Приказ Министерства образования Республики Беларусь от 23.03.1998 N 164 "ОБ утверждении порядка сдачи в аренду имущества государственных учебных заведений и организаций"
Документ утратил силу
Архив ноябрь 2011 года
<< Назад |
<<< Главная страница
Стр. 1
| Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 |
В соответствии с Законами Республики Беларусь "Об аренде", "О собственности в Республике Беларусь" и в целях унифицирования договорно-правовой практики арендных отношений в подведомственных Министерству учебных заведениях и организациях ПРИКАЗЫВАЮ:
1. Утвердить прилагаемый Порядок сдачи в аренду имущества государственных учебных заведений и организаций Министерства образования Республики Беларусь.
2. Планово-экономическому управлению (Островская Н.А.) довести Порядок до сведения подведомственных учебных заведений и организаций.
3. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на заместителя Министра А.И.Купцова.
Министр В.И.СТРАЖЕВ
УТВЕРЖДЕНО
Приказ Министерства образования
Республики Беларусь
23.03.1998 N 164
ПОРЯДОК СДАЧИ В АРЕНДУ ИМУЩЕСТВА ГОСУДАРСТВЕННЫХ УЧЕБНЫХ ЗАВЕДЕНИЙ И ОРГАНИЗАЦИЙ МИНИСТЕРСТВА ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
СОДЕРЖАНИЕ
Введение
1. Основные нормативно-правовые акты, регулирующие деятельность по сдаче в аренду государственного имущества
1.1. О едином порядке сдачи в аренду и использования зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в республиканской собственности
1.2. О порядке определения размеров арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях
1.2.1. Об отнесении зданий и сооружений к административным
1.2.2. Минимальные ставки арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности
1.2.3. Предоставление льгот по арендной плате
1.2.4. Структура арендной платы и порядок платежей
1.3. Размеры арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые здания (помещения) и оборудование, находящиеся в республиканской собственности
1.3.1. Расчет размеров арендной платы за нежилые здания (помещения), находящиеся в республиканской собственности
1.3.2. Расчет размеров арендной платы за оборудование, находящееся в республиканской собственности
1.4. Порядок использования средств, получаемых за сдаваемое в аренду имущество
2. Организация работ, связанных с арендой имущества, в государственных учебных заведениях
2.1. Заключение договора аренды помещения
2.1.1. Проверка полноты и правильности сведений об арендаторе
2.1.2. Подготовка проекта договора аренды
2.1.3. Расчет оплат по договору
2.1.3.1. Расчет арендной платы
2.1.3.2. Расчет общей площади помещения
2.1.3.3. Расчет оплаты расходов по содержанию и эксплуатации здания
2.1.3.4. Расчет оплаты отопления и коммунальных услуг
2.1.4. Порядок получения согласия Министерства образования Республики Беларусь на сдачу имущества в аренду
2.1.5. Подписание договора аренды, передача помещений арендатору
2.2. Учет помещений, сданных в аренду
2.3. Контроль выполнения арендаторами условий договоров
2.4. Возмещение стоимости неотделимых улучшений
2.5. Порядок изменения и расторжения договоров
2.6. Предоставление помещений на условиях почасовой аренды
Заключение
Список использованных источников
Приложение 1. Закон Республики Беларусь "Об аренде" (извлечения)
Приложение 2. "Гражданский кодекс Республики Беларусь" (извлечения)
Приложение 3. Закон Республики Беларусь "О собственности в Республике Беларусь" (извлечения)
Приложение 4. "Положение о едином порядке сдачи в аренду и использования зданий, сооружений и других помещений, находящихся в республиканской собственности" (зарегистрировано в Реестре государственной регистрации 15.05.1996 N 1418/12). Приложение: "Примерный договор аренды зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в республиканской собственности"
Приложение 5. Указ Президента Республики Беларусь от 21 августа 1996 г. N 302 "О порядке определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности". Приложение: "Порядок определения минимальных ставок арендной платы ...".
Приложение 6. Временное положение по определению размеров арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые здания (помещения) и оборудование, находящиеся в республиканской собственности (зарегистрировано в Реестре государственной регистрации 18.03.1996 N 1329/12). Приложение: "Примерный договор аренды зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в республиканской собственности"
Приложение 7. Разъяснение о применении "Порядка определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности", утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 21 августа 1996 г. N 302. Приложение 1 к протоколу Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности от 30 октября 1996 г. N 22/1868. Приложение: "Перечень групп общественных зданий, комплексов и сооружений, относящихся к административным зданиям"
Приложение 8. "Положение о минимальных размерах ставок арендной платы за помещения, находящиеся в государственной собственности и предоставляемые в аренду дипломатическим представительствам, приравненным к ним представительствам международных организаций и консульским учреждениям иностранных государств в Республике Беларусь". Приложение к Протоколу заседания Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности от 17 апреля 1997 г. N 22/699
Приложение 9. Письмо Министерства по управлению государственным имуществом и приватизации Республики Беларусь от 4 января 1997 г. N 03-03-05/20 "О порядке предоставления льгот по арендной плате за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящихся в республиканской собственности"
Приложение 10. Свидетельство на право занятия помещения (рекомендуемая форма)
Приложение 11. Расчет оплат по договору аренды (рекомендуемая форма для арендодателя)
Приложение 12. Расчет оплат по договору аренды (рекомендуемая форма для договора)
Приложение 13. Книга учета договоров аренды (рекомендуемая форма)
Приложение 14. Акт сдачи-приемки арендованного помещения (рекомендуемая форма)
Приложение 15. Форма 1-зс "Отчет о сдаваемых в аренду, неиспользуемых и неэффективно используемых зданиях, сооружениях и иных помещениях, находящихся в государственной собственности, за ______ квартал 199__ г."
Приложение 16. Соглашение об изменении и дополнении договора аренды (рекомендуемая форма)
Приложение 17. О практике применения судами законодательства, регулирующего арендные отношения. Постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 18 марта 1994 г. N 2
Приложение 18. Расчет почасовой оплаты за использование помещения (рекомендуемая форма)
Приложение 19. Свидетельство на право использования помещения при сдаче в почасовую аренду (рекомендуемая форма)
ВВЕДЕНИЕ
Важное значение для совершенствования учебно-воспитательного процесса, развития социальной инфраструктуры, укрепления материально-технической базы государственных учебных заведений имеет привлечение средств из внебюджетных источников. Одним из таких источников дополнительных средств является сдача в аренду временно не используемого имущества: помещений, зданий и сооружений, оборудования и других материальных ценностей, состоящих на балансе учебного заведения.
В последние годы вопросам регулирования арендных отношений, повышению эффективности использования имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь, усилению контроля за его распоряжением уделяется значительное внимание органами законодательной и исполнительной власти всех уровней.
В учебных заведениях республики накоплен определенный опыт по сдаче имущества в аренду. Вместе с тем в организации этого вида деятельности встречаются недостатки и упущения, вызванные неполным учетом требований действующих актов.
Настоящая работа имеет прикладной характер. Ее целью является систематизация имеющихся нормативно-правовых актов, регулирующих арендные отношения в республике, и на их основе разработка рекомендаций и пакета документов, применимых в практической работе любого государственного учебного заведения по сдаче имущества в аренду.
В данном исследовании не затрагиваются случаи передачи в аренду:
земли и других природных ресурсов;
предприятий, организаций или их структурных подразделений;
имущественных комплексов;
имущества по договору финансовой аренды (договору лизинга).
Использование результатов данного проекта в хозяйственной деятельности государственных учебных заведений по аренде имущества позволит:
унифицировать договорно-правовую практику арендных отношений во всех подведомственных Министерству образования Республики Беларусь организациях;
предотвратить возможные ошибки в организации работы по аренде;
сократить трудозатраты на составление документов и повысить качество их оформления;
облегчить контроль за работой по аренде как в самом учебном заведении, так и со стороны Министерства образования;
повысить эффективность работы по аренде в целом.
1. ОСНОВНЫЕ НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ АКТЫ, РЕГУЛИРУЮЩИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ПО СДАЧЕ В АРЕНДУ ГОСУДАРСТВЕННОГО ИМУЩЕСТВА
Принятый в декабре 1990 г. Закон Республики Беларусь "Об аренде" [1] регулирует отношения, возникающие при заключении и исполнении договоров аренды природных ресурсов и имущества. Закон предусматривает такую перестройку общественных отношений, которая способствовала бы созданию возможностей для эффективного использования земли, других природных ресурсов и имущества в народном хозяйстве, усилению заинтересованности трудовых коллективов и отдельных граждан в развитии производства и улучшении качества продукции, более полному удовлетворению социальных и иных потребностей граждан. В последующие годы в закон неоднократно вносились изменения и дополнения, отражающие практический опыт аренды и развитие рыночных отношений в народном хозяйстве. Соответственно вводились в действие и другие нормативно-правовые акты, устанавливающие и конкретизирующие правила осуществления деятельности по аренде, в том числе по сдаче в аренду имущества, находящегося в государственной собственности.
Примечание. Изложение построено на основании документов, действующих по состоянию на декабрь 1997 г.
Основными источниками правового регулирования отношений, возникающих при заключении и исполнении договоров аренды, являются Закон Республики Беларусь "Об аренде" [1], нормы гражданского, земельного законодательства и иные нормативные акты, в том числе "Гражданский кодекс Республики Беларусь" [2] и Закон Республики Беларусь "О собственности в Республике Беларусь" [3], извлечения из которых, необходимые для дальнейшего рассмотрения, представлены в приложениях 1, 2 и 3.
В целях защиты интересов государства постановлениями правительства введены ограничения на передачу в аренду или выкуп некоторых видов предприятий и имущества, в том числе запрещен выкуп арендованного имущества общеобразовательных школ, учебных заведений (подразделений), осуществляющих все виды обучения учащихся, студентов, подготовку и повышение квалификации кадров [4].
Постановлением Кабинета Министров от 12 июня 1995 г. N 296 "О мерах по обеспечению эффективного использования имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь" [5] для систематизации данных о составе и стоимости имущества, анализа эффективности его использования введена обязательная регистрация имущества в Реестре имущества, находящегося в республиканской собственности, утверждено Положение о Реестре, утвержден Порядок изъятия неиспользуемого или неэффективно используемого имущества, находящегося в республиканской собственности.
Указом Президента Республики Беларусь от 4 января 1996 г. N 9 "Об упорядочении использования зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в государственной собственности" [6] на юридические лица, в полное хозяйственное ведение или оперативное управление которых переданы эти объекты, была возложена ответственность за их регистрацию в государственных органах технической инвентаризации до 1 января 1997 г.
Этим же указом была признана постоянно действующей ранее созданная в соответствии с распоряжением Президента Республики Беларусь от 23 января 1995 г. N 13рп Республиканская комиссия по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности. Приказом Управляющего делами Президента Республики Беларусь от 25 марта 1996 г. N 122 утверждено положение об этой комиссии [7].
1.1. О ЕДИНОМ ПОРЯДКЕ СДАЧИ В АРЕНДУ И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И ИНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В РЕСПУБЛИКАНСКОЙ СОБСТВЕННОСТИ
С 15 мая 1996 г. введено в действие "Положение о едином порядке сдачи в аренду и использования зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в республиканской собственности", утвержденное Мингосимуществом, Минэкономики, Минстройархитектуры, Минжилкомхозом, Минюстом, согласованное с Республиканской комиссией по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности [8] (см. приложение 4).
Требования вышеуказанного Положения обязательны при сдаче в аренду всех зданий, сооружений и иных помещений (далее - Объектов), находящихся в республиканской собственности (за исключением зданий, сооружений и иных помещений Управления делами Президента Республики Беларусь, Минобороны, МВД, КГБ, Главного управления пограничных войск, Управления железнодорожных войск).
Полномочия арендодателя при сдаче в аренду Объектов, находящихся в его полном хозяйственном ведении, осуществляют государственные предприятия, объединения и организации, если иное не предусмотрено законодательством или уставом предприятия.
Сдача государственными предприятиями, объединениями, организациями и учреждениями в аренду находящегося в их полном хозяйственном ведении имущества, относящегося к республиканской собственности (постановление Кабинета Министров Республики Беларусь от 12 июня 1995 г. N 296), допускается лишь с согласия государственного органа, уполномоченного управлять этим имуществом (министерства и иные республиканские органы государственного управления, а также государственные объединения, созданные по решению правительства Республики Беларусь).
Объекты, находящиеся в республиканской собственности, могут быть сданы в аренду юридическим и физическим лицам, совместным предприятиям, международным объединениям и организациям, а также иностранным государствам. Иностранным юридическим и физическим лицам - лишь после их регистрации в Республике Беларусь в установленном законодательством порядке.
Положением установлены порядок передачи и рассмотрения предложений о предоставлении Объектов в аренду, порядок заключения договора аренды, сдачи и приемки Объекта при заключении договора, порядок учета Объектов, сданных в аренду, и контроля за их использованием. К Положению прилагается "Примерный договор аренды зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в республиканской собственности".
Практическое применение Положения и Примерного договора аренды подробно рассматривается ниже в разделе 2.
1.2. О ПОРЯДКЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРОВ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПОМЕЩЕНИЯ В АДМИНИСТРАТИВНЫХ ЗДАНИЯХ
Важнейшими документами в упорядочении использования государственной собственности, пресечения правонарушений в области арендных отношений и защиты экономических интересов государства явились и остаются Указ Президента Республики Беларусь от 21 августа 1996 г. N 302 "О порядке определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности" [9] (см. приложение 5) и введенное в действие приказом Министерства по управлению государственным имуществом и приватизации от 14 марта 1996 г. N 58, утвержденное Мингосимуществом, Минфином, Минэкономики Республики Беларусь "Временное положение по определению размеров арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые здания (помещения) и оборудование, находящиеся в республиканской собственности" (зарегистрировано в Реестре государственной регистрации 18.03.1996 N 1329/12) [10] (см. приложение 6).
Указом Президента Республики Беларусь от 21 августа 1996 г. N 302 утвержден "Порядок определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности".
Этим же Указом Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности предоставлено право:
- давать разъяснения о применении "Порядка определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности";
- уточнять порядок определения и минимальные ставки арендной платы для отдельных категорий арендаторов.
Арендодателям предписано обеспечить первоочередное предоставление необходимых помещений в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности, в аренду учреждениям и организациям, финансируемым из государственного бюджета.
Указом также установлено, что решения Кабинета Министров Республики Беларусь, министерств, других республиканских органов государственного управления, местных исполнительных и распорядительных органов действуют в той части, в которой они не противоречат Указу. Было поручено Кабинету Министров Республики Беларусь в месячный срок обеспечить приведение в соответствие с Указом решений правительства и подведомственных ему органов, а министерствам и другим республиканским органам государственного управления, облисполкомам и Минскому горисполкому поручалось в месячный срок обеспечить приведение в соответствие с "Порядком определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности" договоров аренды помещений в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности.
Контроль за выполнением Указа возложен на Республиканскую комиссию по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности.
Утвержденные Указом минимальные ставки арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности, являются обязательными для всех арендодателей помещений в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности, и применяются для арендаторов всех форм собственности.
Арендная плата за помещения в административных зданиях и сооружениях не может быть ниже этих ставок, за исключением случаев, предусмотренных Президентом Республики Беларусь или уполномоченным им органом.
1.2.1. ОБ ОТНЕСЕНИИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ К АДМИНИСТРАТИВНЫМ
Так как ни в Указе N 302, ни в утвержденном им Порядке не было определено, какие здания и сооружения относятся к административным, Республиканская комиссия по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности, рассмотрев этот вопрос на своем заседании [11], дала специальное разъяснение о применении Порядка и определила перечень групп общественных зданий, комплексов и сооружений, относящихся к административным зданиям (см. приложение 7).
Пунктом 2 Разъяснения (см. приложение 7) предусмотрено, что при сдаче в аренду нежилых встроенных (пристроенных) помещений, находящихся в государственном жилищном фонде, административных, бытовых и переоборудованных производственных помещений предприятий, организаций и учреждений применяется "Порядок определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности", утвержденный Указом Президента Республики Беларусь от 21 августа 1996 N 302 (см. приложение 5).
Что касается остальных нежилых помещений, находящихся в государственной собственности и не указанных в "Перечне групп общественных зданий, комплексов и сооружений, относящихся к административным зданиям", прилагаемом к пункту 1 (см. приложение 7), и пункте 2 разъяснения Республиканской комиссии, то их сдача в аренду осуществляется по ставкам арендной платы, определяемым:
для республиканской собственности, в соответствии с "Временным положением по определению размеров арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые здания (помещения) и оборудование, находящиеся в республиканской собственности" (см. приложение 6);
для объектов коммунальной собственности - нормативными актами облисполкомов и Минского горисполкома.
1.2.2. МИНИМАЛЬНЫЕ СТАВКИ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПОМЕЩЕНИЯ В АДМИНИСТРАТИВНЫХ ЗДАНИЯХ И СООРУЖЕНИЯХ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ
"Порядком определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности" (см. приложение 5) установлено, что с учетом местонахождения и назначения административных зданий и сооружений применяются следующие минимальные ставки арендной платы:
Таблица 1
----------------------------------+---------------------------------
Целевое назначение помещений ¦Минимальные ставки арендной
¦платы за 1 кв.метр общей площади
¦в месяц (долларов США)
+-----------+---------------------
¦ в г.Минске¦ в областных центрах
----------------------------------+-----------+---------------------
Помещения, используемые для
производства продукции, выполнения
работ и оказания услуг
(производственные помещения) 5,0 2,5
Помещения, используемые для
размещения руководителей, органов
управления и контроля юридических
лиц и иных целей, не связанных с
производством продукции,
выполнением работ, оказанием услуг
(непроизводственные помещения) 10,0 6,0
Помещения, используемые
одновременно для производства
продукции, выполнения работ,
оказания услуг и иных целей
(смешанные помещения) 7,0 4,0
Для всех остальных населенных пунктов, не указанных выше, соответствующие минимальные ставки утверждены облисполкомом, по согласованию с Республиканской комиссией по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности [11].
Целевое назначение помещений определяется в договоре аренды исходя из характеристик помещения. В договоре аренды помещений в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности, должны предусматриваться штраф и взимание арендной платы в повышенном размере за использование помещений не по целевому назначению, указанному в соответствующем договоре аренды.
В случае сдачи помещений в субаренду минимальные ставки арендной платы определяются в соответствии с настоящим Порядком применительно к субарендатору, независимо от того, как они определены для арендатора.
Вышеприведенные в таблице минимальные ставки арендной платы умножаются на следующие понижающие коэффициенты:
- коэффициент месторасположения зданий (0,6 - 1,0), который устанавливается облисполкомами и Минским горисполкомом в зависимости от местонахождения этих зданий;
- коэффициенты комфортности, имеющие следующие значения:
- 0,5 - для помещений без естественного освещения;
- 0,9 - для цокольных помещений или 0,75 - для подвальных помещений;
- 0,9 - для помещений без отопления;
- 0,9 - для помещений без центрального водоснабжения и водоотведения;
- 0,9 для помещений площадью до 60 кв.метров включительно без телефонной связи или 0,95 для помещений площадью свыше 60 кв.метров без телефонной связи.
При наличии оснований для применения нескольких коэффициентов, предусмотренных Порядком, применяются все соответствующие коэффициенты. (Подробно применение Порядка рассмотрено в разделе 2.)
В утвержденном Республиканской комиссией по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности "Положении о минимальных размерах ставок арендной платы за помещения, находящиеся в государственной собственности и предоставляемые дипломатическим представительствам, приравненным к ним представительствам международных организаций и консульским учреждениям иностранных государств в Республике Беларусь" [12] (см. приложение 8) уточнен порядок применения ставок арендной платы для этих категорий арендаторов.
1.2.3. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЛЬГОТ ПО АРЕНДНОЙ ПЛАТЕ
Для отдельных категорий арендаторов "Порядок определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности" (см. приложение 5) предусматривает предоставление льгот по арендной плате.
Арендная плата не взимается и минимальные ставки арендной платы не применяются в отношении:
- помещений, используемых для осуществления деятельности, финансируемой из государственного (республиканского и/или местного) бюджета;
- библиотек.
В разъяснениях о применении Порядка уточняется, что освобождение объединений, предприятий, организаций, учреждений и др. от арендной платы за помещения (площади) производится в случаях, когда доля возмещаемых им затрат за счет средств бюджета составляет более 50 процентов от общей суммы их затрат [11] (см. приложение 7). Освобождению от арендной платы подлежат только государственные учреждения и организации, финансируемые из бюджета (республиканского или местного). Факт финансирования из бюджета, его объем и удельный вес в общем объеме затрат подтверждаются:
для субъектов хозяйствования, финансируемых из республиканского бюджета, - республиканскими органами государственного управления или объединениями, подчиненными Правительству Республики Беларусь;
для субъектов хозяйствования, финансируемых из местного бюджета, - местными органами управления [13].
Порядком определения минимальных ставок установлено, что льготные минимальные ставки арендной платы применяются в отношении:
- общественных объединений, не осуществляющих хозяйственную деятельность, в размере 0,1 минимальной ставки арендной платы для непроизводственных помещений (площадь помещений свыше 50 кв.метров оплачивается на общих основаниях);
- творческих союзов в размере 0,2 минимальной ставки арендной платы для производственных помещений (если помещения используются для размещения творческих мастерских. Площадь таких помещений свыше 100 кв.метров оплачивается на общих основаниях);
- аптек и аптечных киосков (аптечных пунктов), киосков Белсоюзпечати, предприятий бытового обслуживания, общественного питания с торговой наценкой не выше 70 процентов и производственных подразделений жилищно-коммунального хозяйства в размере 0,4 минимальной ставки арендной платы для производственных помещений;
- учебных заведений, детских и юношеских спортивных школ - в размере 0,2 минимальной ставки арендной платы для непроизводственных помещений (если такие помещения используются для учебных целей).
В отношении указанных юридических лиц (их подразделений) применяются также предусмотренные Порядком понижающие коэффициенты, приведенные выше.
В разъяснении о применении Порядка (см. приложение 7) определено, что:
- предоставление льгот по арендной плате за площади на объектах республиканской собственности осуществляется Республиканской комиссией по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности по представлениям Мингосимущества, а также Главного управления административных зданий Управления делами Президента Республики Беларусь в части зданий, находящихся в его оперативном управлении, переданных соответствующими указами Президента Республики Беларусь;
- предоставление льгот по арендной плате за помещения в зданиях коммунальной собственности в установленном порядке осуществляется облисполкомами и Минским горисполкомом.
Во исполнение этого решения Министерство по управлению государственным имуществом и приватизации установило порядок рассмотрения документов о предоставлении льгот по арендной плате за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящихся в республиканской собственности [14].
В результате рассмотрения поступивших в Республиканскую комиссию обращений по вопросам предоставления льгот по арендной плате на заседании комиссии [11] было принято решение установить (применять), в частности, следующее:
- для г.Минска для предприятий торговли, в том числе овощных, хлебобулочных, молочных магазинов, магазинов, торгующих товарами детского ассортимента, и других, а также пунктов приема стеклотары - понижающий коэффициент к утвержденной минимальной ставке арендной платы за производственные площади в размере 0,6;
- для розничной сети книжных магазинов, в том числе Белсоюзпечати, - понижающий коэффициент 0,6 к утвержденным минимальным ставкам арендной платы за производственные пощади;
- понижающий коэффициент 0,4 к утвержденной минимальной ставке арендной платы за производственные площади - при определении арендной платы за арендуемые площади предприятиями почтовой связи.
1.2.4. СТРУКТУРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И ПОРЯДОК ПЛАТЕЖЕЙ
В "Порядке определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности" (см. приложение 5) определено, что минимальная ставка арендной платы:
- включает в себя амортизационные отчисления по арендуемым помещениям;
- не включает соответствующие расходы по эксплуатации и текущему ремонту зданий и помещений, затраты на отопление и коммунальные услуги, налог на недвижимость, на землю и другие налоги и платежи, уплачиваемые за арендуемые помещения.
В разъяснении по применению Порядка подчеркивается, что объединения, предприятия, организации, учреждения и другие субъекты хозяйствования, в том числе освобожденные от арендной платы за площади, обязаны оплачивать амортизационные отчисления по арендуемым помещениям, соответствующие расходы по эксплуатации и текущему ремонту зданий и помещений, затраты на отопление и коммунальные услуги, налог на недвижимость и налог на землю пропорционально занимаемой площади (см. приложение 7).
В связи с поступившими запросами дать пояснение по вопросу оплаты амортизационных отчислений по арендуемым помещениям (площадям) Республиканская комиссия разъяснила, что установленная минимальная ставка арендной платы включает в себя амортизационные отчисления: если арендатор площади в установленном порядке освобожден от арендной платы, то в этом случае он обязан в соответствии с действующим законодательством оплачивать амортизационные отчисления по арендуемым помещениям (площадям) наряду с оплатой соответствующих расходов по содержанию, эксплуатации и текущему ремонту зданий (помещений), затрат на отопление и коммунальные услуги, а также налог на недвижимость и налог на землю пропорционально занимаемой площади [12].
В п.8 Порядка (см. приложение 5) говорится, что для установления минимальных ставок арендной платы за весь период действия договора аренды время аренды определяется в годах и месяцах, при этом плата за неполный месяц аренды вносится как за полный месяц. Республиканская комиссия разъяснила, что для установления минимальных ставок арендной платы за весь период действия договора аренды время аренды определяется в годах и месяцах, при этом взимание арендной платы производится с даты заключения договора аренды до даты его расторжения [13].
Арендная плата вносится в белорусских рублях по курсу Национального банка на день уплаты, за исключением случаев, когда в соответствии с законодательством Республики Беларусь платежи производятся в иностранной валюте.
1.3. РАЗМЕРЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА СДАВАЕМЫЕ В АРЕНДУ НЕЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ (ПОМЕЩЕНИЯ) И ОБОРУДОВАНИЕ, НАХОДЯЩИЕСЯ В РЕСПУБЛИКАНСКОЙ СОБСТВЕННОСТИ
Как указывалось выше для остальных нежилых помещений, находящихся в государственной собственности и не указанных в "Перечне групп общественных зданий, комплексов и сооружений, относящихся к административным зданиям", прилагаемом к пункту 1 (см. приложение 7), и пункте 2 разъяснения Республиканской комиссии, сдача в аренду осуществляется по ставкам арендной платы, определяемым для республиканской собственности в соответствии с "Временным положением по определению размеров арендной платы за сдаваемые а аренду нежилые здания (помещения) и оборудование, находящиеся в республиканской собственности" (см. приложение 6).
В соответствии с Временным положением размер арендной платы за нежилые здания (помещения), оборудование учитывает их балансовую (восстановительную) стоимость, установленную в результате проведения переоценки основных фондов на 1 января 1996 г. в соответствии с указаниями Минстата от 22 декабря 1995 г. N 01-66-04/1925 и последующих переоценок, их потребительские качества, плату за землю, амортизационные отчисления, затраты по содержанию, налог на недвижимость.
С целью учета уровня инфляции предусматривается корректировка остаточной стоимости сдаваемого в аренду имущества, относящегося к республиканской собственности, путем введения в расчеты определяемого Минстатом коэффициента изменения стоимости нежилых зданий (помещений) и оборудования в результате изменения индексов цен и тарифов.
Арендная плата за нежилые здания (помещения) и оборудование, сдаваемые в субаренду, не должна превышать платы, взимаемой за них по договору аренды.
При сдаче в аренду полностью самортизированных нежилых зданий (помещений) и оборудования применяется экспертная оценка их фактического физического износа с привлечением независимых экспертов и отражением результатов оценки в актах.
Доходы, полученные арендодателем от сдачи в аренду нежилых зданий (помещений) и оборудования, находящихся в республиканской собственности, отражаются в бухгалтерском учете и облагаются налогами в установленном законодательством Республики Беларусь порядке.
Размеры арендной платы пересматриваются в сроки, предусмотренные договорами аренды и статьей 14 Закона Республики Беларусь "Об аренде" (см. приложение 1).
Ответственность за правильность исчисления арендной платы возлагается на арендодателя.
1.3.1. РАСЧЕТ РАЗМЕРОВ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА НЕЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ (ПОМЕЩЕНИЯ), НАХОДЯЩИЕСЯ В РЕСПУБЛИКАНСКОЙ СОБСТВЕННОСТИ
Размер годовой арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые помещения, находящиеся в республиканской собственности, рассчитывается по формуле
Со х Кис х Кр х Км х Ксн + Ам + Па + Ннд
А = ---------------------------------------- х Sнп + Рс, (1)
Sа
где:
А - размер годовой арендной платы, руб.;
Со - остаточная стоимость здания, руб.;
Кис - коэффициент изменения стоимости нежилых зданий (помещений) в результате изменения индексов цен и тарифов (переменная величина, сообщается в установленном порядке), на момент переоценки основных фондов Кис = 1;
Кр - коэффициент рентабельности сдаваемых в аренду нежилых зданий (помещений), применяется в расчетах, как правило, от 0,05 до 0,50, в том числе для производственных целей - от 0,05 до 0,20, для служебных помещений - от 0,10 до 0,50, в зависимости от комфортабельности здания по договоренности сторон;
Км - коэффициент, учитывающий месторасположение нежилых зданий (помещений), устанавливается органами местных Советов, как правило, 1,2 - 0,8;
Ксн - коэффициент, учитывающий социальную направленность и вид сдаваемых в аренду нежилых зданий (помещений), согласно нижеприведенной таблице:
Таблица 2
----------------------------------------------------+---------------
Вид помещения ¦ Коэффициент
----------------------------------------------------+---------------
Полуподвальные помещения 0,9
Подвальные помещения 0,75
Помещения учебных аудиторий и залов физического
воспитания 0,2
Помещения, занимаемые общественными объединениями,
предприятиями обществ инвалидов, "Белсоюзпечать",
социально-бытовыми учреждениями, учреждениями
общественного питания, здравоохранения, библиотеками 0,15
--------------------------------------------------------------------
Ам - годовые амортизационные отчисления на полное восстановление здания, руб. Рассчитываются в соответствии с Положением о порядке начисления амортизации (износа) на полное восстановление по основным фондам в народном хозяйстве, принятым Госэкономпланом, Минфином, Госстроем, Госкомстатом 19 февраля 1993 г.;
Па - плата за землю, руб.;
Ннд - налог на недвижимость, руб.;
Sа - общая площадь здания, кв.м.;
Sнп - площадь сдаваемого в аренду нежилого здания (помещения) с учетом части площади общего пользования (рассчитывается арендодателем пропорционально занимаемой площади) кв.м;
Рсод - расходы по содержанию и эксплуатации нежилых зданий (помещений), затраты по отоплению, водоснабжению и другие включаются в размерах по согласию сторон.
Площади нежилых зданий (помещений), применяемые в расчетах размеров арендной платы, устанавливаются на основании технического паспорта здания.
1.3.2. РАСЧЕТ РАЗМЕРОВ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ОБОРУДОВАНИЕ, НАХОДЯЩЕЕСЯ В РЕСПУБЛИКАНСКОЙ СОБСТВЕННОСТИ
Размер годовой арендной платы за оборудование, находящееся в республиканской собственности, рассчитывается по формуле
А = Со х Кис х Кр + Ам + Ннд, (2)
А - размер годовой арендной платы, руб.;
Со - остаточная стоимость здания, руб.;
Кис - коэффициент изменения стоимости оборудования (переменная величина, сообщается в установленном порядке), на момент переоценки основных фондов Кис=1;
Кр - коэффициент рентабельности сдаваемого в аренду оборудования, принимается в расчетах, как правило, от 0,05 до 0,50 по договоренности сторон;
Ам - годовые амортизационные отчисления на полное восстановление оборудования, руб. Рассчитываются в соответствии с Положением о порядке начисления амортизации (износа) на полное восстановление по основным фондам в народном хозяйстве, принятым Госэкономпланом, Минфином, Госстроем, Госкомстатом 19 февраля 1993 г.
В случае сдачи в аренду полностью самортизированного оборудования Ам=0;
Ннд - налог на недвижимость, руб.
Размер платы за сдаваемые в аренду транспортные средства, находящиеся в республиканской собственности, рассчитывается аналогично порядку, определенному при сдаче в аренду оборудования.
1.4. ПОРЯДОК ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СРЕДСТВ, ПОЛУЧАЕМЫХ ЗА СДАВАЕМОЕ В АРЕНДУ ИМУЩЕСТВО
Статьей 22 Закона Республики Беларусь "О бюджете Республики Беларусь на 1997 год" было установлено, что в 1997 году дополнительные средства, получаемые государственными учебными заведениями, аккредитованными в установленном порядке, от осуществления хозяйственной и коммерческой деятельности, направленные на укрепление материально-технической базы и выплату заработной платы, не облагаются налогами и сборами, предусмотренными законодательными актами Республики Беларусь.
На этом основании Министерство образования Республики Беларусь по согласованию с Министерством финансов и Государственным налоговым комитетом утвердило Порядок использования дополнительных средств, получаемых в 1997 году государственными учебными заведениями, аккредитованными в установленном порядке, от осуществления ими хозяйственной и коммерческой деятельности [15].
2. ОРГАНИЗАЦИЯ РАБОТ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ ИМУЩЕСТВА, В ГОСУДАРСТВЕННЫХ УЧЕБНЫХ ЗАВЕДЕНИЯХ
Практическая работа любого учебного заведения по предоставлению в аренду временно неиспользуемого имущества должна проводиться в соответствии с рассмотренными в разделе 1 нормативно-правовыми актами.
В зависимости от масштаба учебного заведения и от количества арендаторов выполнение работ по подготовке, заключению, учету, контролю исполнения, изменению, расторжению, прекращению и продлению договоров аренды может быть вменено в обязанности отдельных сотрудников или подразделений.
В целях максимального учета интересов учебного заведения, предотвращения возможных ошибок в соблюдении действующего законодательства целесообразно вопросы предоставления имущества в аренду рассматривать коллегиально, образовав в учебном заведении рабочую комиссию по контролю за арендой имущества, в состав которой должны быть включены представители администрации, бухгалтерии, юридической и хозяйственной служб. К компетенции рабочей комиссии можно отнести:
- принятие решений о заключении, изменении, расторжении, прекращении и продлении договоров аренды;
- выработку ценовой политики за сдаваемое в аренду имущество;
- выработку проектов документов по вопросам аренды для утверждения руководителем;
- принятие решений по результатам проверок соблюдения арендаторами условий договоров, выработку позиции учреждения при возникновении споров с арендаторами;
- иные вопросы, связанные с повышением эффективности работы по аренде.
2.1. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЯ
Основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды (см. в приложении 4 "Примерный договор аренды зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в республиканской собственности"), который заключается в соответствии с Законом Республики Беларусь "Об аренде" [1] (см. приложение 1).
Предварительные переговоры о возможности предоставления помещений в аренду могут проводить руководитель учреждения или должностное лицо, имеющее соответствующие полномочия.
2.1.1. ПРОВЕРКА ПОЛНОТЫ И ПРАВИЛЬНОСТИ СВЕДЕНИЙ ОБ АРЕНДАТОРЕ
По "Положению о едином порядке сдачи в аренду и использования зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в республиканской собственности" (см. приложение 4) рассмотрение заявлений на аренду должно производиться арендодателем в 10-дневный срок. Поэтому еще во время предварительных переговоров, чтобы в дальнейшем не тратить время на выяснение сведений об арендаторе, рекомендуется известить арендатора, что для составления проекта договора и выполнения расчетов оплат по нему потребуются (желательно изложенные в официальном письме-заявлении на аренду) следующие сведения:
- характеристики помещения (адрес, N помещения или точное место, площадь);
- целевое назначение аренды помещения (для производства и услуг - их точное перечисление);
- количество работающих, рабочее время в сутки;
- полное наименование организации (фирмы и т.п.) по документам госрегистрации;
- юридический адрес;
- телефон, факс, E-mail, фактический адрес (при отличии от юридического);
- банковские реквизиты (р/с, МФО банка);
- сведения о госрегистрации (место, дата, N) и налоговом учете (место, дата, УНН) <*>;
- наличие разрешения на вид деятельности, для которого арендуется помещение <*>;
- документы, подтверждающие право на льготы <*>;
- точное наименование должности, фамилия, имя, отчество лица, уполномоченного подписать договор, а также наименование документа, из которого следуют его полномочия <*>.
--------------------------------
<*> Для сверки сведений предъявляются оригиналы документов или прилагаются их копии.
После получения официального письма-заявления необходимо тщательно сверить содержащиеся в нем сведения с оригиналами соответствующих документов. Обязательной проверке подлежат точное наименование должности, фамилия, имя, отчество лица, уполномоченного подписать договор, а также документы, из которых следуют его полномочия (устав, приказ о назначении на должность, доверенность и т.п., документ, удостоверяющий личность). При представлении доверенности надо проверить:
- есть ли на доверенности подпись руководителя (только руководителя и никого больше) организации и ее печать;
- дату, когда доверенность выдана (если таковой не указано, то доверенность не действительна);
- срок, на который выдана доверенность;
- объем полномочий, из которых ясно и однозначно должно вытекать, что данное лицо имеет право заключать именно такие договоры, а не просто вести переговоры от имени организации или представлять ее интересы.
Если из-за особенностей арендуемого помещения или характера предполагаемой деятельности в нем арендатора требуется согласование с территориальным подразделением военизированной пожарной службы, районным центром гигиены и эпидемиологии, энергонадзором и т.п., надо сразу предупредить арендатора о необходимости обращения в эти органы для получения соответствующих разрешений.
2.1.2. ПОДГОТОВКА ПРОЕКТА ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Квалифицированное составление договора - важнейшее условие предотвращения возможных в дальнейшем конфликтных ситуаций или их успешного разрешения. Поэтому следует очень внимательно относиться к формулировке и проверке каждого пункта договора.
Переговоры с заявителем об условиях договора и ставке арендной платы может проводить уполномоченный руководителем учебного заведения сотрудник.
Заключаемый в итоге переговоров с арендатором договор, учитывая особенности конкретной ситуации, должен в основном соответствовать "Примерному договору аренды зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в республиканской собственности" (см. приложение 4).
При составлении договоров удобно воспользоваться изданными в последние годы в большом количестве практическими пособиями, раскрывающими базовые понятия контрактного права, дающими рекомендации по юридическому оформлению текста и т.п. (см., например, [16]).
Часто встречается ситуация, когда главный офис арендатора, в котором хранится договор аренды, находится не в арендуемом помещении, или когда в рамках одного договора арендуется несколько не рядом расположенных помещений. Поэтому в целях удобства в дальнейшем проведения контроля за соблюдением арендатором условий договора арендодатель может включить в договор пункт о выдаче арендатору после подписания акта сдачи-приемки свидетельства на право занятия помещения (см. приложение 10), которое выдается для каждого отдельного арендуемого помещения, должно постоянно находиться в этом помещении, предъявляться по требованию контрольных органов и должностных лиц арендодателя, или, наоборот, при обращении арендатора к службам арендодателя.
2.1.3. РАСЧЕТ ОПЛАТ ПО ДОГОВОРУ
В состав платежей, взимаемых арендодателем за сдаваемое в аренду помещение, включаются:
арендная плата;
расходы по содержанию и эксплуатации зданий;
возмещение затрат на отопление и коммунальные услуги.
В "Примерном договоре аренды зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в республиканской собственности" (см. приложение 4) в разделе 3 "Платежи и расчеты" в пп.3.5, 3.7 предусмотрено, что оплаты по договору арендатор производит самостоятельно, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым периодом, а окончательный расчет по всем платежам производится сторонами по истечении отчетного квартала на основании данных о фактических расходах арендодателя.
Чтобы привести в соответствие поступление средств от аренды с оплачиваемым периодом и облегчить контроль за своевременностью оплат, рекомендуется в реальном договоре устанавливать срок оплат до 10-го числа оплачиваемого месяца.
Раздел 3 договора в этом случае может быть составлен в следующем виде:
3. Платежи и расчеты
3.1. Арендатор производит оплату за арендуемое помещение в
соответствии с согласованным сторонами расчетом (приложение 2 к
настоящему договору).
3.2. Арендная плата за 1 кв.м общей площади составляет _______
____________________________________________________________________
(сумма прописью и цифрами)
в месяц с даты передачи помещений в аренду в соответствии с п.2.1.1
настоящего договора.
Арендная плата в целом за арендуемое по п.1.2 договора
помещение составляет _______________________________________________
(сумма прописью, долларов США, и цифрами)
($XX,XX)
в месяц.
3.3. Ежемесячная оплата расходов по содержанию и эксплуатации
здания, в котором арендуется помещение, составляет _______________
____________________________________________________________________
(Сумма прописью, долларов США, и цифрами $ХХ,ХХ)
в месяц.
3.4. Стоимость коммунальных услуг (отопления, водоснабжения,
электроэнергии и других услуг, кроме телефона) оплачивается
ежемесячно в фиксированной сумме в соответствии с расчетом в
приложении 2.
В конце каждого квартала на основании данных фактического
потребления коммунальных услуг производится окончательный расчет по
кварталу. В случае переплаты излишек засчитывается в счет будущих
платежей, в случае недоплаты Арендодатель выставляет счет
(платежное требование). При изменении тарифов на коммунальные
услуги вышеуказанная сумма ежемесячного платежа может быть изменена
по соглашению сторон.
3.5. Оплаты по пп.3.2 - 3.4 Арендатор обязан производить
самостоятельно ежемесячно до 10-го числа оплачиваемого месяца
отдельными платежами в белорусских рублях (по пп.3.2 и 3.3 по курсу
Национального банка Республики Беларусь на дату платежа), в том
числе перечислять Арендодателю в ____________________________
(название банка, код банка)
3.5.1. на р/с N ___________ арендную плату по п.3.2;
3.5.2. на р/с N _____________ оплату расходов по содержанию и
эксплуатации здания по п.3.3;
3.5.3. на р/с N ____________ стоимость коммунальных услуг по
п.3.4 (кроме телефона).
(При предоставлении Арендатору телефона оплата внутригородских
и междугородных телефонных переговоров должна производиться
Арендатором до 30-го числа месяца, следующего за отчетным, на р/с N
_________ по счету, выставленному Арендодателем.)
Примечание. При сдаче в аренду нежилых зданий (помещений) и
оборудования, находящихся в республиканской собственности (см.п.1.3),
все расчеты производятся только в рублях.
Форма расчета оплат по договору аренды приведена в приложениях 11 и 12.
Расчет по форме приложения 11 предназначен для использования только арендодателем, чтобы наглядно отразить учитываемые при расчете минимальной ставки арендной платы коэффициенты комфортности и льготирования. Такая форма расчета удобна при проверке правильности исчисления арендной платы.
Расчет по форме приложения 12, в котором приведена только договорная ставка арендной платы, используется в качестве приложения к договору аренды.
2.1.3.1. РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
Обсуждаемый при переговорах с арендатором размер ставки арендной платы за 1 кв.м общей площади в месяц за помещения в административных зданиях не может быть ниже установленных Указом Президента Республики Беларусь от 21 августа 1996 г. N 302 минимальных ставок арендной платы с учетом коэффициентов комфортности и льготирования (см.п.1.2.2 и приложение 5), а для помещений в нежилых зданиях, находящихся в республиканской собственности, не ниже значения, выводимого из соответствующей формулы во "Временном положении по ..." (см.п.1.3.1 и приложение 6).
При этом для выбора значения минимальной ставки и дальнейшего расчета важно правильно определить целевое назначение помещения и правильно выбрать значения коэффициентов комфортности, приведенные в п.1.2.2.
На практике минимальные ставки для производственных помещений распространяются на:
- помещения, в которых непосредственно осуществляется выпуск и складирование продукции;
- помещения, используемые для бытового обслуживания населения, торговли, общественного питания, помещения хозяйственных и народных судов;
- помещения, используемые для оказания почтовых, нотариальных, юридических услуг;
- помещения, занимаемые аптеками, учреждениями и предприятиями здравоохранения;
- проектные и научно-исследовательские организации;
- предприятия культуры и киновидеопроката;
- помещения, занимаемые под технологическое оборудование теле-, радио-, телефонных сетей.
При этом надо учитывать разъяснение Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности, что "минимальные ставки арендной платы конкретно для помещений бухгалтерий, отделов сбыта и снабжения, планово-экономического, финансового и производственного отделов, службы механика и энергетика, юридического и договорного отделов следует применять как для помещений, используемых для размещения руководителей, органов управления и контроля, юридических лиц и иных целей, не связанных непосредственно с производством продукции, выполнением работ и оказанием услуг (непроизводственные помещения).
Минимальные ставки арендной платы для помещений конструкторского бюро следует применять как для помещений, используемых для производства продукции, выполнения работ и оказания услуг (производственные помещения).
Кроме того при целевом назначении помещений следует руководствоваться утвержденным штатным расписанием объединения, предприятия, организации и др., которым определяется:
административно-управленческий персонал (относить к непроизводственным помещениям);
линейный и производственный персонал (относить к производственным помещениям)" [17].
Минимальные ставки для смешанных помещений распространяются на непроизводственные помещения (комнаты, кабинет), где наряду с размещением органов управления организации производится оказание услуг и где невозможно произвести разграничение помещения по целевому назначению.
Понижающие коэффициенты (комфортности) применимы в следующих случаях:
- 0,5 - для помещений без естественного освещения. Применяется только для помещений, не имеющих окон. Коэффициент не применяется для помещений, где отсутствие освещения обусловлено технологическим процессом, вспомогательных помещений (л/клетки, коридоры, тамбуры, санузлы и т.д.), для помещений, используемых для размещения технологического оборудования, теле-, радио-, телефонных сетей, кинозалов;
- 0,9 - для цокольных помещений или 0,75 - для подвальных помещений в соответствии с данными техпаспорта на здание;
- 0,9 - для помещений без отопления (не оборудованных отопительными приборами);
- 0,9 - для помещений без центрального водоснабжения и водоотведения. Применяется только в случаях, если арендатор не имеет возможности получить данные виды услуг в здании, где он арендует помещение;
- 0,9 для помещений площадью до 60 кв.метров включительно без телефонной связи или 0,95 для помещений площадью свыше 60 кв.метров без телефонной связи. Применяется только для арендаторов, имеющих подтверждение городских телефонных сетей о невозможности получения данного вида услуг.
При наличии оснований для применения нескольких коэффициентов, ставка арендной платы за 1 кв.м общей площади перемножается последовательно на каждый из этих коэффициентов.
В случае, если один из коэффициентов комфортности применяется не на всю, а только на часть арендуемых площадей, для этой части помещения делается отдельный расчет.
В расчете по форме приложения 11 приведены все предусмотренные действующими нормативными актами возможные понижающие коэффициенты для определения минимальной ставки арендной платы для данного помещения.
Договорная ставка определяется с учетом конъюнктуры рынка сдаваемых в аренду помещений в данном городе. Максимальный размер ставки не ограничен.
Арендная плата в месяц за помещение в целом определяется произведением договорной ставки арендной платы за 1 кв.м общей площади на общую площадь помещения.
2.1.3.2. РАСЧЕТ ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ПОМЕЩЕНИЯ
Нормируемая площадь сдаваемых в аренду помещений в административных зданиях и сооружениях определяется по техническому паспорту этих зданий и сооружений, а при отсутствии паспорта путем обмера помещений созданной арендодателем комиссией.
Общая площадь помещения рассчитывается исходя из нормируемой площади с использованием коэффициента перевода, величина которого определяется делением общей площади здания на нормируемую площадь здания. В случае, если результат превосходит значение 1,5, то для расчетов применяется предельное значение 1,5. В других случаях значение коэффициента округляется с точностью до двух знаков после запятой.
В разъяснении о применении Порядка (см. приложение 7) уточняется, что нормируемая (расчетная) площадь общественных зданий определяется как сумма площадей имеющихся в них помещений, за исключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц, а также помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей.
Площадь коридоров, используемых в качестве рекреационных помещений в зданиях учебных заведений, а в зданиях больниц, санаториев, домов отдыха, кинотеатров, клубов и других учреждений, предназначенных для отдыха или ожидания обслуживаемых, включается в нормируемую площадь.
Площади радиоузлов, коммутационных, подсобных помещений при эстрадах и сценах, киноаппаратных, ниш шириной не менее 1 и высотой 1,8 м и более (за исключением ниш инженерного назначения), а также встроенных шкафов (за исключением встроенных шкафов инженерного назначения) включаются в нормируемую площадь здания.
Для встроенных и пристроенных помещений (зданий), имеющих отдельный вход, коэффициент перевода нормируемой площади к общей площади определяется по фактическому соотношению общей площади встроенного (пристроенного) помещения (здания) к нормируемой площади встроенного (пристроенного) помещения (здания).
2.1.3.3. РАСЧЕТ ОПЛАТЫ РАСХОДОВ ПО СОДЕРЖАНИЮ И ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЯ
Размер этой оплаты можно рассчитать, разделив сумму расходов по содержанию и эксплуатации здания за год (за вычетом амортизационных отчислений) на 12 и на общую площадь здания и умножив полученное значение (стоимость эксплуатационных расходов на 1 кв.м общей площади в месяц) на общую площадь арендуемого помещения.
2.1.3.4. РАСЧЕТ ОПЛАТЫ ОТОПЛЕНИЯ И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
При расчете количества ежемесячно расходуемого арендатором тепла, воды и электроэнергии принимаются условно постоянными величинами, значения которых рассчитываются по среднемесячному потреблению пропорционально площади арендуемого помещения или по установленным снабжающими организациями правилам. Полученное значение умножается на действующий на момент расчета тариф для каждого вида услуг. Подсчитывается общая фиксированная сумма, которую должен оплачивать арендатор ежемесячно (см. приложение 12). В конце каждого квартала на основании данных фактического потребления коммунальных услуг производится окончательный расчет по кварталу. В случае переплаты излишек засчитывается в счет будущих платежей, в случае недоплаты арендодатель выставляет счет (платежное требование). При изменении тарифов на коммунальные услуги вышеуказанная сумма ежемесячного платежа может быть изменена по соглашению сторон.
Потребляемые фактические количества тепла, воды и электроэнергии определяются по показаниям соответствующих счетчиков, а при их отсутствии рассчитываются арендодателем по установленным снабжающими организациями правилам. Ниже приведены некоторые практические способы расчета.
Расчет расхода тепла на отопление за месяц.
Определяется расход тепла на отопление 1 кв.м общей площади здания, и полученное значение умножается на общую площадь арендуемого помещения.
Горячее водоснабжение.
Определяется количество использованной горячей воды, рассчитывается количество тепла, израсходованное на ее нагрев.
Расчет потребления воды и водоотведения (канализации).
Норма потребления одного человека в литрах в сутки умножается на количество работающих в арендованном помещении. Если вода потребляется и на технологические нужды, ее расход определяется по техдокументации на процесс и времени работы оборудования.
Водоотведение, естественно, определяется по количеству потребляемой воды, в том числе горячей (за вычетом использованной в техпроцессе).
Расчет потребления электроэнергии.
Определяется потребление энергии каждого электроприбора по установленной мощности и времени его работы по формуле
Q = Qp х N х k, (3)
где Qp - потребляемая мощность электроприбора (КВт), N - время работы электроприбора (ч), k - коэффициент использования электроприбора, значения которого можно выбирать в пределах 0,8 - 0,9.
Общее потребление электроэнергии равняется сумме значений Q для всех приборов.
Расчет платы за радиотрансляционную точку, вывоз отходов.
Рассчитывается в соответствии с их количеством.
Плата за телефон и телефонные переговоры.
Предоставление арендодателем арендатору одного или нескольких телефонных номеров можно учесть в договорной ставке арендной платы. В договоре или в расчете необходимо записать, что оплата внутригородских и междугородных телефонных переговоров должна производиться арендатором до 30-го числа месяца, следующего за отчетным, на расчетный счет арендодателя по выставленному арендодателем счету.
2.1.4. ПОРЯДОК ПОЛУЧЕНИЯ СОГЛАСИЯ МИНИСТЕРСТВА ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ НА СДАЧУ ИМУЩЕСТВА В АРЕНДУ
Как уже отмечалось в п.1.1, сдача государственными учреждениями в аренду находящегося в их полном хозяйственном ведении имущества, относящегося к республиканской собственности, допускается лишь с согласия государственного органа, уполномоченного управлять этим имуществом, т.е. в рассматриваемом случае Министерством образования Республики Беларусь.
Поэтому после составления проекта договора и расчета оплат по нему, согласования с арендатором и рассмотрения проекта договора на заседании рабочей комиссии по контролю за арендой имущества учебного заведения арендодатель должен в письменной форме обратиться в министерство с обоснованием необходимости сдачи помещений в аренду, одновременно представляя проект договора аренды с указанием номера свидетельства о регистрации арендодателя в Реестре имущества, находящегося в республиканской собственности. Проекты договоров аренды рассматриваются министерством в 10-дневный срок, и решение сообщается арендодателю в письменном виде.
2.1.5. ПОДПИСАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ, ПЕРЕДАЧА ПОМЕЩЕНИЙ АРЕНДАТОРУ
Арендодатель, получив письменное согласие органа, уполномоченного управлять имуществом, на сдачу в аренду имущества, в 5-дневный срок заключает с арендатором договор в трех экземплярах, хранящийся у сторон и в Министерстве образования.
Со стороны арендодателя договор визируется главным бухгалтером и юрисконсультом, подписывается руководителем учебного заведения.
По зданиям, отнесенным к историко-культурным ценностям, арендатор обязан дополнительно подписать охранное обязательство, составленное Государственной инспекцией Республики Беларусь по охране историко-культурного наследия.
Арендодатель ведет книгу учета договоров аренды (см. приложение 13).
В дальнейшем изменения и дополнения в договоре аренды вносятся на согласование с Министерством в том же порядке, как и заключение договора аренды.
Помещения предоставляются арендатору только после заключения договора аренды и после проверки получения арендатором разрешений территориального подразделения военизированной пожарной службы, районного центра гигиены и эпидемиологии, энергонадзора и т.п. (если это было необходимо).
Сдача и приемка Объекта при заключении договора аренды производится в присутствии полномочных представителей сторон с составлением двустороннего акта (см. приложение 14).
В качестве представителей арендодателя рекомендуется привлекать сотрудника, ведущего в учебном заведении вопросы аренды, коменданта здания или другое материально ответственное за данное помещение лицо, при необходимости - инженера хозслужбы.
Акт сдачи-приемки составляется в 2 экземплярах, по одному для каждой стороны. В акте необходимо указать:
- место и дату составления акта;
- номер и дату подписания договора аренды, в соответствии с которым производится сдача-приемка Объекта;
- техническое состояние передаваемого Объекта;
- сроки и порядок устранения выявленных нарушений и неисправностей. Акт подписывается представителями сторон и заверяется печатями.
После подписания акта сдачи-приемки арендатору выдается заверенное печатью арендодателя свидетельство на право занятия помещения (см. приложение 10).
2.2. УЧЕТ ПОМЕЩЕНИЙ, СДАННЫХ В АРЕНДУ
Сведения о заключенных государственными учебными заведениями договорах аренды учитываются централизованно Министерством образования Республики Беларусь. Приказом Министерства статистики и анализа от 24 марта 1997 г. N 62 утверждена единая для субъектов хозяйствования республиканской и коммунальной форм собственности государственная статистическая отчетность о сдаваемых в аренду, неиспользуемых и неэффективно используемых зданиях, сооружениях и помещениях, находящихся в государственной собственности, по форме 1-зс (см. приложение 15). Сведения по указанной форме все государственные учебные заведения, имеющие на балансе здания и сооружения (в том числе неиспользуемые), а также сдающие в аренду или субаренду здания, сооружения и помещения, обязаны представлять ежеквартально (не позднее 5-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом) Вычислительно-аналитическому центру Министерства образования по адресу: 220088, г.Минск, ул.Захарова, 59.
За нарушение порядка сдачи в аренду и использования зданий, сооружений и иных помещений, а также за несвоевременное представление государственной статистической отчетности арендодатель несет ответственность в соответствии с действующим законодательством.
Декретом Президента Республики Беларусь от 4 августа 1997 г. N 14 "О некоторых мерах по упорядочению экономических отношений" предусматривается за нарушение законодательства при сдаче в аренду, разгосударствлении, приватизации и ином отчуждении государственной собственности штраф на должностных лиц в размере 3-кратной стоимости причиненных государству убытков.
В соответствии с "Правилами пользования электрической и тепловой энергией", утвержденными приказом Министра топлива и энергетики от 31 апреля 1996 г. N 28 по согласованию с Министерством юстиции, Министерством финансов, Министерством экономики и Национальным банком Республики Беларусь (зарегистрированы в Реестре государственной регистрации 03.07.1996 NN 1488/12 и 1489/12), "при сдаче в аренду собственности потребитель письменно сообщает энергоснабжающей организации наименование организации-арендатора и продолжает расчеты за потребленную электрическую энергию с энергоснабжающей организацией по установленным тарифам" (п.1.7 "Правил пользования электрической энергией") и "при сдаче в аренду собственности абонент обязан письменно сообщить энергоснабжающей организации наименование организации-арендатора, характер деятельности и сроки аренды (п.1.7 "Правил пользования тепловой энергией").
2.3. КОНТРОЛЬ ВЫПОЛНЕНИЯ АРЕНДАТОРАМИ УСЛОВИЙ ДОГОВОРОВ
Подразделение или сотрудники учебного заведения, которым вменено в обязанности ведение дел, связанных с арендой помещений, должны в период действия договоров аренды:
- организовывать и проводить с привлечением при необходимости представителей соответствующих служб систематический контроль использования помещений арендатором;
- при выявлении любых нарушений со стороны арендаторов, в том числе по своевременности и полноте платежей, фиксировать при необходимости нарушение актом и немедленно предъявлять требования по его устранению, предпринимать все возможные меры по удовлетворению выдвинутых требований;
- вести переговоры и переписку по возникающим вопросам исполнения договоров;
- подготавливать и представлять на рассмотрение рабочей комиссией по контролю за арендой имущества предложения об изменении условий договоров, их досрочном расторжении, прекращении в связи с истечением срока действия или продлении;
| Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 |
карта новых документов | 
