократно используемое в производстве средств труда, которое обеспечивает условия для выполнения специфических (нестандартных) технологических операций.

Примечание. К специальному оборудованию относится: специальное технологическое оборудование (химическое, металлообрабатывающее, кузнечно-прессовое, термическое, сварочное, другие виды специального технологического оборудования), применяемое для выполнения нестандартных операций; контрольно-испытательные аппаратура и оборудование (стенды, пульты, макеты готовых изделий, испытательные установки), предназначенные для регулировок, испытаний конкретных изделий и сдачи их заказчику (покупателю); реакторное оборудование; дезавакционное оборудование; другие виды специального оборудования.


3.1.3.5. Уникальное оборудование: единственное в своем типе (модификации) оборудование, созданное для выполнения уникальных операций или работ, существующее в одном или представленное на рынке в единичных экземплярах.

3.1.3.6. Оборудование к установке: оборудование, недавно поступившее, а также хранящееся на складе, подготавливаемое к вводу в эксплуатацию и предназначенное для установки.

3.1.3.7. Оборудование в монтаже: оборудование, находящееся в монтаже, отладке, проходящее пробную эксплуатацию, пусконаладочные работы.

3.1.3.8. Дополнительное оборудование: оборудование, устанавливаемое изготовителем на объектах оценки соответствующей марки (модификации), серии по индивидуальному заказу при его приобретении или в процессе эксплуатации сверх стандартной комплектации (СТБ 52.0.02).

3.1.3.9. Конструктивные элементы объекта оценки: агрегаты, узлы, механизмы оборудования, которые могут быть выделены и обособлены на основе технической документации на оборудование.

Примечание. Конструктивные элементы объекта оценки подразделяются на краткоживущие и долгоживущие.


3.1.3.10. Долгоживущие конструктивные элементы: конструктивные элементы, нормативный срок службы которых совпадает с нормативным сроком службы объекта оценки в целом (СТБ 52.0.02).

3.1.3.11. Краткоживущие конструктивные элементы: конструктивные элементы, нормативный срок службы которых меньше нормативного срока службы объекта оценки в целом.

3.2. Материалы: сырье и материалы, включая покупные полуфабрикаты и комплектующие изделия, конструкции и детали, топливо, тару и тарные материалы, запасные части, прочие материалы, инвентарь и хозяйственные принадлежности, специальные оснастку и одежду.

3.3. Готовая продукция: изделия и полуфабрикаты, полностью законченные обработкой, соответствующие действующим стандартам или утвержденным техническим условиям, принятые на склад или заказчиком оценки.

3.4. Товары: продукция производственно-технического назначения, товары народного потребления и иное имущество независимо от страны ее происхождения, предметы личного, семейного, домашнего потребления, предназначенные для продажи.

3.5. Незавершенное производство: совокупность частично готовой продукции, не прошедшей предусмотренный технологией полный цикл производства, необходимый, чтобы продукцию можно было отправить заказчику оценки, поставить на рынок для продажи, отгрузить на склад готовой продукции.

3.6. Иное имущество: движимое имущество (за исключением перечисленного выше), используемое (расходуемое) при производстве (изготовлении) продукции, работ и услуг либо полученное в результате такого использования и не являющееся основными средствами.

3.7. Идентичный объект: объект, полностью совпадающий с объектом оценки по физическим, функциональным и прочим характеристикам.

3.8. Срок службы: период времени, после которого объект оценки окончательно прекращает выполнение закрепленных за ним функций.

3.8.1. Нормативный срок службы: срок службы объекта оценки, установленный в соответствии с техническими нормативными правовыми актами в области технического нормирования и стандартизации.

3.8.2. Фактический срок службы оборудования: период времени с даты приемки оборудования в эксплуатацию до даты оценки.

3.8.3. Фактический срок службы конструктивных элементов: период времени от даты ввода в эксплуатацию конструктивных элементов до даты оценки.

3.9. Потребительские свойства: свойства объектов оценки или объектов-аналогов, проявляющиеся при их эксплуатации в процессе удовлетворения потребностей.

3.10. Исправимый физический износ: физический износ, устранение которого технически возможно и затраты на устранение которого меньше, чем добавленная стоимость улучшений.

3.11. Исправимый функциональный износ: износ, вызванный функциональными недостатками, устранение которых технически возможно и затраты на устранение которых меньше, чем добавленная стоимость улучшений.

3.12. Неисправимый физический износ: физический износ, устранение которого технически невозможно и (или) затраты на устранение которого равны или больше, чем добавленная стоимость улучшений.

3.13. Неисправимый функциональный износ: износ, вызванный функциональными недостатками, устранение которых технически невозможно и (или) затраты на устранение которых равны или больше, чем добавленная стоимость улучшений.

3.14. Ремонтный цикл: период времени между двумя капитальными ремонтами объекта оценки.

Примечание. Первый ремонтный цикл начинается с даты ввода объекта оценки в эксплуатацию до его первого капитального ремонта.


3.15. Серийное производство: производство продукции, выпускаемой периодически отдельными партиями в значительном количестве, согласно технологии, установленной для данной продукции.

3.16. Фактическая наработка: продолжительность или объем работы объекта оценки при эксплуатации, выражаемые в единицах времени, натуральных или денежных единицах.

3.17. Норматив затрат: относительный или удельный показатель, характеризующий расход какого-либо ресурса на единицу измерения.

3.18. Базовый год: период времени, за который принимаются данные для составления реконструированного отчета о доходах.

3.19. Срок прогноза: период времени, в течение которого планируется получение денежного потока от использования объекта оценки.

3.20. Реконструированный отчет о доходах: сводный расчет доходов и расходов от использования объекта оценки в базовом году и (или) в любом году срока прогноза.

3.21. Потенциальный валовой доход: максимальный доход, который способен приносить объект оценки.

Примечание. Потенциальный валовой доход включает договорную арендную плату по сданным в аренду объектам оценки, рыночную арендную плату по не сданным в аренду объектам оценки, скользящий доход и прочие доходы от объектов оценки.


3.21.1. Договорная арендная плата: арендная плата за пользование и владение объектом оценки, размер, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

3.21.1.1. Полная аренда: аренда, при которой по договору аренды все операционные расходы по содержанию объекта оценки оплачиваются арендодателем.

3.21.1.2. Распределенная аренда: аренда, при которой по договору аренды часть операционных расходов оплачивается арендодателем, а часть - арендатором.

3.21.1.3. Чистая аренда: аренда, при которой по договору аренды операционные расходы оплачиваются арендатором.

3.21.2. Рыночная арендная плата: арендная плата, за которую наиболее вероятна передача объекта оценки в аренду по договору аренды на дату оценки.

3.21.3. Расчетная рыночная арендная плата: арендная плата, полученная расчетным путем за срок прогноза и используемая для определения будущих доходов от объекта оценки.

3.21.4. Избыточная арендная плата: сумма, на которую договорная арендная плата превышает рыночную арендную плату на дату оценки.

3.21.5. Процентная арендная плата: арендная плата, установленная договором аренды в виде доли от доходов, связанных с деятельностью арендатора и полученных в результате использования арендованного объекта оценки.

3.21.6. Сверхарендная плата: арендная плата, установленная в договоре аренды, выплачиваемая сверх процентной арендной платы при предоставлении арендатору льгот, связанных с арендой объекта оценки.

3.21.7. Скользящий доход: доход, который образуется за счет дополнительной оплаты арендаторами расходов, превышающих их значения, установленные договором аренды.

3.21.8. Прочие доходы: доходы, получаемые за счет предоставления дополнительных услуг, не предусмотренных договором аренды и (или) не связанных со сдачей в аренду объекта оценки.

3.22. Потери арендной платы: потери потенциального дохода за счет поиска арендатора объекта оценки и (или) неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.

3.23. Действительный (эффективный) валовой доход: потенциальный валовой доход за минусом потерь арендной платы.

3.24. Операционные расходы: текущие (ежегодные, ежемесячные и др.) расходы для обеспечения нормального функционирования объекта оценки.

Примечание. Операционные расходы состоят из постоянных операционных расходов, переменных операционных расходов и расходов на замещение.


3.24.1. Постоянные операционные расходы: текущие (ежегодные, ежемесячные и др.) расходы по объекту оценки, которые расходуются на содержание объекта оценки независимо от интенсивности его эксплуатации или сдачи в аренду.

3.24.2. Переменные операционные расходы: текущие (ежегодные, ежемесячные и др.) расходы по объекту оценки, которые зависят от интенсивности его эксплуатации или сдачи его в аренду.

3.24.3. Расходы на замещение: текущие (ежегодные, ежемесячные и др.) расходы, которые предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов объекта оценки.

3.25. Чистый операционный доход: разница между действительным валовым доходом и операционными расходами по объекту оценки.

3.26. Мультипликатор валового дохода: коэффициент, характеризующий отношение цены (стоимости) объекта-аналога (объекта оценки) к валовому доходу, приносимому этим объектом.

3.27. Имущественные интересы: имущественные права на отдельные части или конструктивные элементы объекта оценки в объекте оценки.

3.28. Финансовые интересы: доля участия в финансировании объекта оценки юридических и (или) физических лиц.".

Разделы 4, 5, 6 изложить в новой редакции:


"4. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ


4.1. Определение стоимости объектов оценки и подготовки документов оценки проводится в целях:

а) продажи конкретному покупателю;

б) внесения в уставный фонд юридического лица в виде неденежного вклада;

в) продажи на торгах (аукционе и по конкурсу), в том числе в процедуре банкротства;

г) передачи в залог;

д) безвозмездного отчуждения;

е) безвозмездной передачи;

ж) передачи в безвозмездное пользование;

и) передачи в доверительное управление;

к) мены;

л) наследования имущества;

м) разрешений имущественных споров;

н) возмещения ущерба;

п) реализации управленческих решений, за исключением перечисленного выше;

р) иных, не противоречащих законодательству.

4.2. Настоящий стандарт может быть использован в случае проведения внутренней оценки.


5. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ


5.1. В настоящем стандарте объекты оценки классифицируют по следующим признакам:

имущественным правам;

виду основных средств;

принадлежности к структурным подразделениям предприятия (организации);

этапу жизненного цикла объектов оценки;

способу приобретения и происхождения;

степени универсальности;

функциональному назначению;

способу изготовления;

другим признакам.

5.2. По имущественным правам объекты оценки могут подразделяться на:

относящиеся к собственным средствам предприятия;

безвозмездно полученные в постоянное пользование;

безвозмездно полученные во временное пользование;

арендуемые у другого собственника (владельца);

собственные средства, сданные в аренду.

5.3. По виду основных средств объекты оценки подразделяют на:

энергетическое оборудование (силовые машины и оборудование);

рабочие машины и оборудование (технологическое оборудование);

информационное оборудование;

прочее оборудование и др.

5.4. По принадлежности к структурным подразделениям предприятия (организации) объекты оценки подразделяют на:

производственные;

непроизводственные.

5.5. По этапу жизненного цикла объекты оценки подразделяют на:

объекты оценки к установке, в монтаже, находящиеся в эксплуатации, временно не эксплуатируемые и (или) находящиеся в капитальном ремонте, на реконструкции, модернизации, переоснащении;

находящиеся на консервации и (или) в запасе, в том числе мобилизационном резерве; подготавливаемые к выбытию для продажи или передачи;

выбывшие из эксплуатации, подлежащие переработке и утилизации.

5.6. По способу приобретения и происхождения объекты оценки подразделяют на:

отечественные, приобретенные новыми;

импортные, приобретенные новыми;

отечественные, приобретенные как бывшие в эксплуатации;

импортные, приобретенные как бывшие в эксплуатации;

отечественные, изготовленные собственными силами.

5.7. По степени универсальности объекты оценки могут подразделяться на:

универсальные;

специализированные;

специальные.

5.8. По функциональному назначению объекты оценки могут классифицироваться в разрезе групп и видов основных средств, отраслевой принадлежности, товарной номенклатуры внешнеэкономической деятельности.

5.9. По способу изготовления объекты оценки (машины, оборудование) могут подразделяться на стандартные и нестандартные, серийного и не серийного производства, уникальные.


6. ВИДЫ СТОИМОСТИ


6.1. При определении стоимости объектов оценки в зависимости от целей оценки используются виды стоимости в соответствии с СТБ 52.0.01, а также дополнительно:

рыночная стоимость в текущем использовании;

оценочная стоимость.

6.1.1. Рыночная стоимость в текущем использовании определяется как рыночная стоимость объекта оценки (объекта-аналога), учитывающая сложившиеся условия его эксплуатации, без учета наиболее эффективного использования. Рыночная стоимость в текущем использовании может определяться:

в продолжающемся использовании;

как установленного оборудования;

в монтаже;

к установке;

при перемещении.

Примечание. При оценке машин, механизмов и оборудования, инструмента и другого имущества при применении настоящего стандарта рыночная стоимость, как правило, соответствует рыночной стоимости в текущем использовании.


6.1.2. Рыночная стоимость (рыночная стоимость в текущем использовании) при продолжающемся использовании определяется как рыночная стоимость объекта оценки с учетом затрат на его доставку, монтаж, установку и (или) пусконаладочные работы.

6.1.3. Рыночная стоимость как установленного оборудования определяется как рыночная стоимость объекта оценки с учетом затрат на установку (монтаж) и затрат на его доставку.

6.1.4. Рыночная стоимость (рыночная стоимость в текущем использовании) в монтаже определяется как рыночная стоимость объекта оценки с учетом затрат на транспортировку до места назначения и затрат на монтаж, выполненных на дату оценки.

6.1.5. Рыночная стоимость (рыночная стоимость в текущем использовании) к установке определяется как рыночная стоимость с учетом затрат на транспортировку до места назначения.

6.1.6. Рыночная стоимость (рыночная стоимость в текущем использовании) при перемещении определяется как рыночная стоимость объекта оценки за минусом или без учета затрат на его перемещение в другое место.

Примечание. Если за основу определения рыночной стоимости при перемещении принимается первоначальная (восстановительная) стоимость по данным бухгалтерского учета, то затраты на монтаж, установку и пусконаладочные работы (при их включении в первоначальную (восстановительную) стоимость) относятся на накопленный износ.


6.2. Оценочная стоимость определяется как произведение:

остаточной, первоначальной (восстановительной) стоимости на коэффициенты в соответствии с законодательством;

остаточной стоимости объекта оценки или стоимости восстановления (замещения) на коэффициенты в соответствии с законодательством.

6.3. Все виды стоимости определяются без учета налога на добавленную стоимость. По заявке заказчика оценки в соответствии с договором на оказание услуг по проведению независимой оценки (далее - договор) определяемая стоимость дополнительно может указываться с учетом НДС.".

Пункты 7.1.1, 7.1.1.1 - 7.1.1.3, 7.1.3 изложить в новой редакции:

"7.1.1. Индексный метод представляет собой метод определения стоимости путем применения коэффициентов к первоначальной (восстановительной), стоимости восстановления (замещения), остаточной стоимости или остаточной стоимости объектов оценки. Индексным методом оценки рассчитывается оценочная стоимость.

7.1.1.1. Индексным методом оценки рассчитывается оценочная стоимость объектов оценки.

7.1.1.2. Коэффициенты к первоначальной (восстановительной), стоимости восстановления (замещения), остаточной стоимости или остаточной стоимости объектов оценки определяются в порядке, установленном законодательством.

7.1.1.3. Базой определения оценочной стоимости объектов оценки являются для:

юридических лиц - балансовая стоимость с учетом переоценок, проводимых в установленном порядке (далее - переоценка);

индивидуальных предпринимателей - остаточная стоимость, отраженная в книге учета, с учетом переоценок;

физических лиц - остаточная стоимость объекта оценки, установленная на основании исходной информации, используемой оценщиком, или цена приобретения, или цена объекта-аналога;

всех субъектов при отсутствии документов, позволяющих определить перечисленные выше показатели, недостоверности данных или необходимости уточнения первичной информации, предоставленной заказчиком оценки, - остаточная стоимость объекта оценки. В этом случае остаточная стоимость объектов оценки определяется как разность между стоимостью восстановления (замещения) и физическим износом. При этом физический износ определяется методом нормативного износа.

7.1.3 Рыночный метод представляет собой метод оценки на основе:

определения затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа (затратный метод);

сравнения объекта оценки с аналогичными объектами, сходными с подлежащим оценке объектом по основным экономическим, техническим, технологическим и иным характеристикам с учетом его индивидуальных особенностей (сравнительный метод);

расчета доходов, ожидаемых от использования объекта оценки (доходный метод).".

Разделы 8, 9 и 10 изложить в новой редакции:


"8. ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД


8.1. Затратный метод представляет собой совокупность методов расчета стоимости объектов оценки, основанных на определении стоимости восстановления (замещения) объекта оценки с учетом добавления дополнительного оборудования и (или) конструктивных элементов оборудования за минусом накопленного износа, а при необходимости затрат на его разделение и (или) утилизацию.

8.2. Затратный метод применяется в случаях:

технико-экономического анализа производства новых и модернизации существующих объектов;

оценки нестандартного оборудования;

оценки уникального оборудования;

невозможности использования других методов;

иных случаях, не противоречащих законодательству.

8.3. При реализации затратного метода используют следующие методы расчета стоимости:

сравнительной единицы;

построения.

8.4. Метод сравнительной единицы основан на определении стоимости объекта оценки путем умножения выбранной единицы сравнения объекта-аналога на аналогичный количественный показатель элемента сравнения объекта оценки, использованный в расчете единицы сравнения объекта-аналога (мощность, производительность, масса, объем и др.).

При использовании метода сравнительной единицы для оценки выбирается объект-аналог, по которому известна цена сделки или цена предложения. Предполагается, что технология изготовления, факторы, влияющие на стоимость (марка, модель, модификация, техническое состояние) объекта оценки и объекта-аналога, одинаковы или сопоставимы.

8.4.1. Расчет стоимости объекта оценки методом сравнительной единицы может производиться по формуле


                                 V = V   x П,                           (1)
                                      ед

где  V  -  стоимость  объекта   оценки  на  дату  оценки,  денежные единицы
(далее - д.е.);
     V   - единица сравнения объекта-аналога на дату оценки, д.е.;
      ед

П - количественная характеристика элемента сравнения объекта оценки, выбранная для расчета единицы сравнения объекта-аналога (один объект, производительность, масса, объем и др.).

8.4.2. Единица сравнения объекта-аналога может определяться по формуле


                                       a
                                      V
                                V   = --,                               (2)
                                 ед   П
                                       а

      а
где  V  - стоимость объекта-аналога на дату оценки, д.е.;
     П  -  количественная  характеристика элемента сравнения, выбранная для
      а

расчета единицы сравнения объекта-аналога (один объект, мощность, производительность, масса, объем и др.).

8.4.3. Если объект оценки и объект-аналог отличаются другими объемно-планировочными показателями, влияющими на стоимость, техническим состоянием, комплектацией, необходимо провести корректировку стоимости объекта-аналога по этим показателям.

8.5. Метод построения представляет собой метод расчета стоимости объекта оценки, основанный на расчете стоимости восстановления (замещения) плюс стоимость дополнительного оборудования за минусом накопленного износа, в соответствии с видом определяемой стоимости, целями оценки и особенностями объектов оценки.

Расчет стоимости объекта оценки методом построения заключается в последовательном выполнении следующих действий:

определение стоимости восстановления (замещения);

определение стоимости дополнительного оборудования;

определение транспортных расходов;

определение затрат на монтаж (установку);

определение затрат на пусконаладочные работы;

определение накопленного износа объекта оценки;

определение внешнего удорожания;

расчет стоимости объекта оценки.

Примечание. Расчет стоимости объекта оценки методом построения может изменяться в зависимости от вида определяемой стоимости, используемой информации и особенностей объекта оценки, целей оценки.


8.6. Определение стоимости восстановления (замещения).

При определении стоимости восстановления (замещения) могут использоваться следующие методы расчета стоимости:

сравнительной единицы;

поэлементного расчета;

анализа и индексации затрат;

по укрупненным нормативам.

При определении стоимости восстановления (замещения) может использоваться комбинация из вышеперечисленных методов расчета стоимости.

8.6.1. Метод сравнительной единицы основан на определении стоимости замещения путем умножения выбранной единицы сравнения нового объекта-аналога на аналогичный количественный показатель элемента сравнения объекта оценки, использованный в расчете единицы сравнения объекта-аналога (мощность, производительность, масса, объем и др.).

При использовании метода сравнительной единицы для оценки объекта оценки выбирается новый объект-аналог, по которому известна цена сделки или цена предложения. Предполагается, что технология изготовления, факторы, влияющие на стоимость (марка, модель, модификация, техническое состояние) объекта оценки и объекта-аналога, одинаковы или сопоставимы.

Если объект оценки и объект-аналог отличаются другими элементами сравнения, влияющими на стоимость замещения, необходимо провести корректировку стоимости объекта-аналога по этим элементам сравнения, если эти элементы сравнения не мультиколлинеарны.

8.6.2. Метод поэлементного расчета основан на суммировании стоимости отдельных конструктивных элементов объекта оценки, цены по которым известны на рынке.

Расчет стоимости замещения методом поэлементного расчета производится в следующей последовательности:

определяется перечень конструктивных элементов объекта оценки;

собирается ценовая информация по конструктивным элементам, из которых состоит объект оценки;

суммируется стоимость конструктивных элементов объекта оценки;

определяются затраты на их сборку и (или) монтаж, пусконаладочные работы.

Примечание. Применение данного метода возможно только при наличии развитого рынка конструктивных элементов по видам объектов оценки.


Перечень затрат, включаемых в стоимость замещения, определяется оценщиком в зависимости от вида стоимости, исходной информации, использованной для оценки, особенностей объекта оценки.

8.6.3. Метод анализа и индексации затрат заключается в приведении цены объекта оценки к современному уровню цен с помощью коэффициентов или индексов. Индексации может подвергаться как стоимость (цена) объекта в целом, так и затраты, из которых складывается его себестоимость. При этом могут использоваться коэффициенты изменения стоимости основных средств, индексы потребительских цен и другие коэффициенты и индексы.

8.6.4. Метод расчета стоимости по укрупненным нормативам предусматривает определение стоимости объекта оценки или себестоимости его изготовления по укрупненным нормативам, или на основании технической документации, информации завода-изготовителя о нормативах затрат на производство объектов-аналогов.

8.7. Затраты на транспортировку могут определяться по укрупненным показателям или путем составления калькуляции транспортных расходов.

Примечание. Решение об учете транспортных расходов принимает оценщик в зависимости от вида определяемой стоимости, целей оценки и особенностей оценки объекта оценки.


8.8. Затраты на монтаж (установку) могут определяться по укрупненным показателям, нормативам, информации производителей и дилеров, ценникам на монтаж оборудования, калькуляциям или сметам и другой информации.

Примечание. Решение об учете затрат на монтаж принимает оценщик в зависимости от вида определяемой стоимости, целей оценки и особенностей оценки объекта оценки.


8.9. Затраты на пусконаладочные работы могут определяться по укрупненным показателям, нормативам, ценникам и сметам на пусконаладочные работы, другой информации.

Примечание. Решение об учете затрат на пусконаладочные работы принимает оценщик в зависимости от вида определяемой стоимости, целей оценки и особенностей оценки объекта оценки.


8.10. Определение накопленного износа объекта оценки.

Накопленный износ объекта оценки на дату оценки определяется по результатам осмотра объекта оценки, исходя из условий его эксплуатации, соответствия объекта оценки современным требованиям рынка, отрицательного влияния внешних факторов на его стоимость.

Накопленный износ может определяться в процентах или долях от стоимости восстановления (замещения) или рыночной стоимости нового объекта (относительная величина) и (или) в денежном выражении (абсолютная величина).

Накопленный износ объекта оценки представляет собой совокупность физического, функционального и внешнего износов.

В зависимости от имеющейся информации накопленный износ объекта оценки может определяться следующими методами:

рыночной выборки;

экономической жизни;

разбивки;

модифицированный метод экономической жизни;

другими методами.

8.10.1. Метод рыночной выборки основан на расчете накопленного износа объекта оценки в целом на основании данных о продажах объектов-аналогов.

8.10.2. Метод экономической жизни основан на расчете накопленного износа отношением эффективного возраста объекта оценки к сроку экономической жизни объекта оценки.

8.10.3. Метод разбивки основан на расчете накопленного износа путем разбивки его на физический, функциональный, внешний. При этом физический и функциональный износ определяется с выделением износа по отдельным частям объекта оценки.

8.10.4. Модифицированный метод экономической жизни основан на определении накопленного износа с выделением исправимого, неисправимого физического, функционального и внешнего износов.

8.10.5. Физический износ объекта оценки определяется следующими методами:

нормативного износа;

экономической жизни;

экспертизы состояния;

средневзвешенного износа;

разбивки по элементам (поэлементного расчета);

прямого расчета;

снижения доходности;

стадии ремонтного цикла;

снижения потребительских свойств;

другими методами.

8.10.5.1. Метод нормативного износа заключается в расчете физического износа как отношения фактического срока службы объекта оценки или объекта-аналога к нормативному.

8.10.5.2. Метод экономической жизни. Физический износ данным методом определяется как частное от деления эффективного возраста объекта оценки на его экономическую жизнь.

Примечание. Метод экономической жизни используется для расчета физического износа, если функциональный и внешний износ отсутствует.


8.10.5.3. Метод экспертизы состояния предусматривает определение физического износа объекта оценки в соответствии со шкалой экспертных оценок.

8.10.5.4. Метод средневзвешенного износа основан на расчете физического износа, при котором износ определяется по фактическому состоянию отдельных конструктивных элементов объекта оценки с учетом их удельного веса в стоимости объекта оценки в целом.

8.10.5.5. Метод разбивки основан на расчете физического износа путем разбивки его на исправимый и неисправимый физический износ, их последовательном расчете и суммировании. При этом исправимый и неисправимый физический износ определяется по отдельным конструктивным элементам объекта оценки.

8.10.5.6. Метод прямого расчета определяет физический износ как сумму затрат на восстановление (замещение) объекта оценки до состояния нового.

8.10.5.7. Метод снижения доходности основан на определении физического износа как частного от деления снижения дохода за срок эксплуатации объекта оценки к доходу, получаемому при введении в эксплуатацию нового объекта оценки.

8.10.5.8. Метод стадии ремонтного цикла предусматривает расчет физического износа путем определения снижения потребительских свойств за ремонтный цикл и нахождения фактической наработки после ближайшего ремонта с учетом количества ремонтных циклов с начала эксплуатации.

8.10.5.9. Метод снижения потребительских свойств предусматривает расчет относительной величины физического износа путем суммирования относительной средневзвешенной величины снижения потребительских свойств объекта оценки на дату оценки по сравнению с их нормативными значениями, установленными производителем.

8.10.5.10. Особенности оценки физического износа перечисленными методами по видам объектов оценки отражаются в методических руководствах и инструкциях по оценке соответствующих видов объектов оценки.

8.10.6. Функциональный износ может быть разделен на исправимый и неисправимый износ. Выбор способа расчета исправимого и (или) неисправимого функционального износа зависит от причин его возникновения. Функциональный износ рассчитывается за минусом физического износа.

8.10.6.1. Исправимый функциональный износ подразделяется на недостатки, требующие:

добавления (установки) отдельных частей, которые являются обязательными для серийно выпускаемых современных объектов-аналогов;

замены и (или) модернизации отдельных частей, не отвечающих современным стандартам;

устранения сверхулучшений.

8.10.6.2. Причинами неисправимого функционального износа могут быть недостатки:

за счет позиций, не включенных в стоимость, но которые должны быть в соответствии с требованиями современных стандартов (далее - недостатки, требующие добавления);

за счет позиций, включенных в стоимость, но которых в соответствии с требованиями современных стандартов быть не должно (далее - недостатки, требующие исключения из стоимости);

вызванные наличием сверхулучшений.

При оценке функционального износа объекта оценки необходимо учитывать как технологическое, так и функциональное устаревание.

8.10.6.3. Функциональный износ может рассчитываться следующими методами:

прямого расчета;

капитализации потери дохода;

разделения.

8.10.6.4. Методом прямого расчета определяется функциональный износ как сумма затрат на устранение функциональных недостатков объекта оценки по сравнению с современными объектами-аналогами.

8.10.6.5. Методом капитализации потери дохода определяется функциональный износ как разница между капитализированным доходом от эксплуатации объекта оценки и капитализированным доходом от эксплуатации современного объекта-аналога.

8.10.6.6. Методом разделения определяется функциональный износ путем суммирования исправимого и неисправимого износа. Выбор способа расчета исправимого и (или) неисправимого функционального износа зависит от причин его возникновения.

8.10.7. Внешний износ рассчитывается следующими методами:

капитализацией дохода;

сравнительным анализом продаж.

8.10.7.1. Методом капитализации дохода внешний износ рассчитывается капитализацией потерь дохода от эксплуатации объекта оценки, вызванных внешним воздействием (внешними факторами).

8.10.7.2. Методом сравнительного анализа продаж внешний износ рассчитывается как разница между ценой (стоимостью) объекта-аналога, имеющего внешнее воздействие, и ценой (стоимостью) объекта-аналога без такого же внешнего воздействия.

8.11. Определение внешнего удорожания объекта оценки.

Внешнее удорожание определяется как увеличение стоимости объекта оценки, вызванное положительным влиянием на него внешних факторов (рыночной ситуацией, изменениями законодательства и другими факторами). В случае отсутствия таких факторов внешнее удорожание равно нулю.

8.11.1. Внешнее удорожание рассчитывается следующими методами:

капитализацией дохода;

сравнительным анализом продаж.

8.11.1.1. Внешнее удорожание методом капитализации дохода рассчитывается капитализацией прироста дохода, вызванного внешним воздействием (внешними факторами).

8.11.1.2. Внешнее удорожание методом сравнительного анализа продаж рассчитывается как разница между ценой (стоимостью) объекта-аналога, имеющего внешнее воздействие, и ценой (стоимостью) объекта-аналога без такого же внешнего воздействия.

8.12. Расчет стоимости объекта оценки методом построения зависит от вида определяемой стоимости и вида объекта оценки.

8.12.1. Рыночная стоимость (рыночная стоимость в текущем использовании) объекта оценки в продолжающемся использовании может определяться по формуле


               V  = (С     + С   + Т  + З  + З   ) - И    + В ,         (3)
                р     в(з)    до    р    м    пнр     нак    у

где  V  - рыночная стоимость в продолжающемся использовании, д.е.;
      р

С - стоимость восстановления (замещения) объекта оценки, д.е.; в(з)
С - дополнительное оборудование, д.е.; до
Т - затраты на транспортировку, д.е.; р
З - затраты на монтаж (установку), д.е.; м
З - затраты на пусконаладочные работы, д.е.; пнр
И - накопленный износ объекта оценки (объекта-аналога), д.е.; нак
В - внешнее удорожание, д.е. у

Примечание. Рыночная стоимость, определенная методом построения, может изменяться в зависимости от особенностей объекта оценки и наличия или отсутствия соответствующих затрат.


8.12.2. Рыночная стоимость объекта оценки как установленного может определяться по формуле


               V  = (С     + С   + Т  + З ) - И    + В ,                (4)
                р     в(з)    до    р    м     нак    у

где  V  - рыночная стоимость объекта оценки как установленного, д.е.
      р

8.12.3. Рыночная стоимость объекта оценки в монтаже определяется по формуле


                 V  = (С     + Т  + З  ) - И    + В ,                   (5)
                  р     в(з)    р    м1     нак    у

где  V  - рыночная стоимость объекта оценки в монтаже, д.е.;
      р

З - затраты на монтаж, выполненные на дату оценки, д.е. м1

8.12.4. Рыночная стоимость объекта оценки к установке определяется по формуле


                      V  = (С     + Т ) - И    + В ,                    (6)
                       р     в(з)    р     нак    у

где  V  - рыночная стоимость объекта оценки к установке, д.е.
      р

8.12.5. Рыночная стоимость объекта оценки в перемещении может определяться по формуле


                                 н
                           V  = V  - И    + В ,                         (7)
                            р         нак    у

      н
где  V  - рыночная стоимость нового объекта оценки, д.е.

8.12.6. Стоимость материалов, готовой продукции, товаров, незавершенного производства может определяться методом сравнительной единицы на дату оценки по информации изготовителя.

8.12.6.1. Если на материалы, готовую продукцию, товары, незавершенное производство имеются достоверные документы об их стоимости, то их стоимость на дату оценки может определяться по установленным по документам путем ее пересчета на дату оценки с применением индексов изменения стоимости (коэффициентов) за минусом накопленного износа.

8.12.6.2. Если документы на материалы, готовую продукцию, товары, незавершенное производство недостоверны либо отсутствуют, то их стоимость может определяться по ценам на рынке с учетом их фактического состояния на дату оценки.


9. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ МЕТОД (МЕТОД СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ)


9.1. Сравнительный метод (метод сравнительного анализа продаж) представляет собой совокупность методов расчета стоимости объекта оценки, основанных на информации о рыночных ценах объектов-аналогов с последующей их корректировкой по элементам сравнения. Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, цены предложения или спроса по объектам оценки в зависимости от имеющейся информации.

Сравнительный метод применяется в случае наличия полной и достоверной информации об объекте оценки и выбранных объектах-аналогах.

При применении сравнительного метода учитываются условия продажи объектов-аналогов.

9.2. Расчет стоимости сравнительным методом (методом сравнительного анализа продаж) производится в следующей последовательности:

исследование рынка;

анализ и отбор информации по объектам-аналогам;

определение единиц сравнения;

сравнение объекта оценки с объектами-аналогами;

выбор элементов сравнения;

выбор методов расчета стоимости;

выбор методов расчета корректировок;

расчет корректировок по элементам сравнения;

корректировка цен объектов-аналогов;

определение итоговой стоимости объекта оценки.

9.3. Исследование рынка.

Осуществляется поиск исходных данных на рынке с целью получения информации о сделках, предложении, спросе на идентичные объекты или объекты, сходные с объектом оценки.

9.4. Анализ и отбор информации по объектам-аналогам.

Проводится анализ возможности использования информации, собранной при исследовании рынка, выбор предполагаемых объектов-аналогов из общего числа объектов.

9.5. Определение единиц сравнения.

Выбираются единицы сравнения, по которым будут сравниваться объекты-аналоги и определяться стоимость объекта оценки. Единицами сравнения могут быть цена на единицу производительности, цена на 1 кв.м, цена на 1 т и др.

9.6. Сравнение объекта оценки с объектами-аналогами.

Объект оценки сравнивается с предполагаемыми объектами-аналогами по конструктивным характеристикам, состоянию, условиям проведения сделок и др. В результате проведенного сравнения предполагаемые объекты-аналоги включаются или исключаются из списка объектов-аналогов.

9.7. Выбор элементов сравнения.

При проведении оценки объектов оценки выделяются следующие основные элементы сравнения:

имущественные права;

условия финансирования;

состояние рынка (время продажи);

условия продажи;

физические характеристики;

экономические характеристики;

вид использования;

иные элементы сравнения.

9.7.1. Имущественные права.

Анализируются имущественные права, передаваемые при продаже объекта оценки и объектов-аналогов.

9.7.2. Условия финансирования.

Анализируются условия оплаты, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки или объекта-аналога (рассрочка, кредит, лизинг и пр.).

9.7.3. Состояние рынка (время продажи).

Проводится анализ и учет изменения цен на объекты-аналоги.

9.7.4. Условия продажи.

Выявляются нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем.

9.7.5. Физические характеристики.

Проводится анализ и учет физических характеристик объекта оценки и объектов-аналогов. Анализируются отличия в размерах, конструктивных частях (элементах), качестве материалов, износе, внешнем виде и пр.

9.7.6. Экономические характеристики.

Определяются доходы и расходы, анализируются экономические характеристики, влияющие на их величину, качество управления объектом оценки, условия и сроки аренды и т.д. Этот элемент сравнения применяется к объекту оценки и объектам-аналогам, по которым имеется информация по доходам и расходам.

9.7.7. Условия использования.

Выявляются отличия в использовании объекта оценки и объектов-аналогов, влияние этих отличий на цену объектов-аналогов.

9.8. Выбор методов расчета стоимости.

При реализации сравнительного метода используют методы расчета стоимости, которые можно объединить в две группы:

методы количественного анализа;

методы качественного анализа.

9.8.1. Методы количественного анализа представляют собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на сопоставлении количественных характеристик объекта оценки и объектов-аналогов и определении стоимости объекта оценки путем внесения корректировок.

9.8.2. Методы качественного анализа представляют собой совокупность методов расчета стоимости на сопоставлении качественных характеристик объекта оценки и объектов-аналогов, основанных на определении стоимости объекта оценки как среднего значения цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения.

9.8.3. К методам количественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости:

статистического анализа (в том числе метод графического анализа и метод анализа тенденций);

компенсационных корректировок;

иные.

9.8.4. Методы статистического анализа позволяют определить стоимость объекта оценки путем выявления зависимости цен объектов-аналогов от элементов сравнения с использованием корреляционно-регрессионного анализа. К методам статистического анализа относится метод графического анализа, метод анализа тенденций и другие.

9.8.4.1. Метод графического анализа позволяет определить стоимость объекта оценки путем выражения результатов статистического анализа в графической форме, определения кривой распределения и формулы расчета стоимости объекта оценки.

9.8.4.2. Метод анализа тенденций позволяет рассчитать стоимость объекта оценки путем статистической обработки большого количества информации, выявления зависимости цен объектов-аналогов от известных элементов сравнения.

9.8.4.3. Метод прямого сравнения основан на расчете стоимости объекта оценки как среднего значения стоимости объектов-аналогов в статистической выборке или путем непосредственного сравнения объекта-аналога с объектом оценки.

9.8.5. Метод компенсационных корректировок основан на определении стоимости объекта оценки с помощью корректировок цен объектов-аналогов по элементам сравнения.

Метод компенсационных корректировок реализуется через метод последовательного внесения корректировок и метод внесения относительных корректировок.

9.8.5.1. Метод последовательного внесения корректировок реализуется путем последовательного внесения корректировок в цены объектов-аналогов по элементам сравнения в следующей последовательности:

определяются корректировки первой группы, выполняемые в строгой последовательности друг за другом: корректировка на имущественные права, условия финансирования, состояние рынка и условия продажи;

определяются корректировки второй группы, которые выполняются после корректировок первой группы в логической последовательности: корректировка на физические характеристики, экономические характеристики и другие.

Если в качестве исходной информации использованы цены предложения, то проводится корректировка на торг, которая может выполняться как до проведения корректировок первой группы, так и после проведения всех корректировок.

9.8.5.2. Метод внесения относительных корректировок реализуется путем определения относительной величины корректировок по элементам сравнения от цены объекта-аналога в следующей последовательности:

определяются относительные корректировки первой группы, выполняемые в строгой последовательности друг за другом: корректировка на имущественные права, условия финансирования, состояние рынка и условия продажи;

рассчитывается скорректированная цена объектов-аналогов после корректировок первой группы;

рассчитываются относительные корректировки второй группы, проводимые после корректировок первой группы в логической последовательности.

Относительные корректировки первой группы могут выполняться как от исходной цены объекта-аналога, так и от скорректированной цены после предыдущей корректировки. Относительные корректировки второй группы рассчитываются от скорректированной стоимости после корректировок первой группы.

Корректировка на торг может выполняться аналогично методу внесения последовательных корректировок.

9.8.5.3. Методы последовательного внесения корректировок и внесения относительных корректировок могут использоваться в комбинации.

9.8.6. К методам качественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости:

относительный сравнительный анализ;

распределительный анализ (ранжирование);

иные методы.

9.8.6.1. Метод относительного сравнительного анализа позволяет рассчитать стоимость объекта оценки как среднее значение цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения, на основе сопоставления цен объектов-аналогов через качественное описание элементов сравнения объектов-аналогов и объекта оценки (хуже, лучше, аналогично) и определения места объекта оценки в ряду цен объектов-аналогов.

Относительный сравнительный анализ является разновидностью анализа парного набора данных, за исключением того, что корректировки не выражаются в виде количественных корректировок (в процентах или денежных суммах).

9.8.6.2. Метод распределительного анализа (ранжирование) позволяет рассчитать стоимость объекта оценки как среднее значение цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения, на основе ранжирования цен продаж объектов-аналогов в порядке убывания или возрастания с целью определения относительной позиции объекта оценки в ряду объектов-аналогов.

Распределительный анализ является вариантом относительного сравнительного анализа.

9.8.7. В сравнительном методе может использоваться комбинация методов расчета стоимости как в каждой группе (методы количественного или методы качественного анализа), так и из двух различных групп.

9.9. Выбор методов расчета корректировок.

Выбор методов расчета корректировок по элементам сравнения проводится при расчете стоимости объекта оценки методом компенсационных корректировок.

К методам расчета корректировок по элементам сравнения относятся следующие методы:

анализа парного набора данных;

статистического анализа (в том числе графического анализа, анализа тенденций, прямого сравнения);

анализа затрат;

анализа доходов;

экспертных оценок (в том числе индивидуальных опросов);

иные методы.

9.9.1. Метод анализа парного набора данных основан на расчете корректировок по элементам сравнения путем сопоставления двух или более объектов-аналогов, различающихся между собой одним элементом сравнения.

9.9.2. Методы статистического анализа основаны на расчете корректировок по элементам сравнения с использованием математического аппарата статистики и корреляционно-регрессионного анализа. К методам статистического анализа относятся метод графического анализа и метод анализа тенденций и др.

9.9.2.1. Метод графического анализа основан на расчете корректировок путем выражения результатов статистического анализа в графической форме. Величина корректировки на выбранный элемент сравнения рассчитывается с помощью формулы расчета скорректированной цены по выбранному элементу сравнения, определенной по кривой распределения.

9.9.2.2. Метод анализа тенденций основан на расчете корректировок из статистической обработки большого количества информации, определения элементов сравнения, влияющих на цену продажи.

9.9.2.3. Метод прямого сравнения основан на расчете корректировки по элементу сравнения как среднего значения между стоимостью объектов-аналогов в обрабатываемой статистической выборке или путем непосредственного сравнения объекта-аналога с объектом оценки.

9.9.3. Метод анализа затрат предполагает расчет корректировок на основе определения затрат по устранению отличий в элементах сравнения между объектом оценки и объектами-аналогами.

9.9.4. Метод анализа доходов основан на расчете корректировок путем капитализации изменения доходов или потерь по объекту оценки по сравнению с объектами-аналогами.

9.9.5. Метод экспертных оценок предполагает определение корректировок на основе изучения мнения квалифицированных участников рынка (инвесторов, оценщиков и др.) (далее - эксперты) о влиянии на стоимость объекта оценки элементов сравнения. Разновидностью метода экспертных оценок является метод индивидуальных опросов.

Метод индивидуальных опросов основан на расчете корректировок при обработке информации, полученной в результате опроса экспертов или из баз данных исполнителей оценки.

9.9.6. Методы расчета корректировок могут использоваться в комбинации (например, метод относительного сравнительного анализа и методы статистического анализа).

9.10. Расчет корректировок по элементам сравнения выбранными методами расчета корректировок проводится в последовательности, указанной в подпунктах 9.8.5.1 и 9.8.5.2.

9.11. Корректировка цен объектов-аналогов.

Корректировка цен объектов-аналогов по элементам сравнения проводится исходя из следующих правил:

корректировка цен объектов-аналогов по элементам сравнения выполняется относительно объекта оценки;

если объект оценки по элементу сравнения имеет лучшие показатели по сравнению с объектом-аналогом, то цена объекта-аналога увеличивается на величину корректировки;

если объект оценки по элементу сравнения имеет показатели по сравнению с объектом-аналогом хуже, то цена объекта-аналога уменьшается на величину корректировки.

9.11.1. При использовании метода компенсационных корректировок правило корректировок реализуется путем проведения корректировок цен объектов-аналогов по элементам сравнения.

9.11.2. При использовании методов статистического анализа, в том числе графического анализа и анализа тенденций, корректировки вносятся через элемент(ы) сравнения, влияющий(ие) на цену (стоимость) и входящий(ие) в функцию, по которой определяется стоимость объекта оценки.

9.11.3. При использовании метода относительного сравнительного анализа и метода распределительного анализа (ранжирования) правило корректировок реализуется через элементы сравнения, по которым выбираются два объекта-аналога, наиболее близкие по стоимости к объекту оценки.

9.12. Определение итоговой стоимости объекта оценки.

В зависимости от выбранного метода расчета стоимости в одной из групп методов количественного и качественного анализа определяются правила определения итоговой стоимости объекта оценки.

9.12.1. Если определение стоимости проводилось методами статистического анализа, то итоговая стоимость объекта оценки определяется с использованием полученных математических зависимостей.

9.12.2. Если определение стоимости проводилось методом относительного анализа или методом распределительного анализа (ранжирования), то итоговая стоимость объекта оценки определяется как среднее значение цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения.

9.12.3. Если определение стоимости проводилось методом компенсационных корректировок, то итоговая стоимость объекта оценки определяется после проведения всех корректировок по элементам сравнения и расчета скорректированных цен по каждому объекту-аналогу с последующим приведением скорректированных цен объектов-аналогов к одной итоговой стоимости или диапазону стоимостей объекта оценки.

Для этого определяется общая сумма проведенных корректировок по каждому объекту-аналогу в абсолютной величине и процентах от исходной цены объекта-аналога. Затем производится приведение скорректированных цен объектов-аналогов к одной итоговой стоимости или диапазону стоимостей объекта оценки.

9.12.4. Стоимость материалов (в том числе применяемых повторно) определяется по рыночным ценам с учетом их фактического состояния на дату оценки.


10. ДОХОДНЫЙ МЕТОД


10.1. Оценка стоимости объекта оценки доходным методом производится следующими методами расчета стоимости:

прямой капитализации;

капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков);

валовой ренты (валового мультипликатора);

остатка.

10.1.1. Метод прямой капитализации представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на определении ожидаемого годового чистого операционного дохода от эксплуатации объекта оценки, деленного на коэффициент капитализации. Метод прямой капитализации предполагает, что доход и стоимость объекта оценки остаются постоянными.

Расчет стоимости объектов оценки методом прямой капитализации производится по формуле


                                    NOI
                                V = ---,                                (8)
                                     R

где V - стоимость объекта оценки, д.е.;

NOI - годовой чистый операционный доход по объекту оценки, д.е.;

R - общий коэффициент капитализации.

10.1.2. Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости объекта оценки в течение срока прогноза. Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) пересчитывает будущие доходы (платежи) в настоящую стоимость объекта оценки путем дисконтирования каждого будущего дохода (платежа) соответствующей нормой дисконтирования либо путем капитализации с применением расчетных моделей. При этом расчетные модели являются частными случаями дисконтирования денежных потоков для некоторых регулярно изменяющихся потоков доходов.

10.1.2.1. Определение стоимости объекта оценки методом дисконтирования денежных потоков производится по формуле


                             NOI         REV
                       n        t           n
                  V = SUM --------- + ---------,                        (9)
                      t=1         t           n
                          (1 + r )    (1 + r )
                                t           n

где  V - стоимость объекта оценки, д.е.;
     NOI   -  годовой  чистый  операционный  доход объекта оценки в году t,
        t

д.е.; r - норма дисконтирования в году t; t
r - норма дисконтирования в году n; n
REV - реверсия в году n, д.е.; n
t - расчетный период от 1 до n; n - срок прогноза.

10.1.2.2. Определение реверсии может проводиться:

по капитализации по норме отдачи с использованием расчетных моделей;

методом сравнения продаж;

другими методами.

10.1.2.3. Метод капитализации дохода по норме отдачи с использованием расчетных моделей предполагает определение реверсии путем капитализации чистого операционного дохода за последний год прогноза или первый год остаточного периода на коэффициент капитализации в остаточный период. При этом расчет коэффициента капитализации в остаточный период зависит от выбранной расчетной модели и способа возврата капитала. Норма отдачи принимается равной норме дисконтирования в остаточный период.

Расчет реверсии методом капитализации по норме отдачи с использованием расчетных моделей производится по формуле


                                     NOI
                                        n+1
                              REV  = ------,                           (10)
                                 n     R
                                        n

где  R  - общий коэффициент капитализации в остаточный период.
      n

При этом общий коэффициент капитализации определяется с использованием моделей дохода, моделей собственности, ипотечно-инвестиционных моделей.

10.1.2.4. Метод сравнения продаж предполагает определение реверсии путем определения стоимости объектов-аналогов на рынке с учетом коэффициента изменения стоимости за срок прогноза.

10.1.3. Определение стоимости объекта оценки методом капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков) с применением расчетных моделей производится по формуле в соответствии с 10.1.1. При этом расчет общего коэффициента капитализации зависит от выбранной расчетной модели и способа возврата капитала. К расчетным моделям капитализации дохода по норме отдачи относятся:

модели дохода;

модели собственности;

ипотечно-инвестиционные модели.

10.1.3.1. Модели дохода применяются только к потоку дохода и используются в том случае, если предполагается, что стоимость объекта оценки остается постоянной, а доход изменяется равномерно или остается постоянным.

В случае, если поступление потока дохода равномерное, в зависимости от предположений о способе возврата капитала могут применяться следующие методы расчета общего коэффициента капитализации:

бесконечного денежного потока;

Инвуда;

Хоскольда.

10.1.3.2. Модели собственности позволяют определить настоящую стоимость потока доходов и реверсии одним действием. Модели собственности применяют для определения настоящей стоимости в случаях, когда доход и стоимость объекта оценки изменяются равномерно.

В зависимости от предположения о способе изменения денежного потока (дохода и стоимости) и возврата капитала могут применяться следующие методы расчета общего коэффициента капитализации:

бесконечного денежного потока;

метод Элвуда с использованием возврата капитала по методу Инвуда или Хоскольда;

прямолинейно изменяющегося денежного потока;

метод Ринга;

экспоненциально изменяющегося денежного потока;

другие методы.

10.1.3.3. Ипотечно-инвестиционные модели определяют стоимость объекта оценки с учетом настоящей стоимости потока доходов, реверсии и условий финансирования.

При этом общий коэффициент капитализации может рассчитываться по методу Элвуда как сумма нормы отдачи собственного капитала за минусом ипотечной задолженности и возврата капитала по методу Инвуда с учетом изменения (увеличения или уменьшения) денежного потока за срок прогноза.

10.1.4. Метод валовой ренты (валового мультипликатора) представляет собой метод расчета стоимости объекта оценки, который базируется на ценах продаж объектов-аналогов и их потенциальном или действительном валовом доходе и потенциальном или действительном доходе объекта оценки. Стоимость определяется по формуле


                           V = PGI(EGI) · M        ,                   (11)
                                           PGI(EGI)

где  V - стоимость объекта оценки, д.е.;
     PGI - потенциальный валовой доход, д.е.;
     EGI - действительный валовой доход, д.е.;
     M         -   средний   валовой    мультипликатор  по   потенциальному
      PGI(EGI)

(действительному) валовому доходу объектов-аналогов.

10.1.4.1. Мультипликатор по потенциальному или действительному валовому доходу определяется отношением цены продажи (стоимости) объекта оценки к годовому потенциальному валовому доходу или годовому действительному валовому доходу по формуле


                                         V
                          M         = --------,                        (12)
                           PGI(EGI)   PGI(EGI)

где V - цена (стоимость) объекта оценки, д.е.;

PGI - годовой потенциальный валовой доход, д.е.;

EGI - годовой действительный валовой доход, д.е.

Мультипликатор валового дохода рассчитывается по объектам-аналогам.

10.1.5. Метод остатка представляет собой метод расчета стоимости, который позволяет определить стоимость объекта оценки или частей объекта оценки, приходящуюся на неизвестный имущественный или финансовый интерес (далее - неизвестный интерес), с помощью годового чистого операционного дохода от объекта оценки и стоимости частей объекта оценки, приходящейся на известный финансовый или имущественный интерес (далее - известный интерес).

10.2. Определение стоимости объектов оценки методом капитализации дохода состоит из следующих этапов:

сбора и анализа информации;

выбора метода расчета стоимости;

расчета потенциального (действительного) валового дохода или расчета годового чистого операционного дохода;

прогнозирования будущего годового чистого операционного дохода (для капитализации по норме отдачи) и реверсии;

определения общего коэффициента капитализации, или нормы дисконтирования, или мультипликатора валового дохода;

определения стоимости объекта оценки.

10.2.1. Сбор и анализ информации включает поиск, анализ и выбор рыночных арендных ставок, а также ставок аренды, установленных законодательством; изучение условий аренды, состава и величины операционных расходов и других данных.

10.2.2. Выбор метода расчета стоимости зависит от типа и состава объекта оценки, результатов сбора и анализа информации по объектам-аналогам и объекту оценки. Определение стоимости объекта оценки доходным методом может проводиться следующими методами расчета стоимости:

валовой ренты (валового мультипликатора);

| Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 |

карта новых документов

Разное

При полном или частичном использовании материалов сайта ссылка на pravo.levonevsky.org обязательна

© 2006-2017г. www.levonevsky.org

TopList

Законодательство Беларуси и других стран

Законодательство России кодексы, законы, указы (изьранное), постановления, архив


Законодательство Республики Беларусь по дате принятия:

2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 до 2000 года

Защита прав потребителя
ЗОНА - специальный проект

Бюллетень "ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ" - о предпринимателях.



Новые документы




NewsBY.org. News of Belarus

UK Laws - Legal Portal

Legal portal of Belarus

Russian Business

The real estate of Russia

Valery Levaneuski. Personal website of the Belarus politician, the former political prisoner