Леваневский Валерий Законодательство Беларуси 2011 год
Загрузить Adobe Flash Player

  Главная

  Законодательство РБ

  Кодексы Беларуси

  Законодательные и нормативные акты по дате принятия

  Законодательные и нормативные акты принятые различными органами власти

  Законодательные и нормативные акты по темам

  Законодательные и нормативные акты по виду документы

  Международное право в Беларуси

  Законодательство СССР

  Законы других стран

  Кодексы

  Законодательство РФ

  Право Украины

  Полезные ресурсы

  Контакты

  Новости сайта

  Поиск документа


Полезные ресурсы

- Таможенный кодекс таможенного союза

- Каталог предприятий и организаций СНГ

- Законодательство Республики Беларусь по темам

- Законодательство Республики Беларусь по дате принятия

- Законодательство Республики Беларусь по органу принятия

- Законы Республики Беларусь

- Новости законодательства Беларуси

- Тюрьмы Беларуси

- Законодательство России

- Деловая Украина

- Автомобильный портал

- The legislation of the Great Britain


Правовые новости





Методические рекомендации Министерства по управлению государственным имуществом и приватизации Республики Беларусь от 27.11.2000 N 26 "Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости недвижимости и имущественных прав на нее"

Архив ноябрь 2011 года

<< Назад | <<< Главная страница

Стр. 2

| Стр.1 | Стр.2

     Тэф - эффективный возраст;
     Тэ - типичный срок экономической жизни.

Метод срока службы прост в применении, так как основан на визуальном осмотре и суждении оценщика. Этот метод эффективен и для определения процента износа на дату оценки. Однако, он непригоден для расчета степени ущерба при значительном физическом износе недвижимости.

26.3. Метод разбивки применяется при:

необходимости точного расчета износа конструкций здания (сооружения) и его частей;

наличии заключения о техническом состоянии здания, сооружения;

высокой степени износа и разрушения конструкций;

реконструкции или модернизации объекта;

фактическом износе конструкций выше нормативного;

аварийном состоянии здания (сооружения);

наличие заключения специализированной организации о функциональной непригодности здания (сооружения);

наличие элементов функционального и внешнего износа недвижимости.

Оценка износа методом разбивки производится с выделением физического, функционального и внешнего износа недвижимости. При этом физический и функциональный износ подразделяются на:

исправимый;

неисправимый.

Исправимый физический износ периодически ликвидируется путем проведения различных ремонтных операций и улучшений. В число таких работ по текущему ремонту попадают внешняя и внутренняя окраска, кровельные работы и др.

Исправимый физический износ - потеря стоимости в результате плохой эксплуатации (отложенный ремонт), определяется путем обследования здания. Объем ремонтных работ рассчитывается путем обмеров или в процентном отношении от стоимости работ по смете затрат на возведение здания. Определение стоимости ремонтных работ производится путем составления смет. Мерой исправимого физического износа являются издержки на восстановление. Исправимый физический износ включает все необходимые расходы по текущему ремонту, которые владелец должен выполнить на дату оценки для максимизации прибыли (минимизации убытков) в случае продажи недвижимости. Каждый элемент физического износа можно скорректировать по цене. Для классификации физического износа как исправимого стоимость восстанавливаемого элемента не должна превышать издержки на его ремонт и восстановление.

Неисправимый физический износ - это снашивание, неподдающееся ремонтному восстановлению как из-за срока службы, интенсивности и условий эксплуатации, так и из-за стоимости ремонтных работ. Неисправимый физический износ связан с определением срока фактической жизни отдельных компонентов улучшений. Для этого элементы недвижимости подразделяются на две категории:

долгоживущие (фундаменты, несущие конструкции);

краткоживущие (крыша, покрытия пола, отделка и др.).

Функциональный исправимый износ - это ликвидация различного рода функциональных недостатков недвижимости.

Типичными элементами исправимого функционального износа являются кухни, для которых требуется установка счетчиков расхода воды, газа; встроенных шкафов; сантехническое оборудование и покрытие пола, электропроводка.

Неисправимый функциональный износ - это снашивание, неподдающееся ремонтному восстановлению из-за избытка или недостатка качественных характеристик недвижимости.

К недостаткам в качественных характеристиках можно отнести несоответствие внутреннего и внешнего оформления недвижимости.

Избыточные элементы недвижимости представляют собой не только элементы, привнесенные в период владения ею, но и различного рода изначальные компоненты, которые не добавляют дополнительной стоимости объекту недвижимости. Почти все "излишества" в планировке и оформлении недвижимости являются неисправимыми.

Исправимый износ определяется по формуле:


                      И   = (С x У / 100)),
                       фi

где И - исправимый физический износ; фi

С - стоимость улучшения или отдельного элемента;

У - удельный вес ремонтных работ в стоимости улучшения или элемента, %.

Неисправимый износ - это потеря стоимости по позициям, исправление которых невозможно или экономически нецелесообразно.

Неисправимый износ определяется после выделения исправимого износа.


                 н    n                 н
                И  = SUM (С   - И  ) x И  / 100,
                 ф   i=1   вi    фi     i

где н И - суммарный неисправимый физический износ; ф
С - восстановительная стоимость i-го элемента; вi
И - исправимый физический износ i-го элемента; фi
н И - неисправимый износ i-го элемента в процентах; i
n - количество элементов; i - номер элемента.

Определяем износ короткоживущих элементов. Короткоживущие элементы - это конструкции, срок службы которых меньше срока службы здания. В процессе эксплуатации такие конструкции подлежат замене:


                                          Т
                       к                   фi
                      И  = (С   - И  ) x -----,
                             кi    фi     Т
                                           нi

к где И - суммарный износ краткоживущих элементов;
С - стоимость i-го короткоживущего элемента; кi
И - исправимый физический износ i-го элемента; фi
Т - фактический срок i-го короткоживущего элемента, лет; фi
Т - нормативный срок службы i-го элемента, лет. нi

Износ долгоживущих элементов определяется по формуле:


                                           Т
                    д                к      ф
                   И  = (С  - И   - И ) x ----
                          в    фi          Т
                                            н

д где И - износ долгоживущих элементов;
С - восстановительная стоимость здания; в
Т - фактический срок службы здания, лет; ф
Т - нормативный срок службы здания, лет. н

Суммарный физический износ определяется по формуле:


                                      к    д
                          И  = И   + И  + И
                           ф    фi

Исправимый функциональный износ - это потеря стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям.

Исправимый функциональный износ определяется как сумма трех факторов:


                       у     д    э    св
                      И  = (И  + И  + И  ),
                       ф

у где И - исправимый функциональный износ; ф
д И - износ, вызванный недостатками, требующими добавления элементов;
э И - износ, вызванный недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
св И - износ, вызванный "сверхулучшениями".

Износ, вызванный недостатками, требующими добавления элементов, - это стоимость элементов, которых в существующем здании нет, но без которых сооружение не может соответствовать современным стандартам (например, отсутствие кондиционера или горячей воды и др.).

Износ, вызванный недостатками, требующим замены или модернизации элементов, - это стоимость добавления, которые позволяют не только выполнять элементам здания свои функции, но и соответствовать рыночным требованиям (например, замена сантехники, электропроводки, газовой плиты на электроплиту).

Износ, вызванный сверхулучшениями, - это стоимость элементов, наличие которых в настоящее время выше современных рыночных стандартов (например, если жилое здание имеет подсобные помещения, площадь которых составляет более половины жилой площади).

Износ, вызванный добавлением элементов, определяется как потеря стоимости в результате увеличения затрат на установку соответствующих элементов в существующем здании по сравнению с выполнением таких же работ при строительстве объекта:


                         И  = С  - С ,
                          д    у    н

где С - стоимость установки элементов добавления в существующем у
здании; С - стоимость установки элементов добавления при его н
строительстве.

Исправимый функциональный износ, вызванный заменой или модернизацией элементов, измеряется по формуле:


                  св
                 И   = C  - И  - М  + С   + С ,
                        в    ф    в    дм    м

где С - стоимость существующих элементов, требующих замены или в
модернизации и включенных в восстановительную стоимость; И - физический износ заменяемых элементов; ф
М - стоимость возврата материалов; в
С - стоимость демонтажа элементов; дм
С - стоимость монтажа новых элементов. м

Исправимый функциональный износ сверхулучшений определяется по формуле:


                  св    св    фсв    св    св
                 И   = C   - И    + С   - М  ,
                        в            дм    в

св где С - восстановительная стоимость элементов, являющихся в
сверхулучшениями;
фсв И - физический износ элементов, являющихся сверхулучшениями;
св C - стоимость демонтажа элементов, являющихся дм
сверхулучшениями;
св М - возврат материалов при учете сверхулучшений. в

Критерием исправимого функционального износа является сравнение издержек на ремонт и восстановление с дополнительной рыночной стоимостью восстанавливаемых элементов.

Исправимый функциональный износ определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент оценки с обновленными элементами (См) и его же стоимостью на дату оценки.

Мерой функционального износа является разница между вновь созданной стоимостью и издержками по установке какого-либо элемента (без учета других видов износа).

При расчете исправимого износа за счет "сверхулучшений" необходимо провести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования этих сверхулучшений и определить экономическую целесообразность изменения функционального назначения сверхулучшений или их ликвидации.

Экономическая целесообразность ликвидации (изменения назначения) сверхулучшений производится по формуле:


                             NOI
                        Ц = ----- > С   ,
                              R      лик

где NOI - потенциальное увеличение чистого дохода; R - общий коэффициент капитализации дохода; С - стоимость ликвидации (изменения назначения) лик
сверхулучшений.

В этом случае функциональный износ за счет сверхулучшений определяется по формуле:


                     св    св
                    И   = C   - И  + С   ,
                           в     ф    лик

св где С - восстановительная стоимость элементов сверхулучшений; в
И - физический износ сверхулучшений; ф
C - стоимость ликвидации (изменения назначения) лик
сверхулучшений.

26.4. Метод рыночной выборки основан на рыночных данных для определения величины износа по методу текущих сопоставимых продаж. При этом предусматривается следующая последовательность операций:

отбор сопоставимых объектов недвижимости, проданных в ближайшее время;

расчет стоимости земельных участков по отобранным сопоставимым объектам;

определение стоимости объекта продажи без учета стоимости земельного участка;

расчет восстановительной стоимости каждого из отобранных сопоставимых объектов;

определение величины суммарного износа;

расчет эффективного возраста сопоставимых объектов недвижимости;

определение среднегодовой величины износа для каждого сопоставимого объекта недвижимости;

определение среднегодового коэффициента износа (величина износа делится на восстановительную стоимость улучшений);

определение износа в процентах.


Глава 7 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА


27. Последовательность оценки стоимости недвижимости методом капитализации дохода в общем случае можно разбить на три этапа:

сбор и анализ достоверной рыночной информации по величинам арендных ставок, условиям аренды, величинам операционных расходов и т.д.;

определение чистого операционного дохода;

определение стоимости собственности путем капитализации будущих доходов.

27.1. Сбор и анализ информации. Для выполнения оценки собирается и анализируется следующая рыночная информация: данные, представленные заказчиком, данные, полученные от риэлтерских фирм, специализирующихся на операциях с коммерческой недвижимостью; данные, полученные из интервью со специалистами, работающими в данной отрасли.

28. Определение чистого операционного дохода путем составления реконструированного отчета о доходах.

Реконструированный отчет о доходах - это сводный расчет прогнозируемого дохода от эксплуатации недвижимости.

Реконструированный отчет о доходах выполняется на основе финансовых отчетов, к которым относятся балансовый отчет и отчет о доходах (см. таблицу 9).


Таблица 9


Реконструированный отчет о доходах


-----------------------------------------+--------------------------
¦1. ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ВАЛОВЫЙ ДОХОД          ¦                         ¦
+----------------------------------------+-------------------------+
¦1.2. Плановая аренда                    ¦                         ¦
+----------------------------------------+-------------------------+
¦1.3. Скользящий доход                   ¦                         ¦
+----------------------------------------+-------------------------+
¦1.4. Рыночная аренда                    ¦                         ¦
+----------------------------------------+-------------------------+
¦1.5. Прочие доходы                      ¦                         ¦
+----------------------------------------+-------------------------+
¦1.6. ИТОГО ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ВАЛОВЫЙ ДОХОД  ¦(Сумма пунктов 1.2 - 1.5)¦
+----------------------------------------+-------------------------+
¦2. Вакансии и потери в ренте            ¦                         ¦
+----------------------------------------+-------------------------+
¦3. ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЙ ВАЛОВЫЙ ДОХОД         ¦(Пункт 1.6 - пункт 2)    ¦
+----------------------------------------+-------------------------+
¦4. ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ                 ¦                         ¦
+----------------------------------------+-------------------------+
¦4.1. Постоянные                         ¦                         ¦
+----------------------------------------+-------------------------+
¦4.2. Переменные                         ¦                         ¦
+----------------------------------------+-------------------------+
¦4.3. Расходы на замещение               ¦                         ¦
+----------------------------------------+-------------------------+
¦4.4 ИТОГО ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ          ¦(Сумма пунктов 4.1 -4.3) ¦
+----------------------------------------+-------------------------+
¦5. ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД            ¦(Пункт 4 - пункт 4.4)    ¦
+----------------------------------------+-------------------------+
¦6. Обслуживание ипотечного кредита      ¦                         ¦
+----------------------------------------+-------------------------+
¦7. Денежный поток до выплаты налогов    ¦(Пункт 5 - пункт 6)      ¦
¦(дивиденды на собственный капитал)      ¦                         ¦
-----------------------------------------+--------------------------

Для составления реконструированного отчета о доходах необходимо определить:

потенциальный валовый доход;

плановую аренду;

скользящий доход;

рыночную арендную плату;

прочие доходы;

потери арендной платы;

действительный валовый доход;

операционные расходы;

чистый операционный доход;

коэффициент операционных расходов;

коэффициент операционных доходов.

Потенциальный валовый доход - есть общий доход, который можно получить при 100% сдаче в аренду недвижимости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости.

Плановая аренда - часть потенциального валового дохода, который образуется за счет условий арендного договора. При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т.д.

Скользящий доход - образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.

Рыночная аренда - часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.

Прочие доходы - доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату. В эту позицию включаются доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т.п.

Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов, неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого местного рынка. Оценка занятости должна проводиться с учетом тенденций изменения спроса и предложения на будущий период.

Действительный валовый доход (эффективный валовый доход) - есть предполагаемый доход при полном функционировании собственности с учетом потерь от незанятости помещений, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.

29. Операционные расходы, или расходы на содержание, являются важнейшей характеристикой недвижимости. Операционные расходы - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы могут быть отнесены к одной из трех групп:

постоянные расходы. К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени занятости объекта арендаторами. Обычно это налоги на здание и землю, эксплуатационные расходы и страховка здания, и др. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта;

переменные расходы. К ним относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг;

расходы на замещение - это расходы, которые предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. Обычно к таким компонентам относят:

кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;

санитарно-техническая и электроарматура и приборы;

механическое оборудование;

пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.д.

К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.

Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже собственности.

Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

расходы на управление;

расходы по заключению договоров аренды;

заработная плата обслуживающему персоналу;

коммунальные расходы - газ, электричество, вода, тепло, канализация;

расходы на уборку;

расходы на эксплуатацию и ремонт;

расходы на содержание территории и автостоянки;

расходы по обеспечению безопасности и т.д.

Расходы на управление имеют место независимо от того, кто управляет - сам владелец или управляющий по контракту. Обычно величина расходов на управление определяется в процентах от эффективного валового дохода в зависимости от типа недвижимости. Большие арендные комплексы могут иметь отдельные офисы, жилые помещения для управляющих. Кроме того могут быть значительные расходы на почту, телефон, юридические и бухгалтерские консультации, рекламу и т.д.

Расходы по заключению договоров аренды включают оплату агентов, ведение и сохранность договоров аренды. Для давно функционирующей собственности эти расходы могут быть включены в состав затрат на содержание. Для вновь вводимой в эксплуатацию собственности расходы на привлечение арендаторов и заключение договоров могут быть значительными и относиться к капитальным вложениям на развитие собственности. При расчете чистого операционного дохода расходы по оформлению аренды могут быть учтены либо в году выплаты, либо могут быть распределены на весь срок аренды.

Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого на содержании и эксплуатации объекта.

Расходы на коммунальные услуги определяются из прошлых объемов их потребления или из сравнительного анализа функционирования подобных объектов. При анализе этой статьи расходов следует обратить внимание на распределение оплаты коммунальных услуг между владельцем и арендатором.

Расходы на уборку определяются в виде ставки на единицу площади, независимо от того, будет ли уборкой заниматься обслуживающий персонал или специальная фирма.

Расходы на эксплуатацию и ремонт включают оплату мелкого текущего ремонта, покраску фасадов, ремонт инженерного оборудования здания. Сумма расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой расходов на замещение. Чем больше сумма замещения, тем меньше расходы на ремонт.

Расходы на содержание территории и автостоянки целиком зависят от сложности эксплуатации и могут быть включены в арендную плату арендаторам, которые ими пользуются.

Расходы по обеспечению безопасности зависят от местных условий и размеров охраняемой собственности. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, содержание охранных систем и оборудование.

Кроме перечисленных показателей при составлении реконструированного отчета о доходах рассчитывается коэффициент чистого операционного дохода и коэффициент операционных расходов.

Коэффициент операционных расходов - это отношение операционных расходов к действительному валовому доходу.

Коэффициент чистого операционного дохода - это отношение чистого операционного дохода к действительному валовому доходу.

Если для определенного типа недвижимости эти показатели не соответствуют среднерыночным, то при анализе следует определить причину отклонения.

В том случае, когда полной информации об операционных расходах заказчик представить не может, оценщик может провести упрощенный расчет реконструированного отчета с использованием среднерыночных коэффициентов операционных расходов и операционного дохода по объектам-аналогам.

30. Оценка рыночной стоимости методом капитализации дохода производится путем конвертации будущих доходов в настоящую стоимость. Оценщик может воспользоваться методами:

прямой капитализации;

капитализации по норме отдачи.

Метод прямой капитализации предполагает, что будущий доход будет поступать в виде регулярных одинаковых платежей, а стоимость собственности за период владения не изменится. Расчет стоимости недвижимости методом капитализации дохода производится по формуле:


V = NOI / R,


где NOI - чистый операционный доход от недвижимости;

R - общий коэффициент капитализации.

Общий коэффициент капитализации - это норма дохода, которая отражает взаимосвязь между чистым операционным доходом и общей стоимостью или ценой недвижимости. Величина общего коэффициента капитализации определяется либо по результатам статистической обработки рыночной информации о сделках купли-продажи аналогичных объектов, либо по соответствующим расчетным формулам.

Капитализация по норме отдачи базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости оцениваемой недвижимости в течение срока проекта. Метод капитализации по норме отдачи (прибыли) пересчитывает будущие доходы (платежи) в настоящую стоимость недвижимости либо путем дисконтирования каждого будущего платежа соответствующей нормой дисконтирования, либо путем капитализации с применением расчетных моделей. При этом расчетные модели являются частными случаями анализа дисконтирования денежных потоков для некоторых, регулярным образом изменяющихся потоков доходов.

Определение рыночной стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных потоков производится по формуле:


V = PV(NOI) + PV(REV),


где PV(NOI) - настоящая стоимость денежного потока платежей;

PV(REV) - настоящая стоимость денежного потока от реверсии в конце предполагаемого периода владения.

Для расчета рыночной стоимости методом дисконтирования денежных потоков необходимо иметь следующую информацию:

прогнозные величины денежных потоков;

срок проекта;

норму дисконтирования.

Прогнозные величины денежных потоков составляются на основе реконструированного отчета о доходах с учетом прогнозируемых тенденций в доходной и расходной части реконструированного отчета.

Срок проекта - это прогнозируемый период получения дохода от недвижимости.

Как правило, срок проекта принимается от 5 до 15 лет.

Норма дисконтирования, применяемая для конвертации будущих денежных потоков в настоящую стоимость, является функцией риска вложения денег в рассматриваемый проект. Классическими методами определения нормы дисконтирования для инвестиции в недвижимость являются метод кумулятивного построения (норма риска рассчитывается путем добавления к безрисковой ставке нормы инфляции и премии за риск, ликвидность и финансовый менеджмент), метод альтернативных инвестиций (норма риска определяется из анализа инвестиций на финансовом рынке в аналогичные по риску проекты); метод выделения (норма риска определяется на основании данных о продажах сравниваемых объектов); метод мониторинга (норма риска определяется путем статистической обработки рыночных данных).


Глава 8 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ ПО ТЕХНИКЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ГРУППЫ


31. Техника инвестиционной группы позволяет определить ставку капитализации в зависимости от доли отдельных интересов в недвижимости. Техника инвестиционной группы применяется для оценки общего коэффициента капитализации при наличии финансовых интересов в недвижимости или при наличии физических интересов, связанных с отдельными элементами собственности.

31.1. Общий коэффициент капитализации, удовлетворяющий и владельцев собственного капитала, и кредиторов, является средневзвешенной величиной, учитывающей процентное соотношение собственного и заемного капитала и стоимости собственности:


Rо = Rм x M + Rе x (1 - M),


где М - доля заемного капитала;

Rе - коэффициент капитализации собственного капитала;

Rм - коэффициент капитализации заемного капитала.

31.2. Коэффициент капитализации для заемного капитала, называемый также ипотечной постоянной, определяется по формуле:


Rм = DS / Vм,


где Vм - сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная в самоамортизирующемся кредите есть функция нормы процента, частоты выплат и срока кредита и определяется суммой нормы процента и коэффициента фонда возмещения.

31.3. Коэффициент капитализации собственного капитала определяется по формуле:


Rе = BTCF / Vе,


где BTCF - денежный поток до уплаты налогов;

Vе - сумма собственного инвестированного капитала.

32. Техника инвестиционной группы для физических интересов применяется для определения коэффициента капитализации при наличии в недвижимости интересов собственника земли и собственника улучшений.

Если известны коэффициенты капитализации для земли и для зданий, а также можно определить доли земли и зданий в общей стоимости собственности, то общий коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом:


Rо = L x Rl + B x Rb,


где L - доля стоимости земли в стоимости недвижимости;

Rl - коэффициент капитализации для земли;

В - доля стоимости здания в стоимости недвижимости;

Rb - коэффициент капитализации для зданий.

Общий коэффициент капитализации может определяться также по формуле:


Rо = DCR x Rм x M,


где DCR - коэффициент покрытия долга;

М - доля заемного капитала.

Коэффициент покрытия долга определяется как отношение чистого операционного дохода к платежу по обслуживанию долга:


DCR = NOI / DS,


где NOI - чистый операционный доход;

DS - годовой платеж по обслуживанию долга.

Коэффициент покрытия долга часто используется как индикатор риска проекта кредиторами, которые управляют средствами других участников рынка - депозиторов, страховщиков и т.д. Обычно к таким кредитам предъявляются повышенные требования безопасности, которые обеспечат возврат кредита даже в случае уменьшения дохода собственности.


Глава 9 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ПО МЕТОДУ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ГРУППЫ


33. Техника инвестиционной группы позволяет искать неизвестные компоненты собственности по известным. Расчет стоимости с применением метода инвестиционной группы производится в следующей последовательности:

определяется ипотечная постоянная по известной ставке процента и сроку кредита при PV = 1 по формуле:


Rм = 1 / An x PV,


где 1 / An - взнос на амортизацию единицы;

определяется часть годового дохода, приходящаяся на интерес с известной стоимостью. Если известна стоимость заемного капитала, то расчет производится по формуле:


NOIм = Vм x Rм


Если известен собственный капитал, то часть годового дохода, приходящаяся на собственный капитал, рассчитывается по аналогичной формуле:


NOIе = Vе x Rе


определяется годовой доход, приходящийся на интерес неизвестной стоимости, например, на интерес собственного капитала


NOIе = NOI - NOIм


Если есть ставка капитализации на собственный капитал, переходим к пункту 2. Если нет ставки капитализации на собственный капитал, то определяется коэффициент покрытия долга:


DCR = NOI / DS,


где DS определяется по формуле:


DS = Vм x Rм


определяется общий коэффициент капитализации:


Ro = Rм x M x DCR,


где М - доля заемного капитала;

определяется стоимость недвижимости


V = NOI / Rо


определяется стоимость неизвестного интереса. В нашем случае собственного интереса:


Vе = V - Vm


34. Коэффициент капитализации для собственного капитала может быть определен по формуле:


Rе = (Rо - Rм x М) / (1 - М)


Глава 11 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ТЕХНИКЕ ОСТАТКА


35. Сущность техники остатка заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна. Техника остатка применяется в следующих случаях:

оценке зданий при незначительном износе при известной стоимости земли; оценке стоимости земли при известной стоимости здания;

анализе наилучшего эффективного использования и при определении стоимости земли;

определении размера кредита, сроков и платежей по кредиту.

35.1 Расчет стоимости недвижимости с применением техники остатка выполняется в следующей последовательности:

определяется часть годового дохода, приходящаяся на интерес с известной стоимостью:


NOJy = Vy x Ry,


где Vy - стоимость соответствующего интереса;

y - известный интерес;

x - неизвестный интерес;

NOJy - величина годового дохода, приходящаяся на известный интерес;

Ry - коэффициент капитализации известного интереса;


определяется величина годового дохода, приходящаяся на интерес с неизвестной стоимостью:


NOJx = NOJ - NOJy,


где NOJx - величина годового дохода, приходящаяся на неизвестный интерес;


определяется стоимость неизвестного интереса в недвижимости:


Vx = NOJx / Rx,


где Rx - ставка капитализации для неизвестного интереса;


определение стоимости недвижимости:


V = Vy + Vx


Расчет стоимости недвижимости или ее компонентов оформляется в виде таблицы. Последовательность операций зависит от тех элементов стоимости, которые известны и которые должен определить оценщик.

36. Техника остатка для зданий предполагает, что стоимость участка земли можно оценить достаточно точно. Кроме этого должны быть известны чистый операционный доход и коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Последовательность определения стоимости собственности техникой остатка для зданий показана в таблице 10.


Таблица 10


Исходные данные и расчет стоимости недвижимости по известной стоимости земли и ставки капитализации


--------------------------------------------+-----------------------
¦              Исходные данные              ¦       Величина       ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦1. Стоимость земли                         ¦                      ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦2. Чистый операционный доход               ¦                      ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦3. Ставка капитализации на землю           ¦                      ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦4. Ставки капитализации на здание          ¦                      ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦                  Расчет                   ¦                      ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦5. Часть дохода, приходящаяся на землю     ¦   (стр. 1 x стр. 3)  ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦6. Остаточный доход, приходящийся на здание¦  (стр. 2. - стр. 5)  ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦7. Стоимость здания                        ¦   (стр. 6 / стр. 4)  ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦8. Стоимость недвижимости                  ¦   (стр. 1 + стр. 7)  ¦
--------------------------------------------+-----------------------

37. Техника остатка для зданий предполагает, что стоимость здания можно определить достаточно точно. Эту технику применяют в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли, определяя стоимость здания как стоимость строительства нового здания. Техника может быть полезна в случаях, если нет достоверных данных о продажах земли.

Последовательность определения стоимости собственности техникой остатка для земли показана в таблице 11.


Таблица 11


Исходные данные и расчет стоимости собственности по стоимости заемного капитала


--------------------------------------------+-----------------------
¦              Исходные данные              ¦       Величина       ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦1. Стоимость здания                        ¦                      ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦2. Чистый операционный доход               ¦                      ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦3. Ставка капитализации на землю           ¦                      ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦4. Ставка капитализации на здание          ¦                      ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦                  Расчет                   ¦                      ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦5. Часть дохода, приходящегося на здание   ¦   (стр. 1 x стр. 4)  ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦6. Часть дохода, приходящегося на землю    ¦   (стр. 2 - стр. 5)  ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦7. Стоимость земли                         ¦   (стр. 6 / стр. 3)  ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦8. Стоимость недвижимости                  ¦   (стр. 1 + стр. 7)  ¦
--------------------------------------------+-----------------------

38. Техника остатка для собственного капитала предполагает возможность определения срока ипотечного кредита и размер годового платежа на обслуживание долга. Техника особенно актуальна для оценки полного права собственности заново сооружаемой собственности. Последовательность определения стоимости собственности техникой остатка для собственного капитала показана в таблице 12.


Таблица 12


Исходные данные и расчет стоимости собственности по стоимости заемного капитала


--------------------------------------------+-----------------------
¦              Исходные данные              ¦       Величина       ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦1. Размер кредита                          ¦                      ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦2. Норма процента по кредиту               ¦                      ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦3. Срок амортизации кредита                ¦                      ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦4. Ставка капитализации по собств. капиталу¦                      ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦5. Чистый операционный доход               ¦                      ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦                  Расчет                   ¦                      ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦6. Часть дохода, приходящаяся на заемный   ¦     (стр. 1 x Rм)    ¦
¦капитал                                    ¦                      ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦7. Часть дохода, приходящаяся на           ¦   (стр. 5 - стр. 6)  ¦
¦собственный капитал                        ¦                      ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦8. Стоимость собственного капитала         ¦   (стр. 7 / стр. 4)  ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦9. Стоимость недвижимости                  ¦   (стр. 1 + стр. 8)  ¦
--------------------------------------------+-----------------------

39. Техника остатка для заемного капитала подразумевает, что стоимость собственного капитала известна, а стоимость заемного капитала - нет. Последовательность определения общего коэффициента капитализации техникой остатка для заемного каптала аналогична рассмотренным выше.


Таблица 13


Исходные данные и расчет стоимости собственности при известной стоимости собственного капитала


--------------------------------------------+-----------------------
¦              Исходные данные              ¦       Величина       ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦1. Собственный капитал                     ¦                      ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦2. Чистый операционный доход               ¦                      ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦3. Ставка капитализации на собственный     ¦                      ¦
¦капитал                                    ¦                      ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦4. Ставка капитализации на заемный капитал ¦                      ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦                  Расчет                   ¦                      ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦5. Часть дохода, приходящаяся на           ¦   (стр. 1 x стр. 3)  ¦
¦собственный капитал                        ¦                      ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦6. Часть дохода, приходящаяся на заемный   ¦  (стр. 2. - стр. 5)  ¦
¦капитал                                    ¦                      ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦7. Стоимость заемного капитала             ¦   (стр. 6 / стр. 4)  ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦8. Стоимость недвижимости                  ¦   (стр. 1 + стр. 7)  ¦
--------------------------------------------+-----------------------

Глава 12 МЕТОД ВАЛОВОГО МУЛЬТИПЛИКАТОРА


40. Метод валового мультипликатора применяется для расчета рыночной стоимости недвижимости. Преимущество этого метода по сравнению с методом сравнения продаж в том, что для определения рыночной стоимости не требуется выполнения корректировок. Валовый мультипликатор показывает время окупаемости и определяется по формулам:


                                  V
                         PGJm = ----- ,
                                 PGJ

где V - рыночная стоимость собственности;

PGJ - потенциальный валовый доход.

41. Последовательность проведения расчета:

определяется средний валовый мультипликатор по объектам-аналогам:


                                    PGJM
                              n         i
                    PGJM   = SUM   ------- ,
                        ср   i=1      n

где PGJM - валовый мультипликатор i-го объекта-аналога; i

i - порядковый номер объекта-аналога;

n - количество объектов-аналогов

Определяется рыночная стоимость собственности:


                      V = PGJM   x PGJ ,
                              ср

где PGJ - потенциальный валовый доход по объекту оценки;

V - рыночная стоимость объекта оценки.

41. Кроме валового мультипликатора в оценке может использоваться действительный мультипликатор, который определяется по формуле:


                                  V
                         EGJM =  ---,
                                 EGJ

где

EGJ - действительный валовый доход.

Действительный мультипликатор используется для расчета общей ставки капитализации.

42. Общий коэффициент капитализации определяется по формуле:


                              1 - OER
                        Rо =  -------,
                               EGIM

где OER - коэффициент операционных расходов.

43. Коэффициент операционных расходов определяется по формуле:


                                  OE
                          OER =  ----,
                                 EGJ

где ОЕ - годовые операционные расходы.


Глава 13 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ


44. Последовательность применения метода сравнения продаж:

исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

На первом этапе осуществляется подбор объектов-аналогов - то есть объектов, которые по своему назначению, техническим параметрам, конструктивным решениям одинаковы или близки. Объектом-аналогом может быть объект, не совпадающий по назначению с объектом оценки, если его использование в оценке необходимо для получения какой-либо корректировки или если по данным рынка стоимость 1 кв.м отличается незначительно и оценщик располагает информацией, позволяющей учесть с помощью корректировок все существенные отличия между объектом оценки и выбранным объектом-аналогом.

На втором этапе определяются единицы сравнения: 1 объект, 1 комната, 1 кв.м площади, 1 куб.м объема и др.

На третьем этапе из списка объектов-аналогов выбираются только те, по которым можно выполнить корректировки для их приведения в сопоставимый вид с объектом оценки.

На четвертом этапе объекты-аналоги приводятся в сопоставимый вид с объектом оценки с использованием методов корректировок.

45. При выполнении корректировок необходимо соблюдать правило - все корректировки делаются относительно объекта оценки.

Если объект оценки лучше объекта-аналога, то корректировка по объекту аналогу делается со знаком плюс. Если объект оценки хуже объекта аналога, то корректировка по объекту аналогу делается со знаком минус.

Величины корректировок могут быть выражены в виде процентов или в виде денежных сумм. Процентные корректировки могут быть применены либо к цене, либо к единичной стоимости объекта сравнения. Все корректировки приводятся в денежное выражение.

46. Последовательность, с которой производятся корректировки, определяется в основном анализом рыночных данных и сложившимися традициями на рынке. Приняв определенную последовательность, шаг за шагом применяют корректировки к цене продажи сравнимого объекта. Результаты корректировки представляют в виде таблицы.

47. Рекомендуемая последовательность выполнения корректировок:

корректировка, учитывающая различие в правах собственности для объекта оценки и объекта сравнения;

корректировка, отражающая условия финансирования объекта оценки;

корректировка, учитывающая разницу между фактической ценой продажи объекта сравнения и его возможной ценой, если бы он продавался в момент оценки на коммерческих условиях;

корректировка, учитывающая изменение рыночных условий за период с момента продажи объекта сравнения.

Первая корректировка учитывает изменение стоимости при разных имущественных правах на недвижимость. Вторая корректировка отражает условия финансирования объекта оценки. Третья корректировка учитывает разницу между фактической ценой продажи объекта сравнения и его возможной ценой, если бы он продавался в момент оценки на коммерческих условиях. На этом этапе мы получаем стоимость объекта сравнения, если бы он был продан при нормальном финансировании и условиях продажи.

Четвертая корректировка учитывает изменение рыночных условий за период с момента продажи объекта сравнения. Корректировка применяется только после корректировок на права собственности, условия финансирования и условия продажи. Полученный результат определяет цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и является базой для остальных корректировок, учитывающих различие между объектом оценки и объектом сравнения.

В том случае, когда по вышеназванным параметрам объекты-аналоги и объект оценки совпадают, основными корректировками являются: корректировки на площадь или объем, корректировка на срок службы, корректировка на месторасположение, на материал стен, перекрытия и другие физические и экономические характеристики, компоненты стоимости. Все названные в настоящем пункте корректировки могут выполняться в любой последовательности.

48. Для выделения элементов и измерения корректировок применяют количественные и качественные методы.

К количественным методам относят:

анализ парного набора данных;

статистический анализ;

графический анализ;

анализ тенденций;

анализ издержек;

анализ вторичных данных.

К качественным методикам относят:

относительный сравнительный анализ;

распределительный анализ;

индивидуальные опросы.

В ряду вышеперечисленных методов наиболее широкое распространение получил сравнительный анализ. Сравнительный анализ - это анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ.

Статистический анализ применяется при наличии на рынке большого набора сделок по продажам объектов, аналогичных оцениваемому.

Анализ парного набора данных, применения при сравнении двух и более рыночных продаж с целью получения величины корректировки для одного параметра. Абсолютная точность достигается в случае совпадения у объектов всех параметров, кроме одного.

Относительный сравнительный анализ проводится на основе изучения и анализа данных рынка недвижимости по сравнимым продажам. Выявляются сравнимые характеристики превышающими, равными или недостающими по отношению к объекту оценки. Метод напоминает анализ парного набора данных, за исключением того, что корректировки не выражаются в процентах или денежных суммах.

49. Проведение сравнительного анализа включает выполнение следующих этапов:

определение элементов сравнения, влияющих на стоимость оцениваемого объекта;

измерение разницы в каждом элементе сравнения с использованием количественных или качественных методов;

проведение окончательной коррекции для каждого объекта сравнения и применение ее к продажной цене;

анализ скорректированных продажных цен с целью получения единого показателя стоимости.

50. Метод сравнения продаж применим только для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Дня регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

При продажах больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях метод сравнения продаж может только определить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.

Существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность получаемой информации, так как любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

51. Корректировка на право собственности проводится в том случае, если объект оценки отличается по сравнению с объектом-аналогом имущественными правами на недвижимость. Для определения корректировки на срок аренды необходимо иметь следующие данные:

рыночную арендную плату - Ар;

контрактную арендную плату - Ак;

удельный вес не сданных в аренду помещений - Уд%;

расходы на управление - ДОЕ;

общий коэффициент капитализации Rо.

------------------------------

Д - большая греческая буква "дельта"


52. Последовательность определения корректировки на право собственности:

определяется разница между контрактной и рыночной арендной платой:


ДА = Ар - Ак


определяется действительный платеж:


ДАд = ДА x (1 - На),


------------------------------

Д - большая греческая буква "дельта"


где На - недобор арендной платы в долях единицы;


определяется чистый арендный доход:


ДNOI = ДАд - ДОЕ,


где ДОЕ - изменение операционных расходов.

Рассчитывается стоимость корректировки на право собственности


                                   ДNOI
                            ДV = -------
                                    Rо

Глава 13 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ


53. После выполнения оценки различными методами применяется процедура согласования рыночной стоимости. Результаты оценки рыночной стоимости, полученной различными методами, представляются в форме таблицы 14.


Таблица 14


Результаты расчета рыночной стоимости


----+-------------------------------------------+-------------------
¦ N ¦            Наименование методов           ¦Рыночная стоимость¦
+---+-------------------------------------------+------------------+
¦1  ¦Затратный метод                            ¦                  ¦
+---+-------------------------------------------+------------------+
¦2  ¦Метод сравнения продаж                     ¦                  ¦
+---+-------------------------------------------+------------------+
¦3  ¦Метод капитализации дохода                 ¦                  ¦
----+-------------------------------------------+-------------------

Экспертным путем оценщик проводит анализ значимости результатов, полученных различными методами. На основании полученных выводов оценщик присваивает весомость каждому методу (см. таблицу 15).


Таблица 15

Назначение весомости по методам оценки


----+--------------------------------------------+------------------
¦ N ¦            Наименование методов            ¦    Весомость    ¦
+---+--------------------------------------------+-----------------+
¦1  ¦Затратный метод (ЗМ)                        ¦       v1        ¦
+---+--------------------------------------------+-----------------+
¦2  ¦Метод сравнения продаж (МСП)                ¦       v2        ¦
+---+--------------------------------------------+-----------------+
¦3  ¦Метод капитализации дохода (МКД)            ¦       v3        ¦
----+--------------------------------------------+------------------

54. Результат согласования рыночной стоимости рассчитывается по формуле:


V = ЗМ x v1 + МСП x v2 + МКД x v3


Рыночная стоимость объекта оценки записывается в цифровом выражении и прописью. В заключении этого раздела делается вывод о рыночной стоимости объекта с указанием адреса объекта и даты оценки.


| Стр.1 | Стр.2

карта новых документов

Разное

При полном или частичном использовании материалов сайта ссылка на pravo.levonevsky.org обязательна

© 2006-2017г. www.levonevsky.org

TopList

Законодательство Беларуси и других стран

Законодательство России кодексы, законы, указы (изьранное), постановления, архив


Законодательство Республики Беларусь по дате принятия:

2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 до 2000 года

Защита прав потребителя
ЗОНА - специальный проект

Бюллетень "ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ" - о предпринимателях.



Новые документы




NewsBY.org. News of Belarus

UK Laws - Legal Portal

Legal portal of Belarus

Russian Business

The real estate of Russia

Valery Levaneuski. Personal website of the Belarus politician, the former political prisoner